房企再融资4年后“开闸”

　　最近多家房企再融资方案获批，解禁了长达近4年的房企再融资“封印”。3月26日晚间，迪马股份发布公告称，公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事宜获得证监会无条件通过。迪马股份成为近期第4家再融资方案获证监会放行的房企，同时也是房企再融资开闸后，首个通过审查的房企重组方案。

　　业内人士分析称，房企再融资逐步开启，不仅反映了房地产调控思路的转变，也给目前面临波动的房地产市场增强信心。一旦再融资更大范围地开闸，拥有优质资源的上市房企将会率先受益。

　　房企再融资方案相继获批

　　北京城建3月25日公告表示，证监会于24日对公司非公开发行股票的申请进行了审核，并予以通过。据了解，北京城建将通过此次公开发行募集不超过39亿元资金。

　　实际上，进入3月以来，A股房企再融资获批消息频传。

　　3月17日，绿地借壳金丰投资登陆A股的计划在历经8个月后终于出炉了重组方案。根据方案，金丰投资将通过资产置换和发行股票购买资产方式进行重组，拟注入绿地集团100%股权。根据预估，此次注入金丰投资的资产价值达655亿元。一旦重组成功，地产大鳄绿地集团将通过借壳登陆A股市场，并刷新A股最大规模借壳纪录。

　　作为上海国资改革的典型案例，绿地借壳金丰投资的重组方案一出，就被业界认定为房企再融资开闸的风向标。众多媒体在消息披露时解读，一旦方案获得证监会通过，将意味着房企再融资的大范围重启。

　　然而，仅两天之后，中茵股份、天保基建两家上市公司分别公布，其再融资申请得到证监会审查通过。两公司凭借商业综合体和住宅项目获得再融资审批，被业内看做房企再融资实质性开闸。

　　全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，最近多个房企的再融资方案相继过审，可以说房企再融资已逐步放开。目前部分城市楼盘降价，部分小房企资金链断裂，国内楼市走向令人堪忧。房企再融资的开闸，既是对支柱产业的支持，也对“看空论”做出向好的解释。

　　房地产调控的市场化“转舵”

　　“今年以来，房企再融资的开启，在一定程度上反映了房地产调控思路的转变，通过资金鼓励使企业开发更多产品投入市场，达到市场供需平衡，解决部分市场问题。”顾云昌说。

　　自从2010年4月份，国务院下发通知，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。至此四年间，房地产行业在资本市场上获得直接融资基本是处于停滞状态。

　　顾云昌介绍，之前的房地产调控政策一方面在需求端限制购买，另一方面通过限制开发商融资，迫使房企通过“低开快跑”加快汇款，从而抑制房价上涨。但从近几年一线城市楼市表现来看，政府愿望并没有实现。反而房企因为资金等问题延缓开工导致了供应量减少，尤其在一、二线城市，供需不均衡问题日益突出，进而引发更多市场问题。

　　国泰君安证券分析师侯丽科认为，上市房企再融资实质性开闸，意味着房地产调控方式逐渐向市场化方向转变。目前，国家对房地产调控的政策思路是，一方面通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力；另一方面在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投资性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。

　　■ 分析

　　房企再融资或为有条件开闸

　　“房企再融资逐步开闸，将有利于缓解2014年年初银行信贷紧缩对于房企资金面的影响，也有利于降低企业融资成本，一定程度上也可缓解由于房地产信托、基金的成本高企导致开发企业融资成本高的现象。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

　　同时有证券分析师表示，目前多数房企再融资价格高于目前市价，所以短期内房企集中兑现再融资方案的可能性不大，但一定程度上有助于增强上市公司经营积极性。

　　但盈石集团研究中心总经理张平认为，仅仅几家房企再融资方案得到批准，并不意味着房企再融资将会全面开闸，而是有选择性地放行。

　　通过观察不难发现，年初，海印股份和外高桥两家房企，分别凭借广州国际商品展贸城和上海自贸区建设两大专业市场项目身份，获得了再融资资格。中茵股份的再融资方案也是针对徐州中茵广场这一商业综合体项目。北京城建获批的方案里包含了平各庄一级土地开发项目，且融资金额的近1/3都将投入该项目。

　　“未来开发项目与新型城镇化、保障房建设和专业市场等有关的企业或将获得更多机会。审批机构对申请项目的审查也将更为严格。”张平表示。

　　因此，在众多业内人士看来，房企再融资并不能给所有上市房企带来融资机会，再加上上市房企在整个行业里仍是少数，因此房企再融资对整个行业资金链的缓解作用或将有限。再融资开闸，拥有优质资源的上市房企将成为最大获益者。

　　新京报记者 方王洋

　　背景

　　●2010年，证监部门暂停批准房企上市、再融资和重大资产重组。

　　●2011年、2012年，房企融资困局难改。在此背景下，房地产信托飞速增长。

　　●2013年，市场对房企再融资开闸预期增强，包括北京城建、新湖中宝等在内的几十家房企纷纷公布再融资方案。

　　●2014年，年初外高桥、海印股份凭借专业市场项目获得再融资资格。3月以来，中茵股份、天保基建、北京城建、迪马股份的再融资方案相继获批，意味着房企再融资实质性开闸。

　　近期房企再融资数据

　　北京城建 拟以不低于9.38元/股的价格，非公开发行不超过4.16亿股股票，筹集资金总额不超过39亿元资金。

　　中茵股份 拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行不超过1.8亿股股票，筹集资金总额不超过17.154亿元。

　　天保基建 拟以不低于4.48元/股的价格，非公开发行不超过3.459821亿股股票，筹集资金总额不超过15.5亿元。

　　外高桥 拟以不低于13.2元/股的价格，非公开发行不超过1亿股股票，筹集资金总额不超过2.6732亿元。

　　海印股份 拟以不低于8.34元/股的价格，非公开发行不超过1亿股股票，筹集资金总额不超过8.34亿元。