房企合作，能成功但难复制

　　去年年底，保利地产和越秀地产联合推出的保利越秀·岭南林语才刚刚开盘，而越秀地产刚刚拿到的黄埔区(原萝岗)云埔“地王”又将与保利地产联合开发，新产品预计在今年年底推出市场。

　　上述两个案例不是孤立存在，在最近一年以来，房地产合作开发同一项目的情况很常见：去年下半年开盘的奥园城市天地与保利大都汇就是在同一地块上拆分开来的姐妹盘；去年国庆前后开盘的花语水岸由方圆地产与合景泰富联袂推出；而时代地产也正与广州绿地合作开发位于白云区黄石路附近的一个全新公寓项目……

　　大项目常见合作的身影

　　要说到房企合作，其实并不是什么新鲜事，在房企合作开发的案例中，最为知名的可能是亚运城项目。当时碧桂园、雅居乐、富力三家粤系房企以255亿元的总价竞得亚运城项目，该项目至今依然保持着全国总价“地王”的纪录。后来在项目中又引入了世茂和中信作为合作伙伴，每家合作企业占股权的20%，五家实力房企共同开发这一堪称巨无霸的项目。在天津，富力、合景泰富、雅居乐、世茂四大粤派房企共同开发的300万平方米大盘津南新城。而同样在广州，猎德改造项目就是由富力地产、合景泰富、新鸿基共同推出。

　　要说到这些合作项目的最大特征，往往都有同一个关键词：大。而据传闻，奥园城市天地与保利大都汇、花语水岸等合作项目，也是由于项目规模较大，最终才由独立开发转为了合作开发。

　　楼市调控常态化的背景下，房地产企业面临着更多的挑战。土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等，都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。对于占用资金较大的大项目来说，合作，更往往成为了开发商不得不面临的选择。

　　联合竞价免恶性竞争

　　“除了由于资金压力，不想单独开发一个规模过大的项目之外，避免恶性竞争，也是房地产企业选择联手合作的第二种理由。”中原地产项目部总经理黄韬说。一块好的土地，好几家实力相当的开发商都眼睁睁地盯着，与其大家死磕，竞争出天价的“地王”，只能赚取微薄的利润，还不如在拍地之前就先预先谈好条件，大家联合开发。

　　据了解，越秀地产投得原萝岗云埔“地王”之前就已经有了与保利地产之间的合作意向，“这块土地已经是‘地王’了，如果保利参与与越秀的竞争，土地的价钱可能还会更高。”有知情人士告诉记者。

　　房企合作出现的第三种原因就是新进入一个陌生的市场。“因为对市场不熟悉，因此选择与当地的房企合作或与相熟的企业合作，以降低风险。”黄韬说。

　　“同类项”合作更稳定

　　有业内人士在观察各方合作的情况之后发现，来自广东的几个粤系房企他们常常联手，而同样是国企背景的企业也容易达成合作。

　　“来自同一个区域的房企，在企业文化、管理方式上会有很多相似之处，可避免合作过程中可能出现的许多问题。”有业内人士在评价这种带有“同乡”性质的房企合作时表示。不过，即使是“同乡”联手，如果合作企业过多，也容易出现管理不清晰，权责不够明确的问题。

　　越秀地产与保利地产的合作，除了有同样来自广州的背景外，大家都还是“国企”性质。“无论是地方性国企还是央企，国企都是同一个‘阿爷’，企业的董事长其实也都是国企的职业经理人，不会过于计较，这样的合作相对会容易许多。”黄韬说。

　　强强联合知易行难

　　天津富力董事长谢强曾撰文说，房产开发商间的合作不是宏观调控下的新生事物，而是长期存在的一个必然选项。通过强强联手，可以迅速有效地提升企业的综合实力。很多企业选择大品牌开发商进行合作的主要目的是寻求管理优势，通过并购及合作开发获得最佳的产品设计、管理经验、专业人才等各类资源。“但机会永远与风险并存，企业并购、合作活动中的整合，既包括对企业固定资产、流动资产、技术等无形资源的配置，也包括对企业文化、品牌资产等有形资源的调整，如果调整失当，貌合神离，最终可能导致的两败俱伤也不得不防。”

　　显然，在合作中，合作企业如何各取所长，做到“1+1＞2”，而不是在融合过程中出现内耗，最终决定了合作开发能否成功。

　　但是，要真正做到强强联合，其实知易行难。

　　“每一个合作的项目背后都是有原因的，要么是土地荒，拿不到合适的土地；要么是资金不足，希望找外援，抱团取暖；要么是对市场不熟悉，需要借助外力帮助……于是才选择了合作。几千年来，历史经验一直告诉我们，共患难易，同富贵难，这是人性使然。”黄韬说。

　　因为合作的初衷是强强联合，但要真正做到这一点很不容易。“大家都是出钱一样多的合作企业，当观点不一样的时候，很难协调。如果合作方过多的话，还有可能出现互相推诿的现象。所以在合作之前，一定要将相关权责写得清清楚楚，以避免日后的纠纷。” 黄韬说。

　　“广州有联合开发成功的案例，但并不多，而且成功之后并没有再次复制，因为这种合作只能是项目需要的、阶段性、短暂性产物。”黄韬说，“除非出现极个别房企资金困难等情况，否则，选择长期合作的话，可能会弱化了合作方的品牌。”

　　(文/羊城晚报记者 梁栋贤)