蹭上大平台 一套房多卖50万

紫荆花园带平台的90平方米电梯大两房价格比不带平台物业高出15%。

买带平台的二手房买家以自住客居多。

    一套楼龄20年的楼梯楼低层两房，经某业内人士“点金手”高价卖出，秘密何在？

    一套楼龄逾20年的楼梯楼低层两房，只因比邻居多带了一个不计入房产证建筑面积的小平台，转卖时竟能获50万元的差价，这不是楼市传说，而是在天河北的一个真实成交个案。日前，记者与某房企高管闲聊时得知，他于2009年低价购入一套50万元的天河北楼梯楼单位，5年后以210万元转手，净赚160万元。而更令他骄傲的是，他的成交单价远超周边同素质户型，甚至还高于同小区的电梯楼物业。在他看来，带平台的物业可谓“笋盘中的精品”。据多位中介人士透露，带平台的二手房源普遍较周边同户型、同楼层、同朝向的房源，成交价高出10%~15%。

    文/图：记者王雯倩

    50万买天河北楼梯两房

    5年后卖出210万

    从事建筑设计工作的刘先生，于2009年在天河北紫荆小区，以50万元购入一套低层楼梯两房，该房屋建筑面积约70平方米，并带有30平方米的大平台。去年，刘先生以210万元的价格转手，折合单价高达3万元/m2，5年物业增值320%。一个天河北楼梯楼单位能卖到这个价，着实让人有些意外。

    据刘先生介绍，由于自己是做建筑结构设计，平日里会特别留心一些户型有优势，如带有大平台的二手房进行投资。“当时我以210万元的高价转手，邻居同户型单位也才卖160万~180万元。”在他看来，市区房子的升值抗跌能力普遍较强，但同路段、同小区不同户型却会对物业升值幅度有所限制。

    就此案例，记者电访各大中介行，得知此类带平台的二手住宅确实较普通二手住宅的放盘价，高15万~50万元不等。另外，由于带平台的二手住宅货量少，供应量不多，稀缺性亦是其价格高于普通住宅的另一大原因。“影响一套物业价格高低的因素主要有装修、保养以及实用等因素。”合富置业紫荆分行主管刘彩彬表示，带平台的物业对注重物业实用情况的买家来说，可谓存在相当大的吸引力。以紫荆花园为例，带平台的单位业主无论心态或叫价方面都比其他单位要高，如去年年初紫荆花园曾有一套带平台的90平方米电梯大两房以200万元出售，价格比当时其他类似素质的不带平台物业高出15%。不过，若一些物业带平台面积不大，对买家的吸引力自然也小一些。

    天河：带天台顶楼受追捧

    差价高达50万

    合富置业东方之珠分行主管邓彩霞表示，如金碧翡翠华庭、帝景苑等天河北的电梯楼，近期也有一些低层带平台物业放售，价格比市场价高10%左右。如现时帝景苑有一套131平方米的电梯四房单位，带70平方米的平台，业主要价380万元。

    “带平台的二手住宅较为稀缺，放盘量不大，买家购入多是自住。”据中原地产盈彩美居分行高级营业经理潘湖飞介绍，二手住宅带平台主要是顶楼或低层单位，价差在30万~50万元。二手市场中对顶楼带独立平台的需求较大，因此与不带平台的、同户型、同面积二手住宅价差达40万~50万元。而低层带公用平台的二手住宅需求一般，价差在30万元左右。

    荔湾：带平台老房巧装修

    放盘价高市价15%

    现时老城区放盘的带平台物业大多数是楼梯楼单位。合富置业嘉和苑分行主管植安伟表示，以西华路一带为例，带平台的放盘其实不多，但对较为注重物业性价比的买家来说，吸引力相当大。“带平台的物业价格往往比一般单位高出10%~15%。有些业主也会在平台上下工夫，如铺设地砖等，务求让物业能卖个好价钱。”

    如近期西华路有一套带30平方米平台的物业放售，就吸引了不少自住买家关注，而该单位本身的面积只有46平方米而已，业主叫价115万元，折合单价高达2.5万元/m2，而西华路一带楼梯楼低层单位，价格普遍在2.1万~2.2万元/m2。

    据中原地产珠岛花园分行营业经理林泳恩介绍，该片区同小区、同户型、同面积的二手住宅，带平台与不带平台，价差在15万元左右。如近期放盘的一套珠岛花园60平方米的两房，外带20平方米的平台，总价为120万元。而同样面积但不带平台的珠岛花园两房，总价约105万元。林泳恩指出，该片区内带平台的二手住宅供应量较少，且需求量不大。买家多是自住客，较少兼有投资目的。

    此外，花心思改造装修可获得相对较高的放盘价，近期珠岛花园一套电梯房，是两套房打通，总面积达150平方米，另有40平方米的大平台，业主在平台上摆放了鱼池、假山等，放盘价达380万元。

    海珠：小区物业管得严

    平台难改难卖高价

    据中原地产中海名都花园分行营业经理杨文硕介绍，该区域带大平台的二手楼盘源极少，如中海名都带大平台的单位仅8套左右，均是大面积顶楼单位，因此放盘量少，不过，价格与周边同素质同户型的单位基本持平。

    “近两年买家大多数会喜欢简约装修，即使购入单位后，不少买家都会对其单位进行装修。”因此，业主翻新旧房后进行转卖，未必可获得额外的高价。工业大道中保利花园，由于带大平台的单位可增加使用面积，不少买家喜欢在平台上栽种植物，把平台打造成小花园。

    中原地产保利花园分行营业经理郑莉霞介绍，此类型单位颇受年纪较大、已退休的买家欢迎，并且以自住居多，但带大平台的单位较少放盘。因此，与周边同素质、同户型不带平台的单位，价差约高出2000~3000元/m2。不过，由于该楼盘物业管理较为严格，不允许业主围蔽、改造平台，业主把装修后的二手房转卖时，较少获得额外的高价。

    越秀：带平台盘源稀缺

    最高可卖贵20万元

    “在越秀区，同面积、同户型带平台与不带平台的二手住宅相比，总价价差约是15万~20万元。”中原地产先烈中路分行高级营业经理朱澄锋表示，如淘金东路御龙庭目前市场均价约3.5万~4万元/m2，带有10平方米的平台单位总价虽较不带平台的单位高约15万~20万元，但其实该价差相当于以楼盘市场均价的一半购入附送的平台面积。朱澄锋认为，对于一些素质较高的楼盘，带平台的单位可算是“笋盘”。但由于该片区带平台的二手住宅货量供应较少，需求量较为一般。买该类型单位的买家多是看中居住环境舒适，或购置给家中老人居住。

    白云：带平台户型

    受自住客青睐

    中原地产春庭分行高级营业经理黄燕龄认为，该片区带平台的二手住宅较为稀缺，与其他不带平台的二手住宅相比，放盘价也更高。近期放售的一套岭南新世界105平方米三房两厅的户型，且带一个40~50平方米的平台，放盘价为250万元。与该楼盘同户型、同面积但不带平台二手住宅相比，放盘价高出30万~40万元。“虽然带平台二手住宅总量相对较少，盘源供应也较紧缺，但该片区的买家更看中总价是否合适。”黄燕龄表示，这种带平台的二手住宅需求一般，买家以自住居多。

    番禺：平台改造变花园

    转卖时易得高价

    中原地产番禺大道北分行高级营业经理李艳介绍，该片区带平台的二手住宅主要是顶楼单位。由于货量有限且这种顶楼带平台单位的小区素质普遍较高， 因此价格更有竞争力。如星河湾一套143平方米的顶楼单位，另带40平方米的平台，总价为340万元，而不带平台同户型、同面积的单位总价约300万元，价差达40万元。尽管价差明显，但求购带平台二手住宅的买家较多，且多以追求舒适生活的自住客为主。值得一提的是，部分业主会在平台上如放置鱼池、假山，种植贵价植物等，在二手房转卖时，放盘价也会相应调高。