赵秀池：楼市“崩盘论”有失偏颇

　　◎赵秀池(首都经济贸易大学教授)

　　当前由于个别城市住房价格下跌，导致楼市“崩盘论”不绝于耳。笔者认为，这种言论有失偏颇，不符合国情。实际情况是各大中城市房价还在不断上涨。根据国家统计局公布的数据，2月份70个大中城市新建商品住宅与去年同月相比，价格下降的只有1个城市，上涨的有69个；最高涨幅为18.7%，最低为下降4.1%。二手房价格也是如此。

　　房价不断上涨的原因，主要是供求规律使然。在新型城镇化的背景下，大部分城市人口在不断增加，城市规模在不断加大，对住房的需求在不断增加。

　　由于长期以来城乡二元结构以及“剪刀差”的存在，我国目前城乡差别较大，这种差别不仅体现在城乡居民收入上，也体现在各自的生存环境、享受的公共资源上。根据《国家新型城镇化规划 (2014－2020年)》，到2020年，我国城市化率达到60%左右，会有1亿左右农村人口在城镇落户。这些人口进城，既需要为他们提供相应的住宅，也需要为他们提供相应的商业、交通、医疗等各种设施与服务，还需要发展工业、服务业等各种产业为他们提供就业机会。房地产是城市基础设施、社会设施的重要载体，住房和产业的提供，也都离不开房地产。因此，城镇化不是房地产，但房地产是城镇化的重要推动力量。

　　需要注意的是，我国城市之间发展是不均衡的，各地城市化水平也不一样。目前东部地区常住人口城镇化率为62.2%，而中、西部地区分别只有48.5%、44.8%。因此，各地的发展路径、房地产业的发展也有差异。就北京而言，尽管已经处于城市化后期阶段，但人口还是在不断增加。2013年北京市常住人口已经达到2114.8万，比2009年增加359.8万，按三口之家一套住房简单估算，就需要增加住房120万套。目前北京还有13万经济适用房和两限房的轮候家庭等待解决住房问题，还有大量的棚户区、旧城区需要改造，首个自住型商品房的中签率只有1.35%，很多商品房楼盘出现了“日光盘”，一房难求。北京房价不断上涨的主要原因还是住房需求不断增加，供不应求所致。

　　影响房价的因素有很多，但不管是什么因素，最终都会通过供求关系来对房价造成影响，最终起决定作用的仍然是供求关系。针对大中城市住房供不应求的状况，对于供求矛盾较大的城市，我们一方面不断增加中小户型商品房、保障房供应，另一方面也采取了限购、限贷等手段来限制投资性、投机性住房需求，有效抑制了房价快速上涨。

　　房价上涨背后，除了供求关系，更深层的问题是各地发展不均衡所致，有的城市集中了较多教育、医疗、交通等优质公共资源，城市发展潜力较大，对人口的吸引力较大，所以，房价问题在房价之外才能找到更好答案。北京的房价居高不下，更是城市功能、优质公共资源太集中的表现，对人口有巨大吸引力。因此，北京的房价问题不仅仅是北京的问题，而是全国的均衡发展问题，是全国的优质公共资源分布不均衡的问题。各城市房价的不同，实际上也是各城市优质资源不同的反映。因此房价的调控不能只通过房地产看房地产，而是要跳出房地产看房地产。当各城市均衡发展，优质公共资源实现均衡配置时，一线特大城市的房价问题也就不是问题了。

　　在新型城镇化背景下，在城市化加速过程中，房地产是否会“崩盘”，最终还取决于各城市住房的供求关系。在经济发展向好、人口不断聚集的城市，城镇人口不断增加，住房需求不断增加，住房供不应求或供求均衡情况下，房地产不会崩盘。在个别城市，经济发展缺乏后劲，盲目增加房地产投资，没有产业和人口跟进，不能实现居业联动，就会出现崩盘现象。总体来看，房地产崩盘源于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升，使市场价格远远高于实际价值的经济现象。在近几年严厉的住房限购形势下，我们已经限制了投机性和投资性需求，有效阻止了房地产的投机活动。因此，在宏观经济平稳运行下，房地产业依然会发挥其先导及支柱作用，房地产市场及房价走势也会不断趋稳。