海口：无处安放的小区业主委员会

　　《中华人民共和国物业管理条例》已于10年前颁布，业主委员会早已不是什么新生事物。然而，海口目前业主委员会成立率仍很低。近日，记者调查了解到，目前，在海口1800个有物业管理的小区中，成立业委会的有两三百个，而备案有效的仅56个。

　　海口四个区住保中心：全市仅有56个业委会备案有效

　　美兰区24个，龙华区16个，琼山区11个，秀英区5个

　　● 随机调查

　　海口金鹿花园32位住户，只有2人清楚业委会的概念。

　　海口现代花园小区42位住户，清楚业委会性质和权利的只有11人。

　　●说一说

　　“业主委员会？是物业公司的管理处吗？”——王女士

　　“买房时，关心的是地段、开发商、房价。买房后，关心的是装修。入住后，关心的是房产证。但是业委会这个概念，一是媒体报道得少，二是周边人提起得少，而且感觉和我们还有些距离，所以很多人不知道不算奇怪。”——张先生

　　“我没听儿子说过业主委员会，我们年纪大了也不懂这些。”——50多岁的周先生

　　“业主委员会？是物业公司的管理处吗？”海口金鹿花园的王女士被问及业委会的概念时，显得有些不确定。采访中，记者发现，不少市民对于业委会的概念不甚清楚。此外，在海口全市约有物业管理的小区中，业委会的成立数量，尤其是有效备案的数量少之又少。

　　近日，记者从海口住建局物业管理处了解到，海口全市约有物业管理的小区1800个，但是成立业委会的只有两三百个。随后，记者从海口四个区的住保中心了解到：海口全市经过程序备案并且在有效期内的业委会，仅有56个。

　　记者通过调查了解到，在海口4个区中，小区业委会备案数量最多的是美兰区，通过该区住保中心正式备案的业委会共有24个。而数量最少的是秀英区，目前通过备案的业委会仅5个。该区住保中心相关工作人员告诉记者，相比而言，秀英片区各类物业住宅小区的候鸟老人、外地业主的比重更大，这在客观上使得秀英辖区内，无论是前来申请备案业委会的小区数量，还是通过业委会备案的小区数量，都非常少。

　　去哪了？

　　大量业委会任期届满未重新改选备案

　　“目前，琼山区在有效任期内的业委会只有11个。”琼山区住房保障中心的工作人员介绍，关于业委会成立的问题，咨询的人相对多一些，但是真正成立业委会的很少。“我们每年都会收到10多份申请，但是能够走完程序，最终成立业委会的仅有三四个小区。”工作人员用手指着一堆厚厚的资料，无奈地说，这些资料都是申请成立业委会的，但遗憾的是，这些业委会任期届满后没有重新改选备案。

　　同样的情况也出现在龙华区，近几年，该区共有38个小区先后完成业委会选举工作，并在该区住保中心备案。但目前仍在有效期的业委会，仅有16个，不足总数的一半。

　　采访中记者了解到，海口大部分的小区业委会都存在类似问题：费了好大力气成立起来，并到住保中心备案，但是任期届满后却没有重新改选备案，至此再无下文。只有少部分的业委会能够在到期后重新选举，重新备案，持续下去。

　　业委会任期届满后未重新改选备案，还能行使权力吗？海口市住建局物业管理处处长张利民介绍，业委会属于一个比较松散的组织，目前相关监管体系不是很完善，甚至有业主妄图通过作假的方式成立业委会以达到目的。通过政府见证业委会的选举并进行备案，正是为了更好保证业委会的合法性。张利民指出，如果业委会任期届满后未改选备案，那么，原有业委会将不能代表全体业主行使权力，“业主给你的是3-5年的权利，不是一辈子的权利。原业委会失去行使权力的资格，自然不能做决策，不能签署相关的文件、合同等。”

　　那么，海口众多届满后未重新改选备案的业委会，还能发挥什么作用？张利民称，如果小区没有新一届业委会，原有业委会还是可以发挥监督作用。比如，作为业主代表监督小区物业管理，进行一些沟通工作。当然，原业委会成员发表的意见仅为个人意见，不能代表全体业主意见。

　　张利民表示，虽然成立业委会存在不少益处，但也不是绝对论之，“有的小区业主分成几派，比如，有的是开发商那边的业主，有的是物业那边的业主，这样的小区成立了业委会不见得就能解决矛盾，甚至可能带来其他连锁反应。”张利民告诉记者，根据海口目前的现状看，一些业委会虽然成立了，却不懂得如何运作，有的业委会甚至只行使一种权利，就是“炒”物业公司。这其实是对业委会理解的一个偏差，“业委会不仅应该监督物业公司规范经营，还应该督促业主按时交纳物业管理费，促进小区的管理。”

　　据介绍，下一步，物业管理部门将加强对小区业委会的引导作用，譬如从小区楼盘预售阶段开始引导筹备。管理好了，小区会越来越漂亮。

　　什么是业委会？

　　成立个业委会咋这么难？

　　业委会的任期如何规定？

　　业委会成立程序

　　需要已交付使用的30%以上的业主联名向所在地物业管理主管部门提交筹备报告。

　　物业管理主管部门审核并公告筹备组成员名单。

　　筹备组发布首次业主大会召开公告。

　　必须由专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加，业主大会才能召开。

　　必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，业主委员会才能成立。

　　业委会是业主委员会的简称。根据物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会是小区业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

　　通常来讲，业主委员会履行的职责主要有：召集业主大会会议；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施等等。

　　我省自2011年1月1日起实施的物业管理条例规定，业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生，每届任期三至五年，可以连选连任，具体任期由业主大会议事规则规定。这意味着，业委会的备案有效期，是由业主在此框架内自行规定，最短3年、最长5年，业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

　　“都支持成立业委会却无一人牵头”

　　“小区论坛群里有209个人，大家在群里讨论了好几次要成立业委会。”郭女士是海口现代花园小区的一名住户，她告诉记者，“但是每次讨论的情况都像一个怪圈，大家都支持成立业委会，但是如果说到具体由谁来组织，谁来牵头，却没有人主动站出来。”

　　说起小区一直没有成立业委会的事情，张先生很是激动，他先后在海甸岛和南沙路两个不同的小区居住过，“我有组建业委会的经历，当时小区有百来户，物业公司动不动就涨物业费，我们就决定成立业委会。拿着宣传单，我们挨家挨户找业主签名，过程相当周折……”

　　邢先生是现代花园一期的业主，“去年，20多位业主聚在一起，准备联名签字后到房管部门备案，结果在停车位等公共区域的管理上产生分歧，形成了几个派别，互不相让，吵吵闹闹一段时间就没了下文。”邢先生说，小区有2000多户业主，人多意见也多，协调工作很难做，所以几次有人号召成立业委会筹备小组都没有成功。“业主彼此之间不熟，业委会的职权又很大，很难选出放心的人。”邢先生说，有位积极鼓动大家组建业委会的业主，因保安提醒规范停车，就动手打了保安，还砸了物业公司的办公室，很让人怀疑他成立业委会的动机。

　　被逼的

　　为换物业公司为维权才成立业委会

　　采访中，记者还了解到，为了“应景”而成立小区业委会的情况，占有一定的比例。部分小区成立业委会更多的是为了应对小区的特殊情况，比如业主和开发商存在矛盾、小区物业管理存在明显问题等，为了维权、为了诉讼、为了换物业公司、为了办房产证等，都可能成为一个小区成立业委会的一个促因。也正因如此，一些小区业委会成立后，通常只是当届发挥作用。在完成一定的目标后，或选举不出结果，或无人愿意参选，导致业委会成为“过去式”。

　　“说实话，根据我的工作经验，很多小区成立业委会都是因为小区出现了问题，业主为了维权才成立业委会的。”海口一位住建系统工作人员表示。

　　“海口有很多候鸟老人以及外地业主较多的楼盘，平时的入住率仅两成左右，即使冬季春节前后，入住率也才三至四成，怎么成立业委会？”海口市物业管理协会相关负责人介绍，根据他们掌握的情况，入住率高的小区，主要集中在一些以前的单位福利房、房改房。对于其它的楼盘，尤其是建成年代较近的楼盘，入住率明显要低不少，“如果一个小区的入住率不足50%，要想成立业委会的难度就相当大。按照规定，小区成立业委会至少需要一半以上的业主同意，入住率不足50%，去哪找一半以上的业主。能不能凑够人数还不一定，更别提其他的了。”

　　上述说法被不少业内人士认可。“我们也很支持业主们成立业委会。其实很多业主不信任物业公司，总觉得我们有做一些虚假的事情。有一个业主自治组织做桥梁，我们开展工作也方便一些。”海南现代物业管理有限公司副经理初震介绍，前段时间，小区要安装智能化房门，公司做了实际调查，大部分业主表示赞同，但是一楼的业主不同意，担心被影响休息，业主的意见无法统一，物业公司希望业委会出面调解此事。

　　不少住保工作人员、律师、物业人士接受采访时均表示：海口作为一个外来人口较多的城市，候鸟老人多、外地业主多，因此小区的入住率相对较低。在成立业委会有着严格参与人数限制的情况下，这已经成为一个显而易见的“门槛”。“西海岸有个小区，入住率不到一成，物业公司平时都是先垫着，等业主什么时候回来再一次性收物业费。有的业主两三年不回来一次，物业公司找不到人，怎么召开业主大会。”海口市物业管理协会相关负责人对记者说。

　　政策上，政府鼓励扶持小区召开业主大会成立业委会，但事实上，小区成立业委会的过程却是一路坎坷，无比艰难。连日来，记者走访了不同小区业主、物业从业人员、住保工作人员，试图从不同角度得到更多的观点和信息。业委会是所有业主的“娘家”，是为了维护小区全体业主和住户的合法权益才产生的，为什么行走的路却如此艰难？