深圳共有产权房定位保障房升级版

　　日前有消息称，包括深圳在内的北京、上海、成都、黄石、淮安等6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。住建部要求，6个试点城市要进一步完善试点方案，探索建立符合国情的保障性住房供应体系。

　　记者从深圳市住建局和深圳市住房研究会了解到，深圳将根据目前居民住房需求深入调查研究，尽快出台包括共有产权住房的产权比例分配、收益分成、产权转让、责任分担等在内的相关政策，“预计相关政策今年内会出来”。专家认为，共有产权住房与商品房面向群体的交集不大，对商品房市场影响不大。

　　政策有望年内出台

　　“共有产权住房在深圳试点没有法律障碍”，深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫告诉记者，目前深圳的经济适用房在5年后可以上市，其增值的部分政府参与分成，这样做的基础就是政府拥有相应产权。

　　记者从深圳市住建局了解到，深圳将对居民住房需求深入调查研究，尽快出台包括共有产权住房的产权比例分配、收益分成、产权转让、责任分担等在内的相关政策。陈蔼贫透露，这一政策有望在今年内出台。关于具体方案，陈蔼贫透露，可能会参考淮安模式和上海模式，并在供应品种上争取有所完善。

　　明确产权和利益分成

　　深圳市房地产研究中心主任王锋认为，共有产权住房试点城市的出现，与“夹心层”不断涌现有关，这些家庭既买不起商品房又不符合现有保障房申请条件。在他看来，未来的住房需求将分三个层次解决，有经济条件的购买商品房，中间的由共有产权住房解决，低收入家庭则以保障性住房解决。

　　陈蔼贫介绍，在深圳现有的住房保障制度中，最低收入者对应的保障性住房是廉租房，低收入者则是经适房和公租房。深圳近年针对“夹心层”推出了安居型商品房，未来这部分也有可能引入共有产权房。

　　安居型商品房为深圳首创，其多采用“定地价、竞房价”的方式出让，建成后经轮候分配给深户无房的市民，房价多在商品房价的五成左右，申请不设资产门槛。安居型商品房购买10年后才能申请获得完整产权，在外界看来，安居房事实上也是一种共有产权住房的形式。

　　“共有产权房可以说是升级换代的保障房制度”，陈蔼贫认为，原有的保障房在利益分成、产权等方面都没有明确，而共有产权房比经适房、安居房等在这方面更加直接。

　　对商品房价影响有限

　　共有产权住房会否改变深圳房产市场的供应结构，进而对商品房价产生影响呢？陈蔼贫表示，深圳每年入市的所有保障房也就在2万—3万套左右，这类住房面向的群体和商品房购房群体交集不大，相信其对商品房市场的影响不大。

　　据统计，深圳2013年成交新建商品房47761套，成交二手房95527套，即深圳一年成交商品房15万套左右，2万—3万套的保障房规模不会对商品房市场构成冲击。事实上，剔除掉廉租房和公租房，深圳每年出售的保障房并不多。据统计，2012年深圳第一个可售安居型商品房入市以来，供应量还不到1万套。中联地产二手房研究院总经理肖小平认为，“但凡能买得起商品房的人群，都会购买商品房”。美联物业全国研究中心总监徐枫也认为，保障房总是针对特定的人群，资格不够的老百姓还是要回到商品房市场上来。

　　南方日报记者 曲广宁

　　名词解释

　　共有产权房

　　所谓共有产权房，即政府和市民双方共同拥有房屋的产权。中低收入困难家庭和政府按不同的产权比例，共同拥有房屋产权。在一定年限后，购房者可按照市场或评估价格购买政府产权部分而获得全部产权，也可以将自己拥有的产权部分出售(政府享有优先购买权)。

　　淮安模式

　　2007年起实施，购房者和政府可按7∶3和5∶5两种比例出资购买，房价比周边商品房便宜5%至10%，5年内购房者可以原价回购政府产权部分；5年后8年以内回购则要在原价基础上加付同期银行利息。8年后回购按市场评估价格结算。8年后购房者如仍无力回购，需缴纳剩余产权比例的少量租金。

　　上海模式

　　2009年底试点，首批房源销售基准价在每平方米4800元—5200元之间。居民和政府按“七三开”共有住房产权。共有产权房满5年后如要上市交易，政府享有优先回购权。目前新增“六四开”等比例；累计已有5.2万户签约。

　　深圳模式

　　目前以轮候方式将安居型商品房分配给深户无房市民，房价多在商品房价的五成左右，申请不设资产门槛，购买10年后方可申请完整产权。