房贷为什么这么难？

　　关于是否“放开限购”的讨论，已经激起了一堆口水，各方观点清晰，只待政府决策即可。“福建口头传达10条房地产救市措施征求意见”，经由“《中国经营报》记者获悉”的方式，像美剧《终极审判》里的核潜艇一样浮出了水面：“限购”未被彻底放开，但被松绑成了“非当地户籍居民家庭按照非本省户籍居民家庭界定”。

　　“限购”与“限贷”是一对同父异母的兄弟。对于“限贷”问题，福建省的动作是“用于改善居住条件购买的二套住房，按揭贷款利率不高于基准利率的1.1倍”。“限购”是赤裸裸的行政干预手段，值得排斥，而“限贷”虽有其不合理之处，但基本上仍然是银行的企业行为。换句话说，即使现在取消“限贷”政策，银行也未必会大肆针对购房者放贷，更遑论利率优惠。福建省的“二套住房按揭贷款利率不高于基准利率的1.1倍”，虽然鼓舞房企的信心，但是对于银行来说并不具备太强的可操作性。因为在现行的金融制度下，银行用于房贷的资金量是十分有限的，所以他们始终无法为购房者提供足够及时的服务。4月11日，《经济参考报》刊发了一篇题为《七成城市中小银行房贷告停 国有银行半停贷状态》的新闻，即是例证。

　　此前，本专栏已经用一篇题为《房企的“晚霞”与改革的“晨光”》的文章来解释过原因，但由于标题太过严肃，很难让人把它跟“房贷为什么这么难”这个民生问题联系在一起。我们争取用最短的篇幅再回顾一下：

　　目前中国的银行基本都是自己吸收存款资金、自己放贷、自己收账，所以用于房贷资金会很有限。美国的做法是先成立了一个半政府机构“房利美”，让那些需要资金的银行，在任何时候都可以把已放出去的按揭房贷卖给他们，变成现金。但毕竟政府的资金供应也不是无限的，所以美国又成立了“房地美”，把从各个银行买过来的住房贷款打成包，然后将贷款包分成股份，放到股市里卖给股民，让股民也能分享红利。这样一来房贷资金的供应量几乎是无限的。这样一来，老百姓不仅容易获得房贷，而且利率也更加低廉。

　　如今，中国终于迈开了一小步：日前，国家开发银行试水“住房银行”，为保障性安居工程建设提供贷款，并通过向社会发行由国家作信用担保的住宅金融债券的方式，进行市场化融资。

　　4月9日，《北京青年报》发表了《中国“住房银行”如何避免美“两房”悲剧》的评论，观点中庸，对于“住房银行”这个新事物既“警醒”又“鼓励”，各打五十大板：“‘两房’悲剧告知世人，不管哪个国家的‘住房银行’，一旦政府监管失控，酿成巨大金融泡沫是必然的；中国‘住房银行’刚起步，如果就拿‘两房’悲剧说事，担心前者可能步后者后尘，则未免有些过虑了。”

　　4月12日，《华夏时报》也发表了《中国版“房地美”和“房利美” 住房银行面世值得期待》的稿件，虽然指出了中国的“住房银行”针对保障房，而美国“两房”针对的是商品房这个重要区别。但是并没有道明另一个更重要的区别：前者针对的是开发企业，而后者的是广大的购房者。所以说，目前中国的房产金融制度改革仅仅只是卖出了一小步，至少还未惠及广大购房者。对于老百姓来说，“更容易获得房贷，并且利率更加低廉”才是根本，而美国“两房”模式正是达到该愿景的成熟模式。虽然美国“两房”发生过“次贷危机”的悲剧，但正如耶鲁大学经济学教授陈志武所一贯强调的那样，美国的方向并没有错，只是监管环节出了问题，美国的教训就是中国的宝贵经验，中国不应该因美国之噎而废食。