美国租屋需求持续上涨

　　随着租屋需求持续上涨，房东们今年将继续笑开怀，今年的房租可望续涨，这将是全美连续第五年房租看涨，房地产资料分析公司Reis预计今年房租将上涨3.3%。

　　根据《今日美国》报道，调研机构Apartment List分析从2000年至2012年间公寓的租金，房租增加了6%，但是租客的收入在同一时期扣掉通膨后却减少了13%。另一家房地产资讯机构Reis则根据40户以上公寓的资料，从2009年至2013年全美房租平均已涨了12%，而同期全美的房屋销售价涨幅为14%。

　　在Reis的分析中，去年全美房租和2012年相比涨了3.2%，其中房租涨幅最多的城市是西雅图7.1%，

　　其次是旧金山5.6%。

　　租房需求大

　　从2007年起房市崩盘时，租屋市场的需求就呈现上升的趋势。当时风吹草偃的法拍屋使许多法拍屋主在被赶出房子后，不得不租屋而住；例如，2008年起南加州的河滨县即因法拍屋窜升，大量带动了当地的租屋市场。

　　当时银行界被大量法拍屋烂债拖累，不仅一般民众申请贷款遭到缩紧，连许多建商也没法向银行贷到钱。营建业急冻的结果，使房屋供给大量减少，这反应在房屋销售和房屋出租两方面，两者皆因为供给面的减少，导致近几来年来房价、房租双双上涨。

　　全美房地商经纪商的调查显示，

　　许多租屋者都有购屋的意愿，但现实中，这个愿望一直受限于许多因素而无法实现。由于房贷申请条件严格，再加上薪资涨幅不大，这两个因素合并起来，使得更多人荷包不够深，难以买得起房子。

　　Reis认为，就业市场变佳将促使更多人搬离父母住家，或者不再与室友挤在一起，自己独立租屋而住，进而使租屋的需求继续增加。

　　供给追不上需求

　　此外，在人口结构上来看，人数庞大的Y世代目前正是踏入社会、独立生活的阶段，这批社会新血轮的一大特色是教育程度高，换言之，许多年轻人还背负着高额学生贷款，房地产网站Redfin在今年第一季的购屋人调查中，33%的首次购屋人说，

　　学生贷款使他们的购屋行动延后了一、两年，有31%的人还因此延后了四年以上。

　　这些短期无法购屋的年轻人也造成租屋需求高的助力。

　　由于租屋需求强劲，去年已有大量多家庭住宅的营建，但是仍然供不应求。去年全美增加了12.7万户公寓，是2009年以来增加数量最多的一年，但仍未赶上需求的脚步。

　　根据《今日美国》报道，不动产投资信托(REIT)Steadfast即因看好出租市场，斥资16亿在11个州买下1.6万户公寓出租，由于德州能源工业带来的就业机会成长大于全美平均，Steadfast因此把40%的投资放在德州，它相信这些就业成长吸引许多人到圣安东尼(SanAntonio)及休斯顿找工作并租屋。

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　　抵押贷款业务减少

　　美国银行业获利骤减

　　全美最大型银行——摩根大通第一季获利较去年同期减少12.6亿至52.7亿美元，或每股1.28美元，大幅低于预估的每股1.40美元。营收下降8.5%至223亿美元。该银行获利下降的主要原因，在于抵押贷款业务下降。抵押贷款金额较去年同期大减170亿美元，跌幅达68%。

　　分析师Chris Whalen说，就业市场疲弱，收入不佳，压低了住房的需求。新的银行法规也使得许多人无法取得抵押贷款。

　　即使富国银行——全美最大抵押贷款银行——第一季抵押贷款也减少67%。(郭照青)