上海楼市进入低潮期 开发商提高中介分销佣金

　　楼市在今年年初进入了相对的低潮期。3月全市一手商品住宅成交面积为86.4万平方米，甚至要低于去年8月的成交水平，原本被寄予厚望的楼市小阳春，其回暖幅度显然没能达到市场的预期。这种情况下，为了加快成交，开发商与中介重启“抱团”模式，合作卖房，并且不少开发商提高了佣金比例，甚至给“有突出贡献”的中介业务员直接送车，寄希望于“重赏之下必有勇夫”。

　　市场变冷，合作转热

　　2011年初，以“限购令”为代表的前一轮调控出台后，一手市场成交量的急剧萎缩导致了开发商与中介公司抱团取暖盛行，双方的合作关系甚是密切。开发商看中的是中介手中的客户资源，中介则希望能通过代理一手楼盘维持营业收入。然而随着去年以来市场的明显好转，双方的关系也因此变得疏远。

　　去年9月开始直至年末，由于市场热度较高，中介代理工作反而受到了不小的冲击，这种情况一直延续到今年年初。不少楼盘由于卖得很好，根本就不需要代理分销或者将营销全权交与代理公司；还有一些楼盘提出的分销合同条款较为苛刻，佣金很低，以致双方意见无法达成一致。另一方面，去年年末，中高端楼盘受到严格预售监管也对中介公司的分销造成了不利影响，一些中介公司联系到的有意向的客户，往往因为楼盘迟迟不能入市而失去耐心。

　　但是随着今年以来市场的回暖不力，开发商对于中介分销的态度又逐渐发生了转变。

　　中小开发商给的钱多

　　今年以来，新房市场供过于求的现象十分明显。德佑地产市场研究部监控的数据显示，2014年一季度，全市一手商品住宅共计成交199万平方米，环比去年四季度下跌45.7%，并同比去年一季度下跌35.5%，全市一手商品住宅存量亦再度突破了千万平方米大关。

　　德佑地产代理项目一部总监龚坤介绍，自2月份以来，开发商对于中介分销的态度已经有了明显的松动情况，一些原来分销条件较为苛刻的开发商将分销的佣金率提高0.5%-1.0%，以吸引中介分销。部分开发商对今年总体市场尤其是下半年的市场并不看好，甚至希望在今年上半年达成全年六至七成的销售业绩，如果四五月份市场未能充分反弹，越接近年中，他们迫于业绩压力，将选择与中介公司更紧密地合作。“一般开发商给代理的中介佣金在3%-6%之间，最高的已经涨到了10%了。外地有些销售更严峻的城市，最高已经给到15%。”长期与开发商合作从事一手代理分销的中介经理林飞(化名)告诉记者，佣金给得高的企业多为“一锤子买卖”的中小规模开发商。“这些企业主业不是房地产，因为各种机缘巧合拿到了块地搞了一两个项目开发，结果现在因为本身的不专业加之楼市销售形势发生变化、银行信贷收紧等原因碰到了困难。”林飞说，它们因为资金压力大，希望尽快“甩手”，所以给的佣金也就高了。

　　“不过我们也不是什么项目都接，我们也会评估代理楼盘，比如最好体量大一点、位置好一点等等。”

　　业绩好的甚至奖励轿车

　　在2011年楼市销售不景气的时候，晨报曾报道过开发商重金诱导中介卖一手房，当时因为销售形势严峻，开发商给代理成交的中介业务员当场发钱，或者送iPhone，甚至只要签约就给100克的金条。不仅普通业务员有金条，该业务员所属的门店经理也能拿30克金条。不过，前提条件比较苛刻，比如卖出的是每套售价在五六百万元左右的大面积商铺。

　　时至今日，送金条、送手机都已经是比较普遍的做法了，更有开发商直接送车。“极个别项目对成交的业务员直接奖励轿车，通常是价位在10万-15万之间的家用车，比如雪佛兰景程或者大众朗逸等。”林飞说，不过这和中500万彩票一样，属于凤毛麟角、业绩极其突出的了。