房地产市场分化加剧

　　根据国家统计局数据显示，2013年全国房地产开发投资增速达19.8%，商品房销售面积增速为17.1%，70个大中城市量价齐涨，去年土地市场也迎来了成交高峰。但是，随着楼市整体升温，一二线热点城市和三四线城市分化迹象明显。

　　一、二线城市房价涨幅快

　　并不代表全国市场

　　今年春节过后，山东某四线城市就以公务员摊派购房指标，跃然各大媒体楼市头条，事件背后透露出的信息是房地产市场供求关系的失衡，三、四线城市库存压力增大。相比之下，一、二线热点城市“日光盘”频出，如北京中建国际港开盘当天即售罄1462套房源，认购金额37.9亿元，创下2012年以来全国单日、单一楼盘最高销售纪录。

　　市场分化现象在2013年曾引发业内人士激烈讨论。2014年中国(山东)房地产发展高峰论坛在济南举行。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在论坛中指出，2014年房地产市场分化将更加明显，主要与中国目前的城市化发展阶段有关系。她认为北京已经是全国执行调控政策最严厉的城市，房价依旧是上涨态势。但是北上广深四个一线城市及省会城市涨幅快，并不能代表全国市场。大城市就业机会多，公共服务水平好，40%多的人口向大众城市流动，因此外来购房需求也比较大。过去十年，中国城镇化速度非常快，年均1.36个百分点，中国现在的城镇化率已经超过50%以上，城镇人口多，农村人口少。

　　大型房企回归一、二线城市

　　投资风险相对较小

　　从2014年房价数据，成交量、房企拿地热情等多个角度来看，全国楼市分化加剧，冷热不均。2014年1、2月份，70个大中城市房价整体走势依旧是“涨”字当头，唯有温州房价连续下跌。因此，在新一轮的楼市热潮中，开发商开始调整市场战略，撤离三、四线城市，回归一、二线城市，保利、恒大、万科等品牌房企去年拿地大部分集中在北上广等中心城市。

　　一、二线城市经济基础雄厚，人口凝聚力强，投资风险相对小。财经学者叶檀曾撰文称2014年各城市分化将更加严重。她认为在资产泡沫后期，市场总是会寻找最厚实的安全岛，国内一线城市就是国内最安全的投资地，一旦一线城市中心区域的房地产溢价下降，就说明中国经济与金融已经无法支撑。

　　市场分化加剧

　　同时蕴含机会

　　业内人士纷纷给三、四线城市房价“泼冷水”，有的地区出现开发商“弃房”现象，购房者的观望情绪更加浓厚。但是也有专业人士指出，市场分化加剧，同时蕴含机会。未来中国的消费增长将会改变很多中小城市的区位价值。例如 2013年山东省一圈一带规划出台，省会经济圈效应显现，莱芜、泰安、聊城、德州等城市发展将加速，对房地产走势也会产生一定影响。

　　其次，随着产业结构升级，写字楼市场以及伴随着消费结构升级的休闲旅游地产，养老服务社区，都是房地产市场中存在的机构性机会。

　　(楼市记者 刘亚伟)