不要过分解读“万科楼市崩盘论”

　　一位远在海南的朋友昨晚给我打来电话，问我楼市是不是要崩盘了？

　　我问，何出此言？

　　他说：“最近大家都这么说，你看网上说的，万科的老总也这么说”。

　　我随即上网仔细看了看这位朋友所说的万科老总的观点，发现是几天前万科执行副总裁毛大庆几天前在一个内部沙龙的讲话原稿，因此引发的舆论轩然大波，以及随后郁亮出面帮忙澄清的言论，但是这些言论，直到5月8日，仍是楼市新闻的热点和焦点。

　　需要指出的是，毛大庆是少有的研究型房地产企业老总，这几年，其研究专业度越来越高，讲话都是用数据和模型说话，专业程度堪比任志强。

　　毛大庆的这个内部讲话，提出了几组关键的数据，例如今年一季度主要城市房屋销售量、批准和销售的比例、千人建设套数等等，这些数据应该说是很客观的，静态去分析的话，他的观点也没错。

　　但是，我个人认为，中国的楼市是一个很动态的变化模型，而且变化速度非常快，因为房地产兼具很强大的投资功能，总是可以在牛市的时候，不管盖多少房子，价钱多高，都会供不应求；而随着2-3年的一个周期到来，楼市又会旋即进入下行周期，库存暴增，成交量腰斩。

　　如果从房地产的消费功能来说，房地产又是一个价格弹性很高的商品，当房价进入上行周期的时候，房屋大卖；进入下行周期的时候，成交量腰斩。所谓刚需型购房，始终难以支撑楼市的一半销售量。

　　回到毛大庆的观点分析，结合2008年以来的楼市变化特征，我个人认为，这一轮楼市的调整是刚刚开始，接下来继续下行是肯定的，调整深度有多大，取决于国家层面会不会较大规模出台经济刺激政策以及宽松货币投放。

　　目前，暂未看到这个痕迹。

　　经济结构调整仍然是首要任务，国务院明确提出不会大规模刺激救市，在没有中央定调风向的情况下，银监会和央行部门必然从行业风险控制角度出发，进一步控制楼市贷款风险。银监会再度要求严控抵押消费贷额度，不许抵押消费贷用于购房的政策，就是这样想法的表现。

　　再次回到毛大庆的观点分析，那么，这次楼市调整，是不是会很悲观，乃至造成所谓崩盘的效应呢？

　　我个人认为，一定不会。

　　其一，上面提到了，楼市是一个动态变化很大的行业，今天的一切令人悲观和摸不着头脑的数据，到了“忽如一夜春风来”的时候，又消失的无影无踪。大家都还记得，2008年的时候，连北京的楼市库存都到了2年多都卖不完的程度，但是随后不到半年的时间，又变成了“库存告急”的状况。因此，目前楼市的数据再悲观，都不要认为楼市会崩盘。

　　其二，楼市的产品供给是一个垄断状态，虽然房屋开发很多，过剩情况很普遍，但是土地和金融的供应是垄断的，作为垄断的供应模式来说，当下游产品出现过剩的时候，上游的水龙头是可以拧紧的，下游的供需模式是可以自动调整的。虽然地方政府负债规模很大，但是因为没有政府信用和政府破产的机制，加上这几年财政部整顿地方债务工作一直没有放松，地方债务的风险还是可控的，崩溃式土地供应的局面是不会出现的。

　　其三，这次市场上种种传闻，声音的来源是万科，实际上，更早的时候，万科已经在全国降价。在2008年的时候，甚至也有万科的“松山湖会议讲话”。历史为什么这么相似？每到市场调整的时候，都是万科带头“内部讲话”和降价呢？

　　大家如果对房地产行业和房地产公司深入了解下就会发现，万科是房地产行业唯一职业经理人制度化彻底的公司，也归功于王石当年设计的彻底股份化的改造，万科实现了股份化管理机制，所有高管都是打工的，大老板虽然是华润，但是并没有实际参与和干涉公司的管理。

　　万科的高管们个个拿着高薪，王石去年年薪高达1590万元，郁亮高达1431万元，毛大庆为790万元。

　　这些高管们将万科2013年的销售额一路做到1709.4亿元，而且准备在今年，也就是万科30周年时间上，做到年销售额突破2000亿元，我们不怀疑他们对万科的贡献，万科成为行业乃至中国最优秀的公司之一，与这些职业经理人的付出是分不开的。

　　但是，万科的成功，更大程度上归功于制度，也就是上述的彻底股份化的公司治理制度。在这样的公司治理制度之下，职业经理人完成业绩目标第一。而利润率并不是万科追求的第一考核目标。这几年来，万科的合作开发项目比例越来越高，万科的销售额，大部分是通过采取合并报表得来的。万科的实际利润率，在房地产行业里面却是排得靠后的。

　　这个道理也很简单，万科一直没有一个真正的老板，没有老板卡着职业经理人脖子，要求去把房子卖高价，追求高利润，万科的高管们日子自然过得轻松。

　　正是这样的制度使然，万科在市场不好的时候，总是带头降价，目的就是要抢收，保住销售额。同时，你会看到万科的高管们总会在市场上散布一些悲观的声音，而在旁观者看来，大有为公司降价打掩护的意思，这样一来，因为市场不好，而抢先降价，倒成了对股民交待的很好理由。

　　在此，我无意评判万科公司治理制度以及万科这种做法的对与错，因为万科目前来看，是一个成功的企业，其行为逻辑也就无可厚非。

　　但是，回到文章开头的那个问题，万科以及毛大庆的讲话，有其公司立场以及个人立场，媒体和舆论都大可不必将其作为“令箭”，去过度唱空楼市，不管背后动机如何，这样的逻辑是站不住脚的。贾海峰