上半年上海楼市波澜不惊 求稳缺乏“向上”动能

　　□ 地产评论员 蔡琦雯

　　近来，特斯拉不仅成为了全球资本市场的关注焦点，也成为了时下最热门话题；不仅给传统的汽车制造业带来了全新的理念，也为低迷的电动车市场带来了希望。甚至有人认为，特斯拉将引领汽车行业的变革。反观目前的房地产市场，纠结的成交表现令上海楼市已如“一潭死水”。这里同样需要“特斯拉”，带来活力，并推动行业更加健康地发展。

　　持续“冷场”

　　远没有了2013年的高潮迭起，今年上半年，上海楼市波澜不惊。

　　从成交量来看，不但今年3月没有“小阳春”，4月的成交甚至要比3月更低。德佑地产研究部数据显示，截至4月27日，4月的一手商品住宅成交量仅为67.5万平方米，较3月的93万平方米的成交量相距甚远。

　　成交不利的同时，土地市场也不乐观，今年以来，上海土地市场持续降温，供应面积连降5个月。据上海搜房网统计，5月上海土地市场仅有4幅经营性用地出让，总出让面积为9.5万平方米，同比去年5月下滑了76.8%。

　　“当前上海楼市犹如‘一潭死水’，进入了持续上行后的‘平稳’周期。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，今年的变动只是正常的周期性调整。从2010年4月的限购令到2013年3月的新国五条，政策颁布后的影响大抵会在3年左右的时间节点表现显著，再加上2013年的“疯狂”透支了今年的成交，因此目前出现成交“淡季”并不意外。

　　“树不可能长到天上去”的说法由来已久，伴随着房地产“暴利”时代的终结，量价的疯涨也终显疲态，市场开始呈现出理性、平稳的发展态势。但对于开发商来说，战略上“求稳”往往并不能带来稳定的收益，诺基亚“帝国”的倾覆就在不久之前，“鲶鱼效应”才是当下波澜不惊的上海楼市真正需要的。

　　静待“惊喜”

　　“特斯拉”是新鲜的、陌生的，甚至是“不明觉厉”的，它被视为正在撬动全世界的汽车制造业。而目前的上海地产界正需要这样的“惊喜”。

　　当前楼市需要怎样的“惊喜”？业内专家对此有着不同的观点。

　　“当前楼市成交‘低迷’，最大的惊喜应该是‘降价’，而非产品层面的创新。”宋会雍认为，当前只有大幅降价的产品才会有震撼力。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进却认为，当前上海楼市“降价”的可能性较低，从近期举办的五一房展会上，也可看出购房者对于降价不持过高的期望。而房企也未有降价考虑，仅仅是提供各类优惠。

　　“当前上海楼市需要的是房企的大胆变革，在运营模式上，应向特斯拉、苹果这类产品借鉴，虽然只提供‘裸机’，但却带来很多高性价比的功能，让消费者愿意‘持续’付费。” 严跃进告诉笔者。

　　对此，锦和投资集团品牌总监沙立松表示，上海楼市需要的“特斯拉”应该是服务的改变和产品的创新。房企提供的服务应该更注重持续性和体验性，而产品上则更应该将重点放在“环保、科技、节能、智慧社区”等关键词上，着重关注用户的体验。

　　房企求变

　　事实上，一些品牌房企早已敏锐地注意到这点，并摒弃了过去“囤地”、“捂盘”、“天价开盘”等谋求暴利的开发模式，主动寻求转型。

　　近期，万科推出了事业合伙人制度，开始探索新的管理路径。“我们要掌握自己的命运。”郁亮曾公开表示，希望通过事业合伙人机制，彻底改变管理方式，更好地解决投资者和员工之间的利益分享。在这家30年历史的公司中，核心创始人团队开始颠覆自己，探索未来。

　　除了万科，还有许多房企也从未停止摸索的脚步。

　　例如以泰禾为代表的闽系房企，2013年成了上海楼市的“黑马”，这些房企的大举进军和拿地豪举，搅动了去年下半年上海的土地市场。也因此，他们的产品尚未面市，已成为市场关注的焦点。

　　从运营模式上来看，提到最具“特斯拉”潜质的房企，就不得不提融创，当年意气风发的孙宏斌一改彼时楼市随处可见的“捂盘惜售”，强调快速周转，项目从拿地到开盘往往仅用6-7个月时间，颠覆了当时整个行业的开发节奏，他所倡导的高周转模式到现在仍影响着市场。

　　房地产行业历来变幻莫测，地产界的“特斯拉”或许无法真正颠覆什么，甚至或许无法取得收益上的成功，但可以肯定的是，这样的“惊喜”对整个行业而言一定是利好。