广州物管新规实施半月：尚缺细则 街道介入仍茫然

　　文/羊城晚报记者 何伟杰 褚韵

　　5月1日，酝酿多年的《广州市物业管理暂行办法》终于实施。针对业委会筹备手续繁琐等问题，《办法》出台一系列规定力图将其简化。如今新规已实施近半个月，成效如何？记者近日走访了一些此前长期处于纠纷状态的小区，发现新规实施后，有小区多年形成的“死结”正逐渐被解开。

　　然而《办法》却未能理清来自基层部门的困惑。有街道基层干部坦言，《办法》强调街道指导作用，却没有明确具体该如何指导，职责的不明晰让他们对小区指导工作依然感到迷茫。

　　【标本剖析】

　　标本采集地：雅郡花园

　　业委会筹备漫漫十年一波三折

　　就在《办法》实施前的四月份，海珠区雅郡花园掀起了一场物业管理费风波。首先遭到质疑的是业主“双过半”数据。“名字对不上号”、“明明写不同意最终结果却被改成同意”，各种数据让业主们哭笑不得。 不仅“双过半”数据被质疑有“水分”，有业主还指出，物管公司出具的“成本核算”，并没有经过第三方机构的审计。

　　为了维护权益，雅郡花园的业主们又一次联合起来筹备业委会。

　　事实上，这已经不是雅郡花园的业主们第一次提出成立业委会了。业委会筹备组成员之一的何先生介绍，早在2004、2005年，开发商想将小区内的一个泳池改建为变电站，遭到居民们的强烈不满，便有不少人提出要成立业委会。但当时对业委会成立条件的规定相对模糊，一般要求达到一定比例的入住率。可小区建成不久，还有大量房子未售出，入住率达不到半数，事情一度搁置。到了2012年5月份，几经周折之下小区才有了由包括13名业主，1名居委会代表及1名物业公司代表的筹备组初步名单。

　　然而小区的业委会选举之路依然坎坷。首先，问题出在筹备组成员的确认环节上，“当时的规定是，筹备组的组长由街道代表担任，13位业主代表每人都要找10个住户作推荐，推荐人不能重复。我们折腾了两个月，签字都拿下来了，然而居委会后来又说程序不够严谨，推荐住户需要出示房产证、身份证等相关证明。”何先生说，这样的“二次工作”让业主代表们大为苦恼。其次，在小区业主公约和业主大会议事规则的议定方面同样被街道多次退回要求修改，“几乎每一条都改过不止一次，光是会议我们就开了十几次。”繁琐的程序让筹备组成员身心疲倦，“觉得怎么改都不行，后来干脆就不弄了。”

　　筹备组已就物管费涨价进行维权

　　物管费涨价风波，再度让业主们为成立业委会“团结起来”。按照相关规定，筹备组在半年内无法组建业委会，就要“自动解散”，但街道居委会等各方考虑到实际情况，都同意其余筹备组成员“无需再次公示”，只要对新上任的业主代表进行公示后，即可进行后续的业主公约和业主大会议事规则公示工作。

　　如今新出台的《广州市物业管理暂行办法》也有望让小区积聚多年业委会成立“死结”得以松绑。此前，小区议事规则和业主公约曾被街道多次退回，长年累月的修改依然无法通过，让小区业主积极性大幅下降，导致业委会成立多年停滞，形成“死结”。琶洲街城管科负责人丁女士解释，并非街道故意“为难”业主，而是当时广州市有一份统一的指导文件，他们是根据这份文件来建议业主对规则和公约进行修改，“如果不符合规范，自然无法通过”。

　　不过自从5月1日《办法》实施后，这个问题有望得到彻底的解决。琶洲街道方面表示，按照新规，小区议事规则和业主公约将不用再进行类似的审核修改，由业委会筹备组制定完成并进行公示通过，交由街道备案即可，街道也将据此进行后续工作。如今雅郡花园正在对新上任的业主代表进行公示，“条例实施以后，一些以前不明确的东西现在有了依据，整个流程比以前更为顺畅了。”小区筹备组成员坦言，这次他们比以往任何一次筹备都更有信心，“如果不出意外，两个月内就能够召开业主大会，正式成立业委会。”

　　近日，记者回访小区了解到，虽然目前业委会仍在成立过程中，但筹备组目前已经就物管费进行维权，“我们目前已经收集到超过150名业主签名反映称‘公示表格与实际情况不符’，我们已经将情况形成文字材料届时会与物管进行协商。”

　　【仍有隐忧】

　　基层部门如何介入

　　新规未有明晰指引

　　与雅郡花园相比，本报多次报道的海珠区润泰大厦如今在街道居委的介入下已经选出新的业委会成员，并在最后公示阶段。从表面上看，润泰大厦三年的业委会斗争似乎即将告一段落。然而，反对的声音却一直未能平息。

　　感叹：街道介入过深被骂“乱作为”

　　原业委会主任潘先生始终对这次由街道牵头成立的“工作小组”发起的业委会选举表示质疑，“根据现行法规，首届业委会选举有筹备组，业委会换届有换届小组，从来就没有工作小组的说法。”而负责小区业委会筹备指导工作的凤阳街民政科科长林进文更是一度被情绪激动的业主公开指责。记者近日接触到了这位民政科科长。谈及润泰大厦，他从办公桌里搬出了四大箱子的材料以及一本蓝色的大书，“这些都是润泰大厦三年来业委会成立工作的材料。”

　　在润泰大厦三年的指导工作中，林进文招了不少骂。有人说他介入过深，居心叵测。其实，指导润泰大厦业委会工作，林进文靠的是一本由市房管局2010年印发的《物业管理政策法规》，“我们很多做法都是参照这本书里的条款，尽量做到依法依规。”但事实上，更多的情况书里无法找到答案。林进文坦言，“没法可依”的状态确实让他们陷入迷茫。

　　坦言：三种责任没有细则不好管

　　事实上，作为小区事务的协调者和引导者，街道办、居委常常在小区纠纷中被不同利益方业主指责“不作为”或“乱作为”。当面对指责，他们有着跟林进文类似的无奈。当小区出现问题，街道居委如何介入？应该介入多深？不少基层人员仍然处于迷茫期，然而《广州市物业管理暂行办法》的正式实施并未能解决他们这方面困惑。

　　一名长期跟进小区业委会工作的街道基层人员坦言，新规表示街道居委会对小区业委会工作有“指导”、“代行”、“监督”等责任，但究竟如何监督？如何指导？什么情况下该如何代行？《办法》里面没有一个明确的规定，这导致街道居委常常陷入一种无所适从的状态，“人力物力投进去了，小区自治没搞好，业主们反而怪街道居委管太多。”他建议，相关部门应该就街道居委如何指导小区业委会工作专门出台细则，“这样居民也好基层工作人员也好都会更加明晰。”