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北京房价松动的意义:调整深度可能会超过2008年

2014年05月13日 19:59 来源:财经国家新闻网 参与互动(0)

  房地产从不缺话题,对房地产的看法也分春天派和冬天派。过去十年,以任志强等为代表的春天派预测准确率颇高,北京等一线城市,甚至被预测“25年后房价每平米80万”,但2014年的北京房产市场没有春天。

  迄今为止,北京房市连续4个月单月成交低于万套。“五一”期间,二手房仅成交31套,同比大降82%,创下2009年有网签记录以来的历史新低。新建住宅签约也处于数年来的低位,去化速度明显放缓。房市价格停滞和部分下调,二手房平均跌幅已超过5%。亦庄、通州等区域的新建住宅也已调整价格。

  相比往年,2014年的楼市倒春寒迹象明显。北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房变为恐慌性观望,购房者害怕高点入市。从三四月新建住宅刚需项目的定价看,房企与客户的博弈已微妙变化。在自住型商品房、信贷等多方因素冲击下,供需双方的市场预判已转向。

  2014年房企的资金面呈整体收紧态势,成交量明显萎缩导致行业预期进一步转低,加速周转已成为房企今年的共识。大部分项目的供需结构发生变化,2013年北京2万单价左右的刚需商品房项目供需比基本是1:4,目前已降到1:2以下。随着部分项目的抢跑消化,供需结构扭转的可能性依然存在。一旦出现恐慌性观望,需求很可能会突然锐减。从目前市场情况看五六月份也很难升温。房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已悄然生变。

  2013年,全国楼市首次出现分化行情,一二线城市爆涨,三四线城市平稳甚至冷清。2014年前4月全国楼市趋冷。相比过去十年,2014年北京等楼市的变化带来几个新启示。

  楼市不存在避风港。北京等城市在2008年、2011年都出现短期调整。房地产事实上依赖大资金,只要央行放水,水自然会去房地产。但政府明确提及不会选择短期的强烈刺激,已使得房地产不再存在过去十年的发展基础,一线城市自然也很难独善其身。

  市场质变正悄然进行。对比2008 年和2011 年,导致2014 年调整的共同因素均是行业流动性趋紧,不同因素是:政策扰动因素淡化、经济增速下调、区域和产品市场分化突出、行业内企业分化明显及行业整合趋势提速等。

  中国城镇化不具备持续高速发展到70%的可能性。有专家认为,受益于城镇化发展,房地产还有10年以上大发展,但这忽视了按户籍人口计算中国城镇化率约35%的事实,近20%的差距主要产生于房地产价格涨幅透支了城镇化带来的有效购买力。除北京、上海两个特大城市外,全国城市的政策基本都能实现买房落户,户籍城镇化如此低,说明中国城市化购买力已在房地产市场出现萎缩。

  北京等城市的房产市场萎缩对金融体系影响巨大。这些城市家庭财富以房产形式存在的比例超6成。房地产在信贷抵押和家庭投资中角色极重要。房价大幅下滑将导致投资和消费萎缩,最终引发更多违约并反馈到金融体系。

  政策要发挥作用,必须通过改变人们的预期,从而影响行为。目前中国房产市场的一个共识是,经过20多个月的连续上涨后,人们的购房意愿已削弱,进入观望状态,本次房地产市场的调整深度可能会超过2008年。文/张大伟 中原地产首席分析师

【编辑:陈璞】
 
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