北京高端市场逆市回暖 稀缺性助推价值上扬

　　在普通商品房市场进入量价齐跌的通道时，北京高端住宅市场却逆转一季度的颓势，开始稳步回升。据亚豪机构统计数据显示，今年4月，北京59个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交141套，环比上涨4%。与此同时，随着近日西五环长辛店地块以超过4.5万元/平方米的楼面价成交，北京城区高端住宅市场也再次迎来价值的不断攀升。

　　城区宅地价格刷新

　　今年4月10日，丰台长辛店地块以48.9%的溢价率成交，商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米，区域在售物业价格也随之被刷新。

　　虽然2014年第一季度北京土地成交高达50宗，创下近7年来的新高，但从区域分布来看，成交的地块主要分布在通州、昌平、房山、顺义、大兴等郊区县，五环内土地屈指可数。“土地荒”已经蔓延至整个五环。

　　北京城区土地供应总量的受限，进一步促使房企拿地的激情。业内人士认为，一线城市、尤其是一线城市的核心区域一直是众多房企拿地的必争之地，加之目前二三线城市房地产市场面临洗牌，前景未定，品牌房企纷纷转战北上广等一线城市。同时，从市场需求和升值空间来看，一线城市的涨幅动力要远远大于二三线城市，这也进一步加剧了北京核心区域住宅用地的“绝唱”进程。

　　拿地成本的走高势必推高区域项目价格。就在长辛店地块落槌的第二天，区域内部分住宅价格已经开始应声上涨。

　　“地段，地段，还是地段”，亚豪机构副总经理任启鑫认为，高端市场的地段优势成为其价值长期向好的坚实保障。当前，国内财富阶层正在面临重新配置投资组合，而北京优质地段高端项目坚挺的价值走向愈发赢得高端人群的瞩目，决定高端市场逆市走高的原因也就在于高端人群正在将地段作为置业的首要考虑指标。

　　中经联秘书长陈云峰认为，核心区住宅对稀缺资源的占有是其他区域项目无法比拟的，北京顶尖的商业、行政、医疗、教育资源，加上稀缺的人文景观都集中在核心区，这对区域内生活品质及生活便利的助推作用相当明显。

　　稀缺性助推价值上扬

　　“归根结底，供应量决定了物业价格及未来价值”，某业内人士表示，在日益减少的供应和不断增长的需求双重作用下，核心区高端物业的价值上扬已成定局。

　　据亚豪机构统计数据显示，2014年4月，北京59个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交141套，环比上涨4%。总价在千万级以上的豪宅成交量明显提升，其中1000万元以上的豪宅4月成交51套，占比36%，2000万元以上的豪宅项目也签约了10套之多，占比为7%，而3月该数据仅为12套和4套。

　　这一现象在优质高端项目的销售态势上表现得更明显，据位于崇文门外大街国瑞城·紫金台项目的销售人员介绍，近期售楼处接待客户量增加十分明显，一期推出的180多套房源已基本售罄，仅余少量房源，而二期的销售也延续了一期的火爆景象，市场反响十分强烈。

　　“8万多的单价在二环内基本不会找到第二个项目了，更重要的是项目精装修标准是1.5万元/平方米”，紫金台的准业主乔女士算了一笔账，刨去装修成本，紫金台单价不过7万元/平方米左右，这样的价格相当于四环附近的物业价格，更重要的是，紫金台是不限购的住宅项目。

　　供需矛盾将直接抬升核心区域高端楼盘的稀缺价值，核心区域土地供应量不断压缩，而二环作为热点区域本就无地可供，高端楼盘的存量也相对减少。在任启鑫看来，随着北京的城市化进程，核心区土地供应日趋见底，这更加凸显了核心地段的不可复制性和稀缺性。据亚豪机构统计数据显示，目前三环以内仅剩3324套可售住宅，相比去年同期减少了1000套，由此可见，中心城区的住宅产品将愈加珍贵。　记者潘秀林