广州千万级豪宅要打硬仗

　　多个豪宅新盘入市

　　去年，豪宅市场升温明显，北京、上海、深圳、杭州千万级豪宅的年成交量同比上涨在三成以上。今年，广州的千万级豪宅数量进一步增多，尤其是大平层单位，珠江新城已经迈进千万级豪宅之争的时代，一些新项目仍然对市场前景看好，业内人士表示，这是因为千万级豪宅只是楼市的非主流产品，其需求和容量是相对稳定且受市场波动影响较小的，但随着楼价走高，广州步入千万级标准的豪宅越来越多，竞争压力也渐渐凸显，面对有限的同一拨买家，大家要拼的不仅是楼盘硬件还有各种服务和软实力。

　　文/图：记者 刘丽琴

　　（除注明外）

　　随着楼价不断走高，目前豪宅界定的门槛也在提高，业内人士认为，目前单套总价在1000万元以上的物业才能称为豪宅。近期随着一批新品入市，广州千万级豪宅已经越来越多，而受到房价上升因素的影响，一些售价在七八百万元左右的项目也渐渐迈入了千万级行列。

　　千万级豪宅卖点：

　　地段稀缺+豪华装修标准

　　在广州，1000万~2000万元的豪宅数量最多，发展也最快，成交数据也验证了这一点。据克尔瑞的统计数据显示，总价1000万元以上的物业成交数量分布非常不均匀，1000万~2000万元的豪宅成交占比在七成以上，这部分需求主要是自用型的终极改善换房；总价越高，成交量越少，2000万元属于分水岭，2000万~3000万元成交占比锐减到15%以下。比如5000万元以上项目，除了北京2013年成交达到75套外，上海仅成交44套，杭州、广州、深圳三地更低。

　　豪宅的诞生必然有先天的资源优势才行。看看广州市场上的千万级豪宅，可以发现，基本集中在滨江资源和CBD。这部分产品的定位基本都是“终极改善居住产品”，因此，除了项目本身所在地段的优势、环境资源优势外，在户型面积上追求的是大且功能齐全，装修标准上都是尽量体现“高大上”。合富辉煌首席分析师黎文江表示，现在看豪宅的档次从装修标准选择的品牌就能分辨一二，“厨房用具不是德国进口的不能显出档次来”，这样自然而然形成的评判标准比比皆是。

　　可以看到，豪气的居住空间，尽量多功能化的使用空间，以及人性化的公共空间配置是所有豪宅比拼的重点。此外，豪宅也会送面积“讲着数”，据销售人员说，富豪级买家一样很受落这些。

　　千万级豪宅买家：

　　多是亿万富翁需求更稳定

　　从成交情况来看，最近几年北上广深的高端市场相对来说是比较稳定的。《2013胡润财富报告》的数据显示，至2012年底，北京千万富豪18.4万人，亿万富豪1.07万人，全国排名第一；广东有17.2万位千万富豪和9600位亿万富豪，排名第二；上海有14.7万位千万富豪和8500位亿万富豪，排名第三。这群金字塔塔尖的人正是千万级豪宅的消费人群。

　　据中海花城1号的销售人员介绍，认购客户基本身家过亿元。据悉，千万富豪和亿万富豪人数增速已连续两年放缓，另外，大多数豪宅客户都拥有多套住房，他们是在换房的过程中置换更好的房子。因此，相对于“刚需”、改善型产品市场而言，千万级豪宅市场需求更稳定，受到市场波动影响也更小。

　　据业内人士介绍，目前的限购政策对豪宅的购买影响并不算大，不少人通过公司名义购买，或者用其他人名额全款购买。不过，房产证何时能出影响着购买决定的做出，因为不少需要资金周转的企业主，在拿到房产证后会立即将其抵押获得贷款，让资金流转起来。

　　千万级豪宅销售：

　　有人靠朋友圈一年卖楼8亿元

　　发短信、派传单等传统的促销手段对富豪们的购买影响不大，而通过朋友圈介绍，举办圈层活动则效果好得多，目前各豪宅都在各显神通发掘和吸引这部分买家，因此手握豪客资源的销售人员就格外吃香。据悉，去年广州卖楼8亿元的销售冠军就是汇悦台的销售人员，一人卖出30多套2000多万元的豪宅，必然是获得了富豪圈的资源。

　　相对于2010年、2011年来讲，近两年广州房价已经有了一个大的提升。据不完全统计，目前市场上千万级洋房产品就有过千套，但相对北京、上海而言，广州的豪宅在单价上明显较低，汇悦台是广州唯一一个成交均价超过10万元/m2的项目。它位于珠江新城核心地段，一线江景的稀缺性成就了项目的高单价。不过值得关注的是， 2000万元以上总价段中销量排名第一的汇悦台，2013年也只达到月均销售两套的水平。最热销的项目尚且如此，排名较靠后的豪宅去化情况更加堪忧，从这个角度来讲，广州的高端市场远不够成熟，这种销售速度完全不能满足现有豪宅项目的去化需求。

　　千万级豪宅未来：

　　地王项目将上市均价或再涨

　　2014年，珠光御景壹号、雅居乐剑桥郡、保利天悦等去年的热销项目会继续推出新货，业内人士表示， 2012年、2013年广州集中成交了不少地王项目，比如佳兆业在同宝路的项目，剔除配建保障房后楼面地价在2.5万元/m2，越秀的南洲路地块楼面地价也在3.5万元/m2，未来两年这些地王项目集中上市后，广州千万级豪宅的均价可能会提升一个台阶。

　　超豪宅豪在哪？

　　侨鑫汇悦台

　　自上月汇悦台以单价14万元/m2的成交价刷新广州成交纪录以来，项目的标杆意义已经完全树立起来。

　　侨鑫汇悦台共417套单位，截至2014年年初，已累计预约客户超过一百多户。今年“五一”后，发展商为满足需要加开璟座，分别是234平方米和308平方米单位，以及泓座大平层639平方米收藏型大单位。

　　项目的一线江景无疑是稀缺的资源，也是高价的依仗所在，此外，全玻璃幕墙、270度大面积采光设计也是项目的鲜明特色。项目在配套设施方面也用足了心思，考虑到住户的尊贵身份，楼宇的设计以及社区配置上都兼顾到业主的私密性要求：三梯两户，配有独立电梯厅；为业主提供两种回家通道模式——护驾接送通道和自驾私密通道。配套6000多平方米的私人管家会所，并计划引入私人银行，为住户提供全球化财富管理服务。

　　凯旋新世界

　　作为珠江新城豪宅的领跑者，凯旋新世界的地位无容置疑，其占据一线江景的地理位置，低容积率的小区设计，高素质的业主群，让项目始终保持着高单价。凯旋新世界广粤尊府即将推出的新品主要是项目T22的01/02单元，纵观超大中央园林。其中，01单元户型面积主要是180平方米，02单元户型面积为185平方米，两种单位均为一梯一户三房设计，这部分产品总价在1400万元左右。

　　星汇御府

　　位于珠江公园南边的星汇御府，是珠江新城最后一块宅地，仅42套单位，销售价1700万~4000万元一套。项目拥有珠江新城最高车位配比（1:4）及电梯配比（五梯两户）。一百平方米的主人套房，配有专门用于画画的休闲室，最特别的是，针对豪宅买家的需求设计有一个安保级别特高的避难房。星汇御府签约均价是33411元/m2。

　　富力东山新天地

　　富力东山新天地周边名校林立，是学区房的热门之选，在过去一个月的网签均价为45578元/m2。目前，富力东山新天地在售的是F1栋楼王单位，电器及厨卫设备均采用国际一线品牌，还配有全套家居智能系统，实现了智能安防、自动呼叫电梯等功能。项目将推出全新住宅产品华府，以120~181平方米的3至4房单位为主，货量约167套，目前已接受诚意登记，预计6月中旬推出市场。

　　（王荔珏）

　　千万级豪宅还有这些！

　　中海花城1号：上周六，珠江新城中轴线上的大规模豪宅盘中海花城湾的收官之作——中海花城1号的样板房对外开放。项目与地铁五号线猎德站无缝接驳，一路之隔便是省一级体育东路小学和省一级天河中学。

　　中海花城1号总货量为152套，只有280平方米四房、310平方米五房两种户型。据悉，大堂配有24小时管家，还设有贵宾厅，用于访客的休息和洽谈。三梯两户纯板式设计，加上双开门电梯让电梯间变成私家电梯厅，电梯刷卡直达保证了私密性和安全性。业内人士表示，基于珠江新城中高端一手住宅项目“买少见少”的稀缺性，该盘的吹风价在5万元/m2。

　　(刘丽琴、王雯倩)

　　保利天悦1号楼：保利天悦1号楼位于一线江景位置，邻近琶洲大桥上桥位。据楼盘销售介绍，保利天悦1号楼为一层一户的大平层设计，建筑面积达700多平方米，预计销售单价过10万元/m2，套均亿元以上。 （李凤荷）

　　御景壹号：市区罕有的南向望江且带小区的楼盘，当数位于黄沙的珠光御景壹号。御景壹号产品包括314、369平方米四房，478平方米五房，目前均价约6万元/m2。 （李凤荷）

　　星河湾海怡半岛：在刚过去的4月，华南板块的豪宅盘星河湾海怡半岛有30套单位进行了网签，网签均价为29636元/m2。同时，该盘也有103套新货取得了预售证。此期可售的单位面积在253~314平方米区间，预计整体均价在3.1万元/m2左右。最低的入市门槛总价只要800万元左右。 （王荔珏）

　　峻林：作为天河北唯一在售的大型地铁小区盘，峻林目前可售的单位已不多，但户型依然较为多元化，在高层区间，既有125平方米紧凑三房、也有140平方米和165平方米的大三房，与此同时，低楼层则有少量的205平方米的四房以及350~450平方米的五房。该楼盘成交均价为39894元/m2。

　　作为豪宅，峻林在用料以及施工标准上有严格的自家“家规”，如木地板采用了品质保证的百分百实心影木，安全可靠。铝窗安装后进行全面的防水测试。地面闭水测试经多道工序，贮水深度不少于75毫米，试水48小时，检查修补漏水位置，重复试水直至合格。 （王荔珏）

　　颐和高尔夫庄园：南湖板块的别墅项目颐和高尔夫庄园最后一期产品“大院”“五一”亮相。“大院”一线临湖，310~2590平方米联排、双拼、独栋别墅一共只有36席。价格预计联排别墅从1500万/套起，最贵的独栋产品则大概从4000万元~8000万元不等。 （陈白帆）