细说楼市浮沉:从逆市回暖到低迷受挫

　　数据地产

　　从2008年东莞楼市突然进入寒冷的冬天，到2009年楼市回暖升温，再到2010年开始的楼市政策调控，至2013年的楼市成交火热，东莞开发商们几经风雨，对于楼市变化沉浮已经逐渐适应，对于楼市调整也日渐理性。

　　自从2014年开春以来，开发商们不断地通过推“特价房”试探市场，试图寻找观望退散，楼市升温的好时机，而购房者们则一边观望一边看房，害怕错过了楼价“低位”，又担心太早入市。记者通过对2008年至今影响楼市的政策、成交数据和市场情况进行逐一对比分析，试图为购房者提供一些寻找楼市变化规律的依据。

　　关键词：成交探底

　　时间：2009年12月~2010年12月

　　住宅成交两度“探底” 房价迅速攀升

　　背景： 2010年楼市调控正式开始，包括二套房首付提至五成、首套房首付提至三成，7折利率取消、上调公积金贷款利率、加息。

　　市场情况：政策影响，楼市成交波动大。受两次严格的楼市调控政策影响，东莞楼市成交呈现出“W形”趋势，2009年底至2010年1月中旬成交表现不错，然而“4·17新国十条”出台，使得“五一”的成交量骤冷，9~10月中旬需求有所释放；随后，“9·29新政”出台，楼市再次陷入短暂观望。

　　点评：2010年楼市调控政策密集出台，让火热楼市迅速降温，住宅成交同比大幅下滑两成。但2008年“跳水”降价现象并没有出现，在购房者赶搭“政策末班车”的刺激下，成交量快速下跌两成，房价却迅速上涨两成多。

　　关键词：触底回升

　　时间：2009年2月~11月

　　大幅降息 房价亢奋上涨“7连阳”

　　背景：2008年11月，货币政策转为“适度宽松”，同时4万亿元投资计划公布，随后央行大幅度降息，调整幅度创11年之最，还推出了按揭贷款最低七折的新优惠政策。

　　市场情况：降息刺激下，房价触底回升。2009年2月份是东莞房价自调整期来的最低点，而成交量却明显开始放量，从3月份开始，房价触底反弹，并进入上升通道，涨势一直保持到9月，创下东莞房价“七连阳”, 9月全市住宅均价6995元/平方米，达2007年以来最高。东莞投资购房群体开始再次出现。

　　点评：2009年东莞市场回暖，成交持续大幅放量，楼市出乎意料的火热，首次置业、改善需求和投资需求纷纷进入市场，房价也迅速上升，业内人士评论称，2009年是东莞楼市亢奋的一年。

　　关键词：逆市回暖

　　时间：2010年12月~2011年10月

　　东莞“限购令”成“促销令”

　　背景： 2011年调控加码，“新国八条”出炉，二套首付提至六成，“限购”、“限价”、“限贷”、上调存款准备金率等政策不断出台，全国楼市成交转入持续低迷期，东莞却因深圳“限购”购买力外溢而逆市回暖。

　　市场情况：东莞“限购令”反成开发商“促销令”。2011年2月份，第三次调控如期而至，3~5月，东莞“限购令”风声几次传出，购房者担心“受限”赶紧入市，东莞“限购令”演变成东莞楼市的“促销令”，5月份旺季的商品房成交面积上升到67.90万㎡。

　　点评： 2011年东莞楼市“先扬后抑、供需两旺”，东莞开发商利用 “限购传闻”，将“限购令”变成了“促销令”，此外，广深限购之下，东莞楼市成交量出现明显上涨。

　　关键词：火热升温

　　时间：2011年11月~2013年12月

　　政策平稳 楼市“先抑后扬”成交火热

　　背景：2012年2月，央行表态满足首次购房家庭的贷款需求，房贷利率回归到基准利率，进而银行房贷利率继续向9折、8.5折推进。2012~2013年，房产政策维持长达两年的相对平稳

　　市场情况:“以价换量”推动市场火热。2011年11月，观望氛围再度浓厚，2012年第二季度随着楼市价格逐渐调整到位，下半年刚需产品交投两旺。2013年楼市更是成交火热，月成交量普遍处于63万~75万平方米高位，东莞房企集中开盘、加推热情高企，旺市贯穿全年。

　　点评：2012~2013年调控政策稳定,开发商积极“以价换量”，激发购房者入市的欲望，同时，广深客加速外溢东莞；知名开发商看好东莞楼市，纷纷布局深耕，众多开发商销售业绩优秀，赚到盘满钵满。

　　背景：春节结束，开发商预期的信贷宽松没有如期到来，信贷持续收紧，放贷时间长，利率提高，首套房利率上调至10%，二套房上调至15%~20%。

　　市场情况：今年3月开始，成交持续低迷的开发商纷纷推出“5字头”、“6字头”特价房，部分价格下调楼盘成交较好，而大部分价格仍然维持在高位的楼盘则备受冷落。从促销幅度来看，特价房、低首付、打折、贴息等多方面叠加，不少楼盘价格调整幅度已经达到10%，但是从近期成交情况来看，楼市成交升温仍然乏力。

　　点评：2014年楼市充满变数，东莞中原研究部相关人士认为，在供应偏紧、利率高的情况下，楼市升温明显受阻，若楼盘价格没有适当的调整或增大优惠，则很难打动购房者入市置业，东莞住宅成交想要有较为明显的上升应该很难。

　　关键词：

　　低迷受挫

　　时间：2014年1~4月

　　信贷收紧

　　市场充满变数

　　关键词：楼市冷冬

　　时间：2008年1月~2009年1月

　　市场由高骤低 楼盘纷纷“跳水”降价

　　背景：2007年“9·27新政”颁布，购房者开始观望，9月美国雷曼兄弟破产，全球笼罩在金融海啸的阴影下，东莞经济也受到较大影响。

　　市场情况：品牌开发商带头“跳水”。2008年2月最后一天，万科·运河东一号和光大·景湖湾畔降价“跳水”。十年来房价只升不降的神话被打破，万科·运河东1号以“惊城7折” 打响了东莞楼市团购第一枪，开启了房价回归之路，下半年，“3字头”房价频频出现楼市，“金九银十”变成“静九难十”，投资客绝迹、销售量锐减， 退房潮、降价潮纷纷出现，东莞房价底线多次被刷新。

　　点评：2006年~2007年各地房价快速飙升，在投资心理的驱使下，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来的市场空间,2008年楼市不断探底，开发商纷纷降价，是对前期过高房价一个行业自发调整过程。

　　楼市预测

　　政策：利率上调 成交受阻

　　从2008年以来东莞楼市情况可以看出，利率上调，楼市受挫；利率下降，楼市快速升温。一名不愿意透露姓名的业内人士认为今年的楼市不乐观，“往年的楼市政策调控都没有今年这么厉害，信贷收紧，相当于直接关了开发商的水龙头。” 记者近日调查发现，目前东莞首套房利率仍然维持在上浮5%~10%，二套房利率在10%~20%之间，而如果信贷政策不放松，东莞楼市升温至去年水平，将还有一段很长的时间。

　　促销：“以价换量”或将再次成为主流

　　从过去几年的情况可以看出，东莞购房需求旺盛，价格下调至合理地步将有望刺激购房者入市。

　　2014年，东莞楼市成交低迷，降价促销也将再次成为开发商回笼资金的主要手段，与往年相比，今年开发商反应迅速，不断推出特价房试探市场，随着可以促销的特价房逐渐消化，未来正常房源也将进入到打折优惠的行列当中，“以价换量”将再次成为市场主流，优惠幅度也将进一步加大，购房者可以择机入市。

　　价格：整体房价平稳 个盘优惠幅度加大

　　从房价走势来看，虽然东莞房价在2008年~2010年间有个别月份会出现较大波动，但是总体走势平稳向上，特别是2012年~2014年，东莞房价进入稳定期，保持在10%以内的涨幅。

　　合富辉煌东莞市场研究部相关人士认为，从去年12月开始，东莞连续5个月价格稳定在9000元/平方米以上，接下来5月和6月东莞房价整体走势仍然以平稳或者稳中微升为主，房价上涨的动力不足，同时下降的空间非常有限。

　　而从个盘促销情况来看，不少楼盘价格调整幅度已经达到10%左右，可以预期的是，东莞楼市总体价格维持平稳，而个盘则可能会出现较大幅度调整。

　　恢复时间：第四季度或再度进入上升期

　　回顾2008~2013年楼市，记者发现，东莞楼市调整期一般在半年至一年的时间以内，特别是第四季度楼市政策、成交都会发生较大变化。业内人士分析，第四季度临近年底，开发商面临销售任务压力，如果未完成销售任务，将会在第四季度进入降价出货冲刺期。

　　从目前东莞楼市情况来看，信贷收紧，大部分楼盘价格仍居高位，楼市成交上行乏力。而随着下半年大量新增供应入市，楼盘竞争压力剧增，如果信贷政策仍然不放松，开发商面临的资金压力将空前巨大，大量开发商将不得不通过调整价格以促进销售，当价格调整到一定的合理价位，预计被压抑了近一年的购房需求将得到释放，从时间点上来看，预计在第四季度东莞楼市成交或从低迷进入上升阶段。　　记者蒋幸端