广州广钢新城两年后房价或超4万元

　　文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

　　今年2月21日，广钢新城第一批土地拍卖，算上配建房的成本，折算后的最高的楼面地价达2.3万元/平方米左右，地价成本与广钢新城在售的一手楼盘元邦明月水岸的报价差不多。地价与楼价持平，是广钢新城在售的一手楼价太“白菜”，还是地价太“土豪”？

　　“2.5万元/平方米以下的地，

　　可以放心地拍”

　　在4月底由羊城晚报主办的“广钢新城未来发展高端论坛”上，有多年操盘经验的中原地产项目部总经理黄韬表示：“这样的地价很合理。广钢最后拍下来的结果，与我们拍地前和一些开发商的沟通结果是吻合的。在拍地前，我与媒体朋友、开发商都说过，2万元/平方米是走不掉的，2.5万元/平方米以上就不要再拍了。”

　　黄韬认为，市场的走势、地价的波动和影响，靠单个人或单个房地产企业很难改变，市场到底是向上走还是向下走，其实与大环境、金融环境、政策等都有很大的关系。“当前的楼价与地价之间的关系，其实是很综合、很复杂的关系。为什么开发商愿意这么高价拿地？凭什么预期未来买家愿意付出高价买房？其实背后是地块所处的位置以及位置背后的一系列综合因素。我觉得广钢新城的土地价格主要是区域背后整体价值的反映，这个价值包括地理位置、交通、环境及人文等因素。说到价格，市场能够接受的，肯定有其存在的价值，包括政府的投入等。无论是政府还是开发商，对广钢新城地块的价值都是综合考虑的。”

　　“离中心区这么近的新城，除了广钢还有吗？”

　　黄韬表示，现在广州有很多“新城”，除了已经基本成形的珠江新城外，这几年的规划中，东部有山水新城，南边有华南板块、南站等，北面有白云新城，而西面，最具代表性的就是广钢新城。广钢新城距离中心区很近，其实就在中心六区内，因此，它不只是一个简单的区域发展，而是会影响到整个城市的形象。而且目前中心区的地块越来越少，广钢新城是很难得的一个，有自然景观，有人文背景，交通配套以及位置等，可塑性都非常强，本身还有居住人口的认同性，不是完全在一个空白的区域建造的，而是在现有一定的基础上去建造一个新的西区大城的概念，所以就地理价值来说，是很稀缺的。“开发商看好这个地块，是因为在中心区，我想不到还有哪一个或者哪些板块可以跟广钢新城相比。”

　　韩同投资顾问有限公司总经理韩世同也用“肯定”二字来形容广钢新城的优势。“按照规划，广钢新城未来很好，又是最靠近中心区的板块，发展空间非常大，它本身就是中心城区的一部分，是中心六区的概念，位置不错。”

　　“地价是高还是低，关键看未来的房价预期”

　　赵卓文表示：“判断广钢新城的地价是高还是低，要看从什么角度出发，因为预期未来的房价是多少，便决定了你认为地价是高还是低。地价是否合理，可以从三个角度来看。第一个角度是大开发商的带动作用。当年南海的千灯湖板块，早期启动的两大开发商，一个保利、一个中海，把这个区域带动了，该板块的一手房价从五六千元/平方米一直带到3万多元/平方米。广钢新城比千灯湖有更好的产业基础，区域内有一定的产业规划，而且周边有很多批发市场，很多人很有钱。第二个角度，可以看广州中心区的土地供应。开发商想买有规模、有配套的地块，在广州几乎没有选择，特别是在中心六区内，是没有选择的。所以我们看到包括珠海华发等外地企业都来拿地，在广州中心区，就只有广钢新城还有相对具规模、配套比较合理、还有一点想象空间的地块。除了这个板块，现在即使给你100亿元，你在哪里拿地呢？第三个角度，要看广州城区的西片，其实很缺高档楼盘，却有很多有较强经济实力的人口。广钢新城，包括它周边的区域，如新荔湾，以及辐射远至番禺西部、珠海，这个区域一直缺少高端定位的高品质楼盘。从这三个角度来看，广钢新城的地价很合理，开发商并非一时冲动，因为当地市场对高档住宅有强大的需求。”

　　专家观点

　　2.5万元/平方米以下放心举牌

　　黄韬（中原地产项目部总经理）

　　广钢新城拍地前我已经预测过，这里的地价会在2万元/平方米以上。有几个开发商在投标前，已经和我们公司进行过充分的沟通，我当时就说，地价在2.5万元/平方米以下的，放心举牌。

　　未来的地价可能会越来越值钱

　　赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

　　如果我们预判两年后广钢新城的房价是4万-5万元/平方米的话，2万多元/平方米的地价是合理的。第一期拍出的土地，位置还不如里面以后要拍的地块，所以从发展的角度来看，广钢新城未来的地价可能会越来越值钱，还有一定的提升空间。