贾康:不承认楼市崩盘说

　　中国股市处于牛市酝酿期

　　“我不承认楼市有崩盘和断崖式跳水之说！”昨天，在工商银行私人银行举行的“2014年度华人经济领袖峰会(南京站)”上，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康并不讳言对楼市的乐观态度。他直言，当下是淡化限购这一权宜之计的最好契机，而楼市的分化调整有利于挤掉泡沫，使要买房的老百姓得到实惠。中国工商银行私人银行部产品三部专家罗建中则在论坛上建言投资者：A股2000点位置，虽然不排除还有最后一跌的可能性，但从很多上市公司投资价值来讲，可做战略性布局，而新国九条和4月初的沪港通，都是支持未来股市发展的重要基础。

　　楼市观察

　　看房价波动要“四分”

　　当下的调整有利于挤掉泡沫，是市场的矫正契机

　　“崩盘说”会误导消费者

　　今年3月份以来，国内主要城市房价指标在明显降温，市场上有关“楼市出现拐点和断崖式跳水”的观点不绝于耳，贾康就上述现象和观点表达了自己的看法。“目前楼市的分化，并不是像有些人所说的楼市已经转入 断崖式大跳水 的过程。我认为这个观点过于极端和悲观了。”在他看来，这只是大势上的一个变化，并不是“拐点”。现在中国城镇化水平不算高，按国际经验要增长到70%左右，在这样一个上升背景下，目前还没有任何力量能反转，“所以我不承认什么大跳水和崩盘式拐点之说。”他认为，崩盘和大跳水的说法会误导很多消费者，“在今后几十年中国城镇化水平高度提升期内，有几亿人进入城市，伴随着中等收入向高收入转变，决定了我国中心区域房价长期上涨的趋势。当然，前些年由于种种原因形成了一定的房地产市场泡沫，现在的调整有利于挤掉泡沫，前些年很多人不觉得楼市有风险，肆无忌惮地炒房，现在是市场的矫正契机，楼市分化以后可以使要买房的老百姓得到实惠。”

　　贾康强调，“去年同期是由于各种因素大家抢政策落地之前末班车而出现井喷式购房的时期，过了这段时间大家看一看二季度、三季度怎么样。另外，即使一段时间之内整个中国主要城市房地产住房消费均价下降的话，也并不意味着这就是所谓 崩盘 。”在他看来，这样一个“微调”要把握好——“在波动分化阶段可以说带有全民教育的客观性质”，大家对房屋交易价格可以做更细分的认识，以规避市场风险。

　　看房价波动要“四分”

　　房价波动具体怎么看？贾康以“分线、分段、分型和分类”这“四分”来概括。所谓“分线”，即中国一二三四线城市的房价不能笼统讲，仅各个县的房价就有明显区别，同样是二线城市，房价也会大相径庭；接着是“分段”，即同个城市不同地段的房价走势不同，北京五环和四环就不一样；再下来是“分型”，即看户型、朝向、楼层等；最后是“分类”，在北京，学区房和非学区房，尽管别的条件一模一样，但两者的价格走势完全不同。还有是地铁沿线还是非地铁沿线楼盘，价格也有区分。“而从宏观层面来讲，可以很好地促进我国住房健康化的做法，就是取消限购。我认为现在正好是把限购等手段淡化的最好契机，”贾康强调，从房产调控思路来讲，现在比过去明显更成熟，“如果限购等权宜之计相对顺利地退出历史舞台，政府能更好地进行顶层规划。”

　　或有三年调整但南京还好

　　朗诗董事长田明补充道，“我认为房地产市场未来会有三年左右下调周期，在这三年里会出现大量市场分化、企业分化、行业分化。但南京是少有的一个供求关系均衡的城市，南京房地产泡沫水平以及它未来的价格调整将是比较小的，或者说最小的之一。南京的需求比较充分，人口在增长，特别是有购房能力的人群在集聚，经济比较活跃。南京这几年在土地供应方面闸门开得很小，推地很少，导致房地产供需两边比较平衡。但周边一些城市不佳。”

　　股市投资

　　当下布局A股机会较好

　　中国经济正处于长周期底部，真涨起来追都来不及

　　中国经济也处于长周期底部

　　谈到A股市场，中国工商银行私人银行部产品三部专家罗建中认为，目前A股表现不太理想，以沪综指为例，几度跌破，“但若将整个全球市场拉长看，现在这个位置肯定是非常好的战略布局区间。一方面中国经济正处于一个长周期底部，虽然说外界有很多看空中国的声音，但是我们对于中国整个宏观经济还是抱非常坚定的信心，现在仅仅是一个上升周期的底部，一个阶段性调整，只是整个上升周期一个小的修正。另一方面，中国A股已经调整了七年，所谓 七年之痒 ，而且目前点位在2000点左右，虽然不排除市场还有最后一跌的可能性，但从指数角度和很多上市公司投资价值来讲，现在去做战略性布局，是比较好的机会。加之上周公布的新国九条和4月初公布的沪港通，都是支持未来股市发展的重要基础。现在A股处于牛市酝酿期，真涨起来追都来不及。当然并不是叫大家马上买股票，只是说在这个区间可以适当关注，不要绝对排斥中国A股市场。”他认为，“沪港通”建立了香港和境内资金流动机制，只要有资金流动就会产生比较好的投资机会，另外过去几年人民币资产并没有实现国际化，“沪港通”则迈出了人民币资产国际化的第一步。

　　相对看好债市美股也有机会

　　“做投资一定要跟着资金流向去动，这样才能取得比较好的收益。今年春节以后，市场货币价格回落到常态，所以今年新的投资策略应是多元配置。”罗建中预测，未来全球资金回流美国是个大概率事件，不能再把所有资产仅停留在人民币资产配置上，要做全球化多元化配置，尤其今年2月份以来非常明显，人民币暂时告别单边升值趋势，进入了双向波动阶段，如果现在去做全球配置的话，所面临的汇率风险在大幅下降。另外，债券市场今年以来非常火爆，一方面由于整个市场流动性有所宽松，另一方面去年囤积在货币市场上的大量资金往债市流动，他认为今年整个债市相对看好，但最近两个月可能会有调整。“同时，我们也相对看好美国股市，”理由有三：一是全球资金可能会回流美国，这种趋势已经形成；二是从经济基本面来看，美国经济确实不错；三是美国进入加息周期，至少初始阶段股市会上升，所以美国股市在全部配置中应该是优先考虑的方向。

　　新国九条核心是扩大直接融资

　　上周出台的“新国九条”正成为市场热议的焦点，与老的国九条相比有什么区别呢？华泰证券总裁周易在论坛沙龙上谈了自己的体会。“上一次国九条解决了中国资本市场最要命的顽疾，就是股权分制改革，啃了这个资本市场最难啃的硬骨头。这次新国九条最核心的东西是扩大直接融资在整个中国市场融资体系中的规模。这个硬骨头必须啃下去，无法回避。”

　　投资理财建议

　　贾康：大家现在特别关心70年土地使用权到期以后怎么办。物权法给出了一个通道，到期后可以办理展期(往后推延预定的日期或期限)。我觉得政府管理部门要赶紧把这个事情进一步明朗化，怎么展期？一定是有一个相应简便的手段，比如重办一次证。至于说70年政府就把你的房子没收，绝对不可能，这是危言耸听，物权法已经有这个框架了。

　　工行江苏省分行副行长宋建华：前些年很多人通过银行、证券、信托、基金等等买了各种各样的理财产品，大家看谁的理财产品收益高就买谁的，但我要提醒一下，刚性兑付在今年肯定要打破。作为投资者，在大的经济下行趋势中不能指望有过高的投资收益，这个目标值要设定得稍微低一点，要选择一些更稳妥、实力更强的发行机构，另外关注一下募集资金的投向，是不是和经济发展局势相吻合。