楼市库存高达10年：唐山“空城”调查

　　唐山楼市的低迷，相比其他城市，其与国内楼市行情或许关系甚微，因为从去年年中开始，无论是价格还是成交量，就未能振作起来，即使是在唐山最热的凤凰新城板块。

　　在凤凰新城的多个在售楼盘，其体量之大、其去化之难，都会让知情者咋舌，动辄数千套的房源与忍受长达3年甚至更久的消化周期，对困守在此的房企来说，无疑是巨大的煎熬。

　　价格、销量的双双滞涨，缘于唐山愈发严重的供需失衡。

　　据外界推测，海量的供应已经使得唐山的去化周期高达10年之久，而缺少新增人口导入能力的唐山，购房者长期固定在改善型需求的客群，也从而加剧了供需矛盾的失衡。

　　如今，少数房企已经意识到唐山所面临的空城危机，进入唐山也逐渐开始摒弃住宅项目，而选择旅游、养老等房地产项目。不过，困守唐山的房企如何顺利实现突围解套，才是开发商和地方政府都亟待谋求解决的难症所在。

　　库存高达10年

　　位于唐山路北片区凤凰新城的唐城壹零壹，无疑是当地高端楼盘的代名词。

　　该项目建筑面积超过73万平方米，总户数逾4800户，其体量之庞大，在当地楼盘项目中屈指可数。当时隶属深圳中兴集团的唐山恒荣地产号称该项目总投资近60亿元，主打别墅产品，彼时唐城壹零壹奠基开工时还邀请到唐山、深圳主要领导出席，开发商对唐山楼市的乐观判断也就可见一斑。

　　不难理解，开工的2010年前后，正处在唐山楼市的上升期。不过，唐山楼市的膨胀唯独体现在暴涨的房价，直到近半年时间，唐城壹零壹所面临的去化困境也随着楼市的掉头向下，逐渐显现出来。

　　在唐山当地的房产门户网站上，随处可见唐城壹零壹的促销信息，其在分段时间点和节庆日，皆有促销优惠活动，近期主题包括母亲节、五一、农场采摘季、邻里活动等，而营销噱头则包括“京津冀一体化”、“赠送面积”等。感官上名目繁多的促销，背后则是销售上承担的巨大压力。

　　记者从当地一家房地产咨询机构提供的数据显示，截止到2013年7月份，唐城壹零壹项目一期于2010年12月5日开盘后，当期共推出987套房源，其中40套洋房产品售罄，81套别墅产品基本售罄，其余高层销售率95%左右，均价为9500元/平方米。长达近3年的销售周期里，其一期项目才勉强消化完毕。而唐城壹零壹项目二期别墅、高层等同类产品也已于去年10月份前后相继入市，去化艰难。

　　当然，唐城壹零壹属于体量较大的高端项目，销售缓慢与之不无关系。然而，记者夜间走访凤凰新城，亦发现，该区域多个新建小区亮灯情况并不理想，空置率较高。

　　前不久，坊间广泛流传的一份来自万科毛大庆的内部讲话热极一时，其称万科已经陷在唐山这样的三、四线城市。据记者调查万科在唐山项目情况了解到，所言也并无夸张。

　　同样位于唐山凤凰新城的万科金域华府项目，自2011年8月份以均价8100元/平方米开盘后，在楼市火爆的2013年均价蹿升至12000元/平方米，不过，价格高位维持不到3个月的时间，便迅速下跌，年初跌回到9000元/平方米左右便再无反弹，如今均价定格在8700元/平方米。

　　值得注意的是，该项目体量亦十分巨大，总建面超过77万平方米，总户数高达5160套，而到目前为止，仅有5栋楼开盘在售。万科金域华府同样经历了接近3年的销售周期，数年间价格却未见涨幅，这也许是万科当初在唐山拿下如此体量项目时未曾预见到的。

　　今年一季度，据唐山房产信息网监测数据显示，唐山市中心区域新建商品房共成交4110套，与2013年一季度6091套的成交量相比，下降了3成左右。价格方面，唐山房价一季度亦有跌幅，甚至在今年3月份公布的百城房价指数中，唐山房价环比跌幅跌进百城前十。

　　空城危机

　　在唐山楼市价格滞涨、去化艰难之下，其所隐藏的风险也将逐渐显现。

　　在流传的万科毛大庆内部讲话里，其特别指出了唐山的库存量惊人，“万科做过统计，唐山整个城市的库存加起来计算，已超过100个月”。

　　而据此前一份公开的数据显示，从2009年到2012年，唐山市在建商品房面积累计有1741万平方米，然而这四年年均销售量只有146万平方米，如果按照这样的销售速度测算，唐山市要消化这四年新建的楼房库存至少需要10年。这也佐证了讲话中提到的对唐山库存消化周期的估算。

　　以唐山市重点打造的城市新区凤凰新城为例，其规划到2015年，凤凰新城将能容纳40万的居住和创业人口。但是，截至到2013年，凤凰新城已经包括唐城壹零壹、万科金域华府、中水电首郡等8个在售住宅项目，总建筑面积接近500万平方米，平均容积率为2.2，即便按照低密度的唐城壹零壹项目计算，可容纳户数也将达到4万户之多。

　　“早在2008年前后，唐山人均GDP就有5万元左右，再加上唐山是以钢铁、煤炭产业为主，国营企业居多，很难吸引人口进来，所以唐山的楼市一开始就是在快速增长的，因为是改善需求为主。”唐山当地一家房地产企业中层干部对记者分析，“唐山有钱人谁都有两、三套房，现在经济形势又不好，谁还会继续买房投资？”

　　该人士进一步分析称，目前唐山重点建设的新城就有4个，分别是曹妃甸生态城、凤凰新城、南湖生态城和空港城，以上3个新城都比凤凰新城规划面积更大。“凤凰新城一开始瞄准的就是唐山的高端、中高端客群。可能一开始唐山还缺这些高端项目，比较好卖，比如中冶梧桐大道已经卖到四期。可是现在房企都扎堆在凤凰新城，谁还会去买？”该人士反问。

　　相关研究机构的数据也验证了上述人士的分析。早前中原地产针对凤凰新城某项目发布的一份客群分析显示，在该项目的购房者中，私企老板、矿主和高管占到绝对多数，占比高达90%，而购房用于投资的客户仅有10%，多为自住。

　　“我们是一家城市建造开发商，可是我们进驻到唐山，没有开展住宅开发项目，而是选择了旅游项目。”中南控股集团董事总裁陈小平在中南集团位于唐山的一个旅游项目推介活动中指出，“唐山的住宅项目很多，我们不希望再来打造一个睡城、一个鬼城，我们希望用旅游观光给唐山带来人气、活力。”

　　对于唐山来说，或许“空城”与“卖地”是互为因果，但是，即便空城的危机已经显现，却并不能阻止唐山在土地市场高歌猛进的惯性。据搜房网不完全统计，2013年唐山土地招拍挂挂牌出让面积超过1485万平方米，挂牌出让金额接近140亿元，而当年唐山全市公共财政收入不过318亿元。