专家谈2014郑州房价走势:投资需谨慎 自住要抓紧

　　近期，房地产市场一片唱衰之声。杭州、宁波等地部分楼盘销售价格大幅降价，个别城市被传“政府出手救市”。

　　从年初开始，郑州首套房贷款一路收紧，让着急买房的刚需一族倍感煎熬。

　　近期郑州的两个楼市政策相继出台，影响几何?未来，郑州房价走势如何?

　　一个房产经纪人的半年煎熬

　　5月14日上午，从事五年房产中介的经纪人屈同兆坐在电脑前，一遍遍地搜索着“房价”、“房产贷款”等信息。

　　作为一个业绩出色的房产经纪人，屈同兆整个4月没有签下一个单子，仅仅接手了同事转过来的一个小单，挣了1000多块钱。实际上，自去年11月份以来，他签下的四五个二手房买卖合同，都因按揭贷款手续没有审批下来而不得不压在手里。

　　“最近这些合同的贷款手续才通过审批。”28岁的屈同兆笑起来，他很关心房地产新闻，“银行个人按揭贷款松动，房市也该有反应了吧。”

　　据悉，从去年开始，在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下，购房按揭贷款对商业银行的吸引力有所降低。这直接造成消费者个人住房按揭贷款的难度加大、程序拉长，贷款利率下浮空间缩小。一融资平台此前发布的3月份房贷分析报告显示，在样本选取的35个城市中，有25个城市有停贷现象，主要以中小商业银行为主。

　　郑州也不例外。从今年年初到5月，郑州首套房贷款一路收紧，从最初的基准利率，到现在“最高上浮30%”，让着急买房的刚需一族倍感煎熬。“其实，从去年8月以后，个人住房贷款就不好贷了。”屈同兆说。

　　由此造成的影响很快显现出来。很多地方新楼盘销售缓慢，二手房交易冷清，房产市场一片寂寥。一些城市的楼价开始明里暗里实施打折降价，某地一些楼盘降价幅度高达数千元。

　　郑州房价实际走势又如何呢?同策河南研展部数据显示，4月份郑州商品纯住宅成交均价为8385元/㎡，较上月下跌174元/㎡。而自今年2月份以来，郑州市商品纯住宅的成交均价持续略微下跌。

　　郑州市住房保障和房地产管理局官网显示，自2013年12月起至今年3月，住宅商品房销售价格处于下降徘徊状态。

　　屈同兆对此深有体会。4月份，郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅里，前来办理房产过户手续的人屈指可数，一宗业务在一个多小时内就能全部办理完毕。而在去年同期，“光办理其中一个手续就得排好长队。”按照房产市场的行情，每年的四五月份都属于房产交易的旺季，“现在，市场行情是不温不火。”

　　业内人士相信，正是在此背景下，今年5月12日，央行要求确保住房消费贷款的资源配置，各商业银行及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平。

　　对此利好消息，作为一房产市场最前沿的业务人员，屈同兆并未显得欢欣鼓舞，反而相对冷静：“现在市场各种消息乱飞，未来走势咋样真不好说。”

　　两项新政出台触动敏感神经

　　5月14日上午刚一上班，郑州市住房保障和房地产管理局房产办事大厅就热闹起来，似乎佐证房产市场开始因政策因素有了回暖。

　　5月15日，郑州又一房产新政出台，从6月15日起，郑州市民可以用商业贷款和公积金“组合贷”，购买前两套新房，最高可以贷款70万元。

　　有意思的是，郑州曾在前不久临时取消“组合贷”的新闻发布会，有解释说稍晚将由几家政府部门联合发布此消息。

　　目前郑州住房公积金最高只能贷款45万元，且不能和商业贷款一起使用。“组合贷”政策实施后，老百姓贷款买房的积极性会更高，这一新政无疑将对近期郑州楼市带来变化。

　　这是短短几天之内，郑州出台的第二个有关房产市场的政策。早在5月7日，《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》(下简称《意见稿》)发布。这是郑州首次就个人住房置业贷款政策性担保出台《意见稿》。《意见稿》称，担保机构不光是为公积金贷款提供担保，还为商业贷款提供担保。

　　该项政策的出台，被广泛解读为郑州市欲出手“救市”，郑州市因而被媒体称为“全国第六个出手救市的城市”。但有关部门表示这种说法属于“误解”。之前的4月，无锡、南宁、杭州萧山、天津滨海、铜陵先后出台放宽房地产调控的政策。郑州市住房保障和房地产管理局工作人员解释说，这个政策两年前已经在起草，并不是为了目前的市场而制定，更说不上救市，只是出台的时机刚好赶上这个敏感的时间点而已。

　　不过，种种信息释放出来的信号很快得到了回应。进入5月，郑州各商业银行的贷款放款速度明显加快。“只要手续合格，证件齐全，最多一个月就能放款。这样的放款速度，比前段时间要快得多。”郑州中信银行一客户经理说。

　　但屈同兆对市场走势持不置可否的态度，在他看来，实际情况并不如一些媒体报道得那么乐观。“其实，个人住房贷款实际审批放款没那么快。”从实际操作情况来看，5月份新申请的个人住房贷款，最快也只能在两个月之后审批下来。“所以我会对客户说，贷款可能会在8月份下来。”屈同兆说。

　　另一方面，有调查显示，进入2014年，郑州市多数在售项目开盘、成交量稳定，部分楼盘的来访量出现下滑的迹象。尽管房价有轻微波动，但不足以影响整个市场的走向，甚至个别楼盘在售房源价格较开盘价上涨500~600元/㎡。

　　值得注意的是，同策河南研展部数据显示，郑州市4月份市场上仍是90㎡以下户型销量最好，销量占比接近总量的50%，目前市场依旧是以刚需为主。

　　房产购买主力以刚需为主，这就意味着在很大程度上，郑州市的房价需求有着坚强的支撑，房价出现传言中的“跳水”或者“崩盘”只是一厢情愿的片面之词。

　　房价未来会降吗?

　　在舆论一片唱衰，而实际房价并未真正大幅度下跌的情况下，目前市民对于买房充满了浓重的观望情绪。

　　5月13日下午，在郑州东区一售楼部，市民刘先生正在详细了解楼盘的房屋结构和价格。会不会立刻出手买房，他很犹豫：“还是再看看吧，现在都说房子要降价，也不知道会不会真降。要是现在买了，过一段房价跌了，那心里可就难受坏了。”

　　对此，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清表示，“郑州楼市整体的调控效果还是不错的。目前郑州的房价和销售量都在一个合理的区间运行，上涨一点、下降一点都在我们的心理预期之内。”

　　然而，当房地产成为经济发展的支柱，成为百姓投资或者赖以生存的目标时，房价细微的变化，都会绷紧市场敏感的神经，更是牵涉到方方面面的切身利益。

　　在网络论坛上，关于未来房价走势的议论热火朝天。一种观点认为房价会跌，甚至会有“暴跌”的可能。但这一观点立刻遭到众多网友的批驳，认为成为现实的可能性极小。

　　另一种观点是房价还会上涨，这是基于北师大的董藩教授预言，他说再过25年，全国房地产均价会涨到9万元/平方米，北京房价会涨到80万元/平方米。一些网友坚信，房地产涉及钢铁、水泥等上下游诸多行业，是地方政府的重要的收入，贡献了足够多的GDP，一旦到了关键时刻，地方政府会立刻“出手救市”。

　　但业内人士认为，面对日趋差异化的市场变化，中央在保证“宏观稳、托底民生”的同时，对房地产市场短期调控的手段日趋转弱，取而代之的是强调“分类指导”、“双向调控”，由各地政府根据当地市场情况灵活制定相应的调控措施。总体来说，房地产行业“软着陆”也许是最理想的局面。

　　知名媒体人石述思则断言，房地产市场宏观调控是必需的，但全国统一的、完全由政府主导的调控的确走到了尽头。多空博弈的理想结局是全面回归理性——在政府真正担负起保障中低收入人群的基本居住需求的前提下，“商品房价回归市场主导，逐渐退烧。”

　　无论是网友辩论还是专家访谈，有一种论点占据了主导地位，即房价已经到了高位，房价已经无力再涨，也许拐点就在眼前。

　　楼市何去何从，舆论一片热议。但在买房者眼里，各种观点还都是“纸上谈兵”，何时买房合适才是最大的彷徨。对此，河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京建议，国家调控的目的是挤出投机投资性购房，是一项长期的基本国策，将会持久地坚持下去。在郑州，“如果是投资买房，确实需要谨慎;对于自住购房者，该买的还是要抓紧买。”