成都商业地产分化加速 城市综合体价值逆市上扬

　　近年来，供应过剩的传言令成都商业地产市场面临严峻考验，但从研究机构数据和分析人士观点看来，供应高压下的市场逐渐走向分化，甲级写字楼及高端综合体良好的市场表现越来越受到关注。

　　来自RET睿意德中国商业地产研究中心最新数据显示，不断新增的供应量与高空置率相互博弈，非甲级写字楼租金多跌少涨，令成都一季度写字楼市场再蒙阴影。相比之下，成都甲级写字楼势头良好，空置率出现下降，租金仍保持高位水平。

　　供应过剩言论存在误导

　　目前，二线城市正处于第二产业向第三产业过渡阶段，这极大刺激了楼宇经济与产业新区的发展。有机构预计未来三年内，全国甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于二线城市。

　　就成都市场而言，戴德梁行在近日发布的一份《中国写字楼市场将迎来数轮供应大潮唯不会出现海啸》报告中指出，成都的写字楼供应虽然体量庞大，但仍然较为贴近其每年平均的写字楼需求量。

　　对于成都综合体供应过剩这一言论，仲量联行华西区总经理吴允燊分析认为，综合体一般指包含公寓住宅、商务办公、酒店餐饮、商业零售、综合娱乐等多项功能的“城中之城”。但现在很多机构在做市场统计时，将兼容以上至少三项功能的开发项目纳入综合体范畴，这导致了统计范围的过度扩大以及数据的失真。

　　有观点进一步指出，一个商住地块，如果兼容30%的商业，开发商除了住宅还规划了一部分公寓产品以及小的购物中心。这种项目也会被作为综合体统计。

　　而且整个项目的建筑面积都会被统计在内。在目前成都统计的100多个综合体中，这样的项目为数不少。

　　“总体来讲，成都综合体过剩的言论存在一定的误导，我们拿到的数据显示，成都的综合体供应面积远远低于千万平方米。”成都银城置业有限公司总经理郑勇强表示。

　　高端综合体前景值得看好

　　对于拥有1400万人口的全国第四大城市成都来说，城市综合体的保有量多少合适？业内人士分析认为，成都的城市经济发展前景会对综合体物业尤其是高端综合体的发展提供更多机遇。

　　仲量联行提供的数据显示，2006年，按照“人均年可支配收入5万元”来界定，成都有5万中产人士，但到了2013年，在考虑通胀因素后，成都中产人士的数量有70万人。

　　“今年初，我们介绍一家企业在国际金融中心的写字楼租了2000平方米，入驻两个月之后，国际金融中心的购物中心后台数据显示，这家公司的老板在商场消费了100万元。很多人可能会认为，即使这家企业不在这里办公，如果这位老板有需求，还是会到这里购物，但能否还有这么高的消费呢？我想是要打折扣的，可能是50万元。”吴允燊说，综合体将商场、酒店、公寓、写字楼等业态集中在一起，为商务人士更有效率地工作和生活提供了便利。

　　郑勇强分析称，目前成都真正的高端综合体屈指可数，不会超过4个，国际金融中心以及在建的银泰中心是最具代表性的项目。据介绍，未来成都60多家银行及金融机构的省级支行，有70%会进驻金融城，都位于成都银泰中心周边。

　　“北京银泰中心在产品规划上已经具有很多的超前性，但后来做成都银泰中心的时候，银泰总结了在北京项目上的得失，对成都项目进行了全方面的优化。” 北京银泰中心总经理尹筱周介绍，可以说成都银泰中心是北京项目的全面升级。银泰希望这两个银泰中心能对北京和成都的城市形象和城市竞争力的提升有明显带动。

　　对此，中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，高端综合体的出现对于提升城市形象，带动城市经济的发展有重要作用。对于成都市场来说，高端综合体这个市场才刚刚出现。北京商报记者 赖大臣