规划不断完善 东莞万江楼市迎来发展新机遇

　　楼市快评

　　龚名扬

　　在过去的一周，东莞暴雨连连，房地产市场哀鸿遍地，多家机构的监测数据显示，东莞的住宅成交出现了“量价齐跌”的状况。在传统的“红五月”，东莞的成交均价却回落到8500元/平方米左右的水平，再创新低。

　　花开两朵，各表一枝。在住宅市场成交低迷、观望情绪严重的同时，东莞的土地交易市场却非常活跃。本月成交的商住商服地，除了虎门有一宗流拍之外，其余全部出让成功，拿地者中既有万达这样的商业地产大鳄，也有一些东莞本地的开发商。

　　5月20日，作为市区四街道之一的万江，在一日之内出让两宗位于万龙片区的地块，恒大毫不含糊地将其一举收入囊中。按照目前的布局来看，加上正在发售的恒大帝景项目，恒大将来在万江至少会有三个项目，从数量上暂时超越了南城已有项目，可见其看好万江房地产市场未来的走势。

　　上个月，东莞的土地市场偏冷，整个月仅有一宗商住商服地出让，这宗地块位于万江坝头村。最终地块由新加坡丰隆集团旗下的首铸地产以8.9亿元的成交价竞得，创下万江总价地王，未来将建成包括国际大型商业卖场、连锁餐饮服务、甲级写字楼及相关配套设施等在内的大型商业综合体。

　　无独有偶的是，20日恒大竞得的地块也并非纯商住，位于拔蛟窝的地块综合商业面积近46%，其中有很大一部分是商业金融地块；而另一宗位于石美的地块，其商业建筑面积要占总建筑面积的20%至50%。由此可见，恒大这两宗地块也将建成集多功能于一身的商住综合体，或能带动周边的商业经济发展。

　　从4月29日至今，万江已经出让了三宗商住商服地块，还有一宗位于曲海村，面积超过6万平方米的地块此前已经公告但仍未上市出让。这四宗地块的总面积达20.71万平方米，万江在短时间内出让如此大面积的土地，为近年所罕见——据笔者的不完全统计，上一次万江出让商住地还要追溯到2012年底。

　　在市区四街道中，万江所拥有的居住资源是最丰富的，号称坐拥“三河四片五岸”的丰富水岸资源，但万江的住房均价也是在市区中最低的，甚至比不上老迈的莞城。虽然万江也不乏高端住宅区，但与东城和南城相比，还是有明显的差距。

　　造成这种现象的原因有很多，比如自建房林立，没有连片上规模的土地，难以让房企抱团开发，每个项目都相对独立，难以形成居住资源的聚集。再加上如其名字，万江水道交错，交通也成为制约房地产发展的因素。

　　随着规划的完善，这些对房地产发展不利的因素正在逐渐消减。

　　近年来，随着《东莞市万江区万龙片区控制性详细规划(重大调整)》的完成，调整后的万江新中心区片区将通过三旧改造进行综合开发，其中商住用地则从原来的39.86公顷增加到109.80公顷，同时增加了商业、金融用地的比重。

　　而在《东莞市中心城区近期建设规划(2011—2015)》的规划中，万江将有14个重大项目实施，包括新城大道跨线环城路立交工程、3条过江通道、万江市民广场等交通配套规划。随着规划的落实，万江与中心城区的交通愈加便利，万江的居住价值也将得到极大的提高。

　　天然的水资源优势、商业配套的完善、交通的改善，再加上万江处于东莞未来重点发展的水乡片区中的重要地位，这使得万江的房地产市场在城区四街道中最具发展空间。

　　而且，按照目前的土地规划，市区的其余三街道商品房项目开发已经接近饱和，这也会使得万江更受房企的青睐，迎来新的发展机遇。