东莞楼市成交持续下滑 房价重回“8”字头

　　5月份持续的降雨，造成楼盘看房客户大量减少，严重影响到楼市成交，房价重回“8”字头。

　　■行情观察

　　5月的大暴雨持续冲刷着东莞，造成楼盘看房客大量减少，直接影响到楼市成交。上周(5.12-5.18日)全市一手住宅总签约8.5万平方米，环比前一周略减一成，成交套数766套，较前一周减少了137套，下降幅度达15%，上周住宅成交均价8517元/平米，环比前一周下滑约5.5%，5月份以来，周成交量持续下滑，量价齐跌。连续多个周均价冲上“9”字头的东莞楼市，上周开始重回“8”字头。

　　住宅成交套数同比下降四成

　　东莞中原研究部监测数据统计显示，上周商品房成交面积11.57万平方米，环比上升0.57%，同比下降34.5%。商品房成交套数1482套，环比上升15.69%，同比下降9.74%；成交金额9.99亿元。

　　住宅成交面积8.48万平方米，环比下降11.06%，同比下降44.06%；成交套数766套，环比下降15.17%，同比下降43.34%；成交金额7.23亿元，成交均价为8520元/平方米，环比下降5.51%，同比上升1.60%。

　　本周非住宅成交套数716套，成交面积3.08万平方米，成交金额2.76亿元，成交均价8952元/平方米。

　　价格方面，成交均价为8520元/平方米，环比下降5.51%，同比上升1.60%。其中普通洋房成交均价为7522元/平方米，高端洋房为8613元/平方米，豪宅洋房为12913元/平方米，别墅为14852元/平方米，公寓为10876元/平方米。

　　上周住宅成交以中部片区为主，网签约23.1万平方米，过去市区和东南片一直表现火热，带动全市成交，而上周两片区成交遇冷；上周全市成交表现得不温不热，但部分镇区成交却表现良好，如大岭山镇，上周成交85套，成交套数与南城区并列第一，网签面积近9万平方米，在全市排名第一；个盘方面，签约金额前十项目中，以镇区成交为主，市区项目只有2个：鼎峰源著和欧景城；上周表现最为突出的项目来自大岭山龙光君御华府，首期开盘售罄，上周网签62套数，全市最多，签约均价7162元/平方米，属于中等价位水平，因此对全市成交均价起到拉低的作用。

　　刚需占比连续三周下滑

　　东莞合富辉煌研究人员认为，上周全市住宅整体成交均价出现明显的回落，一方面由于低价位产品成交量大，拉低整体均价，如龙光君御华府7162元/平方米，网签62套，钜隆东逸湾6401元/平方米，网签54套，造成价格结构性回落；另一方面，市场不热，购房者观望持续，开发商尝试小幅降价，带动成交。东莞中原研究人员认为，进入5月份，东莞住宅成交表现较为冷清，一方面阴雨天气视为影响因素之一，另一方面开盘项目寥寥无几，供应偏紧局面令市场成交上升动力不足，甚至陷入了连续两周大幅度下跌的尴尬局面。

　　市场监控数据显示，60-120平方米的刚需洋房产品套数占比连续三周下滑，分别是73.62%、70.99%、67.28%，而160平方米以上的大户型洋房成交占比逐周上升，本周升到了9.87%。东莞中原市场研究部认为，究其原因，一是东莞是一个刚需当道的城市，而5月份开盘楼盘很少，个别楼盘小量加推，产品可选择面较小，客户入市欲望不强；二是由于阴雨天气因素，楼盘营销活动大都以小暖场为主，吸引人气力度尚不够，未能形成良好的成交氛围；三是眼下大部分楼盘都处去旧库存状态，且降价意愿较低，因此仍依赖通过“特价房”来带动销售率，碍于特价房大都是针对大户型产品，特价房取得了很好的去化，但客户对价格相对要高的同盘产品望而却步。

　　部分楼盘开始降价销售

　　上周共有4个楼盘推出住宅供应，按供应套数从大到小依次分别是花香十二院576套、新世纪·领居371套、龙光君御华府110套、万科棠樾20套。市场纯新面孔极少，新增仍以楼盘加推为主。从产品结构看，刚需和大户型供应结构发现了一些变化，刚需供应放量有所缩小，相应中大户型供应比例明显升高，中大户型主要集中在新世纪·领居和花香十二院。刚需户型供应趋紧，偏大户型放量增加，将压制部分需求释放，未来市场去化压力加剧。

　　价格方面，上周黄江镇以18453元/平方米排名全市首位；东城区以13336元/平方米排名第二；松山湖以12859元/平方米排名第三，其次南城区进入万元行列。

　　合富辉煌监控数据显示，上周一手住宅价格环比下跌497元/平方米，其中跌幅最大是来自西部片区，价格跌17%，主要由于前一周沙田镇来自碧桂园及保利地产有数套别墅成交，本周未见别墅交易致使该镇价格明显回落，整体来看，别墅市场显颓态，上周全市别墅环比减少二成多，对价格也有一定程度的拉低；其次中部片区受多个低价盘热签结构性拉低，价格跌13%，如大朗镇钜隆东逸湾，碧水天源，大岭山新世纪领居等；西南片区跌幅6%，如上周长安万科中心回迁户以5000元/平方米签约12套，还不乏部分楼盘小幅让利，如花香十二院君美阁1座环比降7%，君雅阁降6%。虎门龙泉豪苑降约8%等。

　　此外，上周新开工项目分别来自常平镇-翔龙天地，约27.6万平方米和莞城区恒大华府，约15.8万平方米；新开工项目均为全新项目开工。