叶檀：中国楼市的刚性需求时代还没有过去

　　【导读】评级机构穆迪把中国房地产业展望从稳定调整到负面，预计未来一年住宅销售增长将大幅放缓。

　　央广网财经北京5月22日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，评级机构穆迪把中国房地产业展望从稳定调整到负面，预计未来一年住宅销售增长将大幅放缓。经济之声特约评论员、财经专栏作家叶檀就此事发表独家点评。

　　经济之声：原本已经低迷的中国房地产业，又遭到当头一棒。评级机构穆迪昨天宣布，把中国房地产业展望从稳定调整为负面。穆迪预计，未来12个月内，随着库存上升、流动性减弱，中国住宅类房地产销售的增长将会大幅放缓。对于穆迪给出的结论和分析依据，您认同吗？我们知道穆迪是权威的评级机构，它的警示，我们怎么对待？

　　叶檀：穆迪有自己的依据，我们不能说它的结论是错误的，但是它显然不太懂得中国房地产的特殊情况和中国的特色。穆迪主要是按照几个数据来的，它也做了实际的考察，比如说今年房地产的库存量在上升，而且去年它的销售额同比增长了26.6%，而今年是在0%-5%之间，而且一二线城市的库存量在大幅上升。最重要的是，由于中国实行稳健的货币政策，所以中国房地产的贷款、房地产的融资渠道在收窄。根据这几个方面因素，穆迪认为中国的房地产从稳定调整到负面，也就是说未来的风险非常大。

　　但穆迪没有想到，从2003年开始，中国的房地产经历了一轮又一轮的调整，平均两年有一次大调整，每一次我们觉得房地产市场快要崩盘了，但是在每次“崩盘论”之后，中国的房地产都会进入一个上涨和稳定的区间。中国的房地产有自己的特色，它的政策、货币以及一些经济的指标都跟西方房地产市场有非常大的区别。

　　经济之声：楼市崩盘论持续发酵中，一些悲观者认为穆迪这次调降房地产信用评级有落井下石的味道，可能会成为压垮中国楼市的最后一根稻草。虽然大家都在说地方政府救市难以改变楼市目前的颓势，但是说中国楼市要垮掉，这种担忧是不是有些多虑了？

　　叶檀：穆迪是世界知名的评级机构，它的评级直接影响到中国房地产企业的融资成本，所以我们对穆迪的评级给予特殊的关注。在此前，一些机构包括花旗银行在内，都发布一系列的报告看空中国的房地产市场，但中国的房地产市场并没有因此垮台。这些机构主要的看空理由跟穆迪是一致的，目前我们需要关注的是几个重点领域，比如说中国的融资渠道、房地产的融资渠道是不是会增加。比如说房地产价格下降之后，它的去化率会上升，像杭州这个城市，它的房地产价格在下降，但是某些楼盘在房价大幅下降之后，出现了刚性需求的上升，甚至出现了“日光盘”的现象。

　　如果出现这一系列组合拳的话，我相信中国的房地产市场依然会企稳。我们的刚性需求时代没有过去，我们的商品房时代也没有过去。现在的关键问题是，我们的货币政策能不能对房地产出现一个比较大的调整。

　　当然，我们也不能说穆迪是“阴谋论”，因为国外的机构都有各自的看法，我们不能以“阴谋论”来统概它们的看法。

　　经济之声：目前中国的房地产后市会是一个怎么样的发展路径？

　　叶檀：中国的房地产市场会发生非常严重的分化，有的受益于高铁时代，受益于城镇化，一些重点城市的房价依然会上升；但是有的房地产市场由于此前过于激进，泡沫过大，比如说像中国西北部的一些煤炭城市，房地产市场出现急剧下滑的现象，它的分化是非常严重的。

　　另外一个分化是消费群体中的分化，有些资金较多的人群会购买商品房，商品房的价格会下降；但是保障房，包括共有产权房，会维持一个非常低水位的稳定价格。

　　房地产企业也会发生分化，前两年一些比较稳健，比较注意现金流的大型房地产企业，未来会进入一个并购其他企业的阶段；而一些小型的比较激进的房地产企业，它会出现一个崩盘的结果。

　　经济之声：目前危险最大的是哪一类城市？

　　叶檀：城市分化的最后逻辑是，哪个城市受益于新型城镇化时代，哪个城市的经济结构出现了比较好的转型，那么这个城市的房地产市场就有可能起来，而且它的房地产市场是比健康的。

　　目前最危险的城市有一些共同特点：以前的房价非常高，泡沫比较大，但是它的人口和它的存款在流失，而且它转型比较困难。最重要的是，它没有受益于高铁时代，它单纯靠低端的制造业或者是靠一些低端的资源性行业发展，这样的城市风险非常大，它的市场出现了急剧的下滑。

　　经济之声：目前一些地方政府出台了一些救市政策，这对个别城市的危局有没有缓解作用？

　　叶檀：这些救市政策起到的作用其实并不大，这些政策对于局部会有一定的影响，但影响相当小，因为地方政府没有办法去影响融资的成本，也没有办法去提振房地产市场的整体信心。我们房地产市场要稳健，必须要进行顶层设计，从货币、从信心、从全国的资产负债表来总体衡量我们的房地产市场，这样才能出台非常行之有效的政策。

　　经济之声：对于房地产融资成本后续的变化，怎么看？

　　叶檀：房地产市场的融资非常奇特，它以前是靠银行，然后到境外去贷款融资，因为它的贷款利率非常低，然后它发行了一些房地产信托。房地产融资的成本整体来说比较高，很多都到了15%以上，成本如此之高是因为它的房价上涨得更快，所以能够覆盖它的融资成本。

　　现在出现了一个逆转的趋势，如果说房地产的融资成本继续维持在15%的高位，而房地产的价格又降下来了，下降到0%-5%之间，那显然不能覆盖融资成本。一些新进的房地产企业，新兴又不太好的房地产企业，就面临资金流断裂的风险，而大型的房地产企业，它就会主动降低它的建设速度。

　　经济之声：在这一轮调整中，土地的价格会不会出现系统性下降？

　　叶檀：土地的价格已经出现了下降了，最主要的问题是，大家对土地的吹捧最近有所下行。考虑到不同的城市，比如说一线城市、一些核心区域的城市和城市的新兴中心点，这样土地如果低价买入的话，未来仍然有升值的空间，因为这些地方每平方公里的GDP会上升，越是经济发达的地方，现在以均价拿地，越是合适的。