如何看待当前不断蔓延的楼市调整

　　中国房地产泡沫已正式破裂？

　　这不是个新鲜观点，但说出来需要勇气。现在，一些海外投行就向楼市的“水面”，大胆抛出了这些“石子”。

　　瑞银前首席经济学家乔治·马格纳斯近日援引一篇投资银行的报告表示，在中国中央政府反腐力度加大、银行信贷收紧之下，中国的房地产崩溃近在眼前。此前，野村也在其发布的报告中指出，中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡，或拖累今年中国国内生产总值(GDP)增速放缓至6%以下。

　　在楼市成交量和价格双双下跌、楼市崩盘之声不绝于耳之际，这样的观点很容易影响人们的预期，加重市场恐慌情绪。

　　不过，并非所有学者或经济学家都认同上述观点。财政部财政科学研究所所长贾康就表示，“不能因为看到市场分化，或者个别城市某些楼盘价格下降，就得出楼市全面崩溃的结论。”

　　多空之间向来互不相让。那么，如何看待当前不断蔓延的楼市调整？

　　此轮楼市调整，面临着诸多“从未遇到过”的情形，其严峻程度超乎预期。

　　就流动性而言，楼市面临的外部环境是，美联储4月29日至30日例会决定，5月份继续原来步伐，削减购债规模至450亿美元。这表明美联储退出量化宽松(QE)，已进入第4个月，即从2014年2月份起，每月缩减购债100亿美元。市场预计，照此节奏，美联储大约在秋季即可完全退出QE。毫无疑问，如此快的退出节奏以及因此而来的全球流动性全面趋紧的形势，确实是中国楼市十多年牛市中“从未遇到过”的情况。

　　不仅如此。今年以来，人民币持续贬值，贬值幅度已逾3%。人民币的这一轮贬值时间之长，不仅让人民币投机者大受打击，也让市场预期发生了转变，交易者已不再将此次贬值当成货币当局的一时兴起，而是一次市场的深层次转变。这一汇率转变趋势以及由此而来的国内流动性形势可能出现的逆转，中国楼市此前“从未遇到过”。

　　可能的逆转是什么呢？虽然4月末新增外汇占款较上月末增加1169.2亿元，表明境外资本继续流入国内，但规模为8个月以来的新低。人们担心，汇率走势的变化，会造成热钱流出，外汇占款负增长，进而加剧国内流动性紧张。

　　流动性之外，楼市的基本面也今非昔比。现在没有了4万亿元的经济刺激计划，有的只是中央不再“采取短期刺激政策”，有的只是当前我国经济处于增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期——“三期”叠加阶段。“三期叠加”带来的经济增速放缓、中央政府不再采取强刺激政策的定力，都是中国楼市此前“从未遇到过”的情况。鉴于当前经济增长下行压力依然存在，一些困难不容低估。在此背景下，一方面，空前的反腐力度，让一些“房多多”抛售国内房产，转而到海外置业，购买力加速流出；另一方面，从前支撑房价的强劲购买力，正在因为煤炭等资源价格低迷、企业三角债增加、“在风险可控情况下有序打破理财产品刚性兑付”造成的财富损失、民间资金链断裂、企业老板卷款“跑路”、监管机构加大对影子银行监管等诸多因素影响下不断减弱。何况，目前银行收紧房贷的力度和速度，确实让开发商和购房人感到“从未遇到过”，以至于央行日前不得不专门召开由15家商业银行参加的住房金融服务专题座谈会，就“落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作”进行“窗口指导”。

　　尤需引起注意的是，此轮楼市下跌，一没有中央出台任何楼市调控政策，二没有出现二手房市场上的大举抛售。在一片看涨声中、在市场毫无征兆中，楼市陡然自发下跌，这种情况此前中国楼市“从未遇到过”。

　　此外，经历过香港楼市牛熊更替、也是内地楼市投资风向标的李嘉诚，自2013年7月开始，其旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或抛售百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼、广州西城都荟广场和停车场，涉及金额约为410亿港元；今年李嘉诚次子李泽楷在父亲卖出广州、上海、南京三物业后，又出售北京盈科中心，在短短一年时间内，李氏家族已出售了价值数百亿港元的内地物业。这种情况同样是中国楼市2008年以来“从未遇到过”的情况。

　　如此多“从未遇到过”的情形一起“共振”，引发楼市变盘，表明当前楼市调整，确实不同寻常。至少，这不会是此前为倒逼救市政策出台而反复上演的楼市“假摔”，而是真真正正的“季节”变迁。一如李稻葵教授日前在“清华五道口全球金融论坛”上所言，“房地产行业的确进入了一个转折点”。

　　楼市“拐点”既现，中国房地产泡沫是否就此正式破裂？

　　从广西南宁到安徽铜陵，从杭州萧山区到天津滨海区，从温州到无锡……地方政府“比开发商还急”的救市政策在近期你追我赶地出炉，表明楼市即便开始调整，在地方政府政策干预下，下跌过程也会变得非常复杂和漫长。

　　当然，这些已出台的、基本集中在松绑限购、契税补贴、下调土地竞买金、放宽公积金贷款条件等方面的救市之举，在体量巨大的市场跌势面前是否有效尚难预料。因为楼市下跌并非限购限制住了购房需求，而是全社会的流动性格局今非昔比。房价说到底是投机过度造成的，而流动性过剩催热了投机风，房价不涨也难。反之，支撑房价上涨的基础变了，房价还能不跌？