一线城市楼市调查：深圳楼市山雨欲来中介看空(3)

　　6月或成降价窗口

　　二手房市场也陷入低迷。受新房销售低迷影响，上海的二手住宅价格指数今年首次出现滞涨。21世纪房地产研究数据显示，上海二手房市场5月以来成交低迷，之前一些热门郊区板块的二手房价格出现较大幅度下行，例如自贸区外高桥板块、唐镇板块。上海二手房价格虽然出现滞涨，但市区内环价格依旧比较坚挺，从数据上看挂牌价格并未有太大变化，更多是成交时的议价变化。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部贺兆顺表示，二手房最近卖不动，部分去年涨幅过快的区域价格下调较大。整体来说房价平稳，部分急售的房东愿意降价都是个案，但还没有蔓延。在一些市中心配套比较成熟地区，房东议价空间幅度不是很大。不过，郊区板块如松江、闵行的部分区域价格出现了5%左右的下调。

　　在低迷市况下，开发商急于推盘跑量。上海新房市场正在迎来一波供应高峰，越来越多的企业希望尽快出货，争夺购房者，以应对尚不明朗的下半年。仅5月24日、25日两天，上海就有14个项目开盘或加推。其中，绿地集团有4个项目周末集中出货，分别为绿地海域苏河源、绿地·蔷薇四季、绿地海域观园以及绿地新瑅香公馆。这4个项目主要针对刚需人群，采用不同程度的促销手段。

　　“如果5、6月份的销售情况不佳，一些项目折扣的力度会加大。”业内人士表示，虽然之前开发商的降价意愿不强，多数仍在观望，但这会随着业绩压力增大而发生变化。尤其是一些上市房企上半年销售不佳，正面临半年报的压力，6月或出现集中降价窗口。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企能否降价到位，不仅是激活当前楼市成交量的关键，也是缓解房企库存压力的关键。为尽快回笼资金，预计下半年会有更多房企以价换量。二手房市场将会与新房市场呈现一定的联动效应。

　　成交低迷 库存积压

　　北京楼市短期难有改善

　　□本报记者 姚轩杰

　　北京楼市仍处于调整期。据中原地产统计，截至5月25日，北京住宅库存达到7.5万套，创去年1月份以来新高。链家地产数据显示，北京二手住宅周成交量已连续两个月处于8000套以下水平，市场低迷。业内人士认为，尽管不会出现房价大幅下跌的局面，但北京楼市下半年难有明显改善，全年或维持相对低迷的状态。

　　下月新盘料扎堆入市

　　今年以来，北京住宅库存不断上升，房企销售压力增加。中原地产市场研究部统计，截至5月25日，北京期房住宅库存40771套，现房住宅库存34296套，合计达到75067套。

　　一边是不断上升的库存，一边是市场观望情绪蔓延。为加快消化库存，4月以来，房企明显加大了促销力度，继推出特价房后，“零首付”、“一成首付”等分期首付再现京城，甚至有项目选择在凌晨开盘，以期实现差异化竞争。

　　5月25日凌晨，京投银泰·公园悦府一期在文津国际酒店开盘，房源一共有452套，吸引了千余名购房者参与摇号认购。当天该项目去化达到七成左右。在价格方面，该项目每平方米29400元的均价与周边二手房价格相当。业内人士认为，这种促销手段无疑是为了争夺更多有效客源，开发商“落袋为安”的诉求不言而喻。

　　此外，房企推盘速度也在不断加快。5月，北京入市新盘达到19个，合计供应住宅套数为7980套。今年以来，北京入市项目累计达到90个，入市房源合计高达28544套。

　　中原地产研究部统计数据显示，预期在6月上市的项目达到35个，依然维持高位，住宅供应量将再次明显上涨。“6月作为上半年最后一个月，很多企业都会在本月增加开盘量，包括金隅两个自住房项目也有可能在6月上市。”北京中原地产分析师张大伟说。

　　一位上市房企的高管向中国证券报记者透露，中期业绩考核即将来临，但今年的市场情况逊于去年，不少房企的中期销售目标难以完成，因此6月降价跑量的企业会更多。

　　二手房价格下跌明显

　　相比新房市场，北京二手房市场更是“惨不忍睹”。今年以来，北京二手房市场已连续5个月量价齐跌。根据链家地产市场研究部统计，5月北京二手房成交量共计6355套，环比下降16.55%。今年4月、5月的成交量降到8000套以下，明显低于去年底成交水平。一般北京二手住宅月度成交量降到8000套以下，市场进入较为低迷的阶段。

　　二手房价格下跌也较明显。根据链家地产市场研究部统计，5月北京市二手住宅成交价格为27332元/平方米，这与4月底的均价30728元/平方米相比下跌了11.05%。

　　链家地产分析师张旭认为，目前市场呈现出两个明显特征：一是刚需和改善型需求集中的近郊区域，如通州、大兴、房山、昌平四大郊区成交量下降明显；二是城区以及大户型均价降幅和议价空间增大。

　　北京楼市基本以刚需首套和普通改善性需求为主。在市场下行态势下，这些购房群体对价格敏感度较高，易进入深度观望，且对市场整体影响较大。对业主而言，特别是换房以及套现的业主来说，短期完成交易的难度明显上涨。北京楼市调控政策尚无放松的可能，市场有可能逐渐进入下行周期。

　　不过，张旭表示，市场在进入周期波动的同时，也会通过自身价格机制进行调整，潜在数量庞大的刚性需求会适时入市。因此，从长期看，北京二手住宅市场不会有大幅“滑坡”的风险。

　　广州万科楼盘直降三成

　　□本报记者 黎宇文

　　广州开发商以价换量的趋势似乎已经难以阻挡。5月24日，位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊推出204套洋房，销售均价约为15000至16800元/平方米。而根据房博士数据统计显示，万科欧泊最近一个月的网签均价为21092元/平方米，此次售价较前期降幅接近30%。

　　年初，同样位于广州番禺区的敏捷华美国际，售价从2013年底的16000至18000元/平方米，降至13000到15000元/平方米。近期该楼盘价格又有下降趋势。时代地产也在2月推出了旗下广州时代外滩、时代南湾、时代花生II等六个楼盘全线8.8折的优惠。保利地产旗下个别楼盘则推出一成首付的优惠活动。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，目前大幅降价的楼盘还只是个别现象，大部分楼盘仍采取一口价、节日促销等方式来推盘。不过，一旦这种方式不能支持成交量上升，开发商就会采取降价方式，降价幅度可能在10%至15%之间。

　　26日广州市国土房管局公布了4月新房市场运行情况，新建商品住宅网上签约均价达15443元/平方米，环比今年3月略涨1.5%，再度刷新历史新高。不过，实际上越秀、荔湾、海珠、白云、番禺、南沙和萝岗等多个区域的新房价格环比均出现下降。业内人士分析，成交均价的上涨主要是由于广州楼盘限价有所松绑、高端楼盘成交多导致均价出现结构性上涨。

　　数据显示，3月首度攀上2万元/平方米关口的广州十区新房价格，4月下降了1297元/平方米，回到18830元/平方米的水平，降幅6.4%。而中心六区新房均价也下降了680元/平方米，降幅2.4%，为28182元/平方米。

　　“目前大部分开发商还处在观望状态，看政策是否会松绑，看商业银行的贷款是否会放松，如果这两个条件都兑现，那么成交量有望回升。”黎文江表示。记者 张昊