房企利润摊薄另谋出路 多元化发展效果待观察

　　针对住宅的宏观调控政策只紧不松，不少一度猛涨的城市开始出现房价和成交量增长乏力的局面，不少房企开始加快寻求多元化布局的发展方向。业内人士认为，目前标杆房企所试水的领域，都具有一定前瞻性，但机遇与风险共存，是否能够取得最终的转型成功，仍需时间检验。

　　多元化投资加速

　　5月27日，恒大集团再度与美洲、大洋洲及亚洲15国经销商代表，签订出口协议。距离上次签约出口欧洲13国后仅一周，至此，恒大集团旗下的恒大冰泉将遍布四大洲，进入28个国家。恒大集团正式拉开对矿泉水市场的强大攻势。

　　5月16日，中国房地产龙头老大，万科集团宣布进军物流地产。万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，万科作为城市配套服务商，首发物流地产，在京津冀一体化大背景下，迈出意义深远的崭新一步。就在同一天，经媒体爆料，位于海口的恒大文化旅游城将于6月面世，该项目总投资70亿元，总建筑规模逾130万平方米。

　　这是近两周时间内，品牌房企发力多元化版图公开的最新案例，却已是房企纷纷转型的缩影。

　　事实上，2012年至今，转型就成为一个热词，在各大房企中流转，千亿房企无不主动调整以面对新形势下的市场。万科涉足商业地产、推进社区业务联动；万达通过商业地产多年的品牌积淀，开始在全国迅速推进文化旅游产业，未来规模巨大；保利宣布全面进军养老地产，并试图打通全产业链，将其定位成支撑集团后期发展的战略布局；恒大在经营足球收获颇丰之后，又开始进军快消和健康行业，并与哈佛合作进军高端医疗产业；而绿地和碧桂园的海外业务进展迅速。这些，无一例外都在为企业后续规模增长、利润提升夯实基础。

　　住宅开发利润递减

　　综合多家机构研究显示，预计内地住宅开发业务的繁荣还能持续10～15年，那么，之后房地产企业来自住宅开发业务的现金流和利润将递减。

　　据某知名投行分析师介绍，长期投资物业的项目投资回收期一般为8-10年，而且需要2-3年左右的时间才开始产生正的现金流入，而要成功培育大规模的长期投资物业群、并产生大量现金流入，起码需要10年左右时间。“在长期投资物业培育期，住宅开发业务产生的利润可以为长期投资物业提供资金支持，而随着住宅开发业务开始下滑时，长期投资物业将开始产生大量的现金流和利润，两者在时间上可以形成良好的互补匹配，从而保证房地产企业保持持续稳定的收入，”他表示。

　　“目前正是内地房地产企业实施多元化战略的重要时机。”某大型房企文化集团相关负责人对记者表示，一方面，内地发展长期投资物业的条件已渐趋成熟；另一方面，近几年开始发展长期投资物业，可以与住宅开发业务实现长短期投资在时间上较好的互补匹配。

　　■ 探因

　　利润摊薄须另谋出路

　　“现在房地产开发的利润率仅有百分之十几，与制造业基本持平，和过去根本没法相比。再不另谋出路，很难保证企业正常的利润增长。”某千亿房企相关负责人对新京报记者表示。

　　数据显示去年以来，房地产行业形势已经开始暴露逐渐下行的苗头。房地产开发投资增速由上年初的22.8%下行至2014年5月的16.4%，下降了6.4个百分点。2014年1-4月，全国商品房销售面积为2.77亿平方米，比去年同期减少6.9%。4月单月销售面积为7597万平方米，较3月环比减少21.2%，同比减少14.3%。尽管这里包含了去年基数较高等因素的干扰，但从近期的市场层面来看，以往的人气的确不再。

　　据某上市房企负责人介绍，在过去十年，房价处于持续增长、市场规模不断扩大阶段。因此，企业只需要采取囤地、高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张。但是随着调控的不断加码，特别是房产税及不动产登记等组合拳的预期，加剧了房价未来涨幅受限。“同时，市场规模被限购等行政手段或者市场需求本身所压制，房地产市场已经很难有逆周期操作空间。”他表示。

　　在接受记者采访的多位业内人士一致认为，未来房地产已经过了轻松赚钱的时代，中小型、区域型房企走出去会更困难，异地扩张的拿地成本和市场风险更大。中国商业地产联盟副理事长王永平认为，虽然一二线城市的发展机会也远大于三四线城市，但进入一二线城市的门槛又会非常高；总体而言，单一的住宅开发已经无法满足企业的规模发展，多元化多业态发展将是品牌房企的必然选择。

　　■ 借鉴

　　绿地欲抛售商业银行股份

　　业内人士认为，与大幅度跨界发展相比，在产业链的上下游拓展，是更加稳妥的途径。以银行业为代表的金融业位于房地产上游，自去年底以来，掀起一阵房企入股银行的风潮。去年10月，万科斥资4.19亿美元收购徽商银行近8%的股权，成为徽商银行的最大单一股东。今年1月，恒大地产公告称已在二级市场上以33.025亿元购入4.03亿股华夏银行，成为华夏银行第五大股东。

　　就在万科、恒大等众多龙头企业纷纷入股银行之时，最早涉足金融领域之一的绿地集团却萌生了退意。值得一提的是，绿地此前几年内已将金融行业纳入公司战略性发展版图中，并已初具规模。

　　但在今年4月举行的博鳌亚洲论坛2014年年会上，绿地集团董事长张玉良表示，将于近期抛售手中所持有的两家城市商业银行的股份。张玉良认为，房地产公司转型投金融，需要好好研究。“地方城商行是每况愈下，这三年利润一直下降。副省级城商行、二三千亿元的资产规模，一年有10亿利润规模就已经很了不起了。几乎所有城商行，监管有力，创新不够，资产净回报可怜。”张玉良对于所投资银行的表现感到失望，但他仍认为房地产企业转向金融是正确的选择，只是选择的时候应该转入有创新能力的金融领域。

　　房地产企业更注重规模效益，但从目前国内情况来看，并不存在大规模进军文化旅游产业的模式。

　　——北京大学文化产业研究院副院长陈少峰

　　■ 业内预警

　　1 地产下行能否反哺旅游文化

　　除了房企扎堆入股银行业，文化旅游产业也是众多房企争食的大蛋糕。在文化旅游领域风生水起的万达集团，对于文化旅游产业的前景颇为看好。万达集团董事长王健林在接受记者专访时曾表示，文化旅游产业是一个没有天花板的行业，它的增长是无极限的，且回报率也比较理想。

　　但在北京大学文化产业研究院副院长陈少峰看来，目前房地产企业进入文化旅游领域，收入模式还是以地产为主，地产收入远超过旅游文化投资的收益。现在地产市场大面积出现回调，“房地产碰到一个大麻烦！”他表示，文化旅游产业的投入成本其实相对较高，如果房地产市场向好，销售顺畅，地产和文化投资都会有较好的回报；但问题是目前市场下行，房地产都要回到薄利或者无利的时代，文化旅游的回报就更难保证，二者的匹配度难以建立，对于企业会造成一定的危机，这是需要企业考虑的问题。

　　根据不完全统计，在众多品牌房企布局的文化旅游项目中，接近九成都位于楼市下行重灾区的二、三、四线城市。统计局数据中显示，全国房价环比下调的城市大部分是三、四线城市。在2014年市场出现调整的可能性越来越大，很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。

　　“我认为这些城市目前遇到的问题，主要还是供应量偏大，需求有待挖掘。”中国房地产学会副会长陈国强同时指出，在整个房地产市场面临较大去化压力的同时，能否持续反哺对旅游文化的投入，对于这些现存的文化旅游项目仍然是考验。

　　2 同质化竞争或存隐患

　　业内人士认为，房地产进军文化旅游产业，具有先天优势，以文化旅游的概念获取成本低廉的土地，本身就在为企业的多元化战略争取时间。但值得注意的是，市场竞争趋于白热化的同时，产品、业态的同质化竞争也为后期发展埋下隐患。

　　陈国强表示，如果同一个城市或者同一个区域出现几个大规模的文化旅游项目，说明地方政府在供地的节奏和规划上显然有问题。为了获得更多的土地出让收益，可能出让的土地规模、量级，包括上市时间都过于集中，必然会带来后续竞争压力。“虽然多家企业共同开发会加快市场的成熟，但是如果不按照市场规律或者市场可能接受的规模，过于超前，相似的产品类型和业态都会造成后期区域内供应过量等隐患。”他表示。

　　对于同质化竞争的隐患，陈少峰也表达了同样的担心。“如果项目比较密集，造成的过剩，无论是对企业还是地方经济，都存在一定的危险。”陈少峰还指出，旅游的季节性很强等因素，也注定了旅游投资在短时间内并不能带来很大的利益，一旦项目同质化竞争加剧，对于后期的持有压力和成本回收都将形成巨大考验。

　　“现在很多企业探索的转型方向，将来可能都值得尝试。但并不等于投入这些行业或者新领域的企业，就都可以获得成功。有些企业准备不足，资金实力不够，运营能力有限，必然会面临市场的淘汰。”某业内资深人士如是说。