北京11个自住房项目入市：近郊拼地段 远郊拼品质

位于通州的紫峰·九院城共1100套自住房源，为8-11层花园洋房。

位于大兴孙村板块的华远·和墅雅园是规划为6层的洋房。

　　自住房已成为影响北京楼市的最重要一环。据中原地产统计，截至5月底，从2013年11月北京第一个自住型商品房项目恒大御景湾入市至今，北京已有10个自住房楼盘入市，合计供应住宅高达1.64万套。6月上旬，预计华远·和墅雅园将入市，再增加788套房源。业内人士预计，这些项目锁定的北京购房家庭将超过10万户。在申购自住房的热潮中，业内也出现过“自住房是否会因为成本限制而牺牲品质”的担忧。不过，从目前看，多个自住房都在比拼品质，似乎可以打消此前的顾虑。

　　房企：节省成本不避讳

　　“很多项目开会都是讨论怎么节省自住房的成本，这点不用避讳。”北京一位新盘代理商高层对新京报称，有一些项目拿地时，地价就和限价接近，必然会亏损，本希望从商品房上找回来，但现在商品房市场出现观望，房企希望压缩成本、减少投入。在基本的房屋质量之上，申请自住房的客户对品质有要求“不太现实”。

　　据了解，今年上半年入市的自住房，销售限价为9500元-22000元/平方米，土地成本从3500元-18000元/平方米不等，加上建安等约4000元/平方米的必要成本，自住房盈利空间较小。

　　虽然业内人士指出，对一些拿地价格高、成本控制、工程控制能力较弱的房企而言则有亏本风险，这部分房企在楼盘品质上可能会面临挑战。

　　但包括华远、首创、富力、首旅在内的自住房开发企业都表示，一方面住宅的建筑、施工、监理都需要通过国家标准验收，建筑质量有保障；另一方面，从公司品牌、国企社会责任感及整体社区的通盘运作等方面考量，不会放松对自住房的品质要求。

　　比拼：户型配套最看重

　　有趣的是，在目前入市的11个项目中，出现了“近郊拼地段、远郊拼品质”的特点。如位于朝阳区东坝某项目，不少购房者被地段吸引，但看到公布的户型时纷纷抱怨“只有一个窗户朝南”，而在位于远郊区、距离地铁较远的项目，则不乏在整体社区配套和户型规划设计上的用心之处。

　　据了解，位于大兴的华远·和墅雅园、首创·悦都汇以及位于通州的紫峰·九院城都主打低容积率的洋房产品，强调户型的居住舒适度；位于采育，被称为北京最便宜自住房项目的满庭春MOMA则主打绿色科技，位于通州的惠兰美居则主打完善的配套，以提高居住品质。

　　■ 购房者

　　低密派：花园洋房大户型

　　代表项目：华远·和墅雅园、紫峰·九院城

　　低密、洋房、大户型、南北通透是北京中高端楼盘的常见宣传词，但不少自住房申购家庭发现，位于六环外的华远·和墅雅园、紫峰·九院城等项目都设计了“低密洋房”吸引客户，两个项目都没有一居房源，但都提供130平方米以上的大户型产品。

　　“华远做高端楼盘起家，拿地就更偏爱低密的板块，这是公司首个自住房项目，上市公司对品牌、口碑都非常看重，虽然自住房售价有限制，但在品质上下了很多工夫。”位于大兴孙村板块的华远·和墅雅园相关负责人表示，项目是6层的洋房，外立面采用新赖特的风格，色彩搭配上都将颇为用心。

　　据上述负责人介绍，项目约788套房，都是6层的洋房，部分顶层为跃层设计，项目平均容积率1.5，而户型除了80-90平方米的两居、三居外，还有130-140平方米的三居和跃层，售价为13000元/平米，将于6月开始网签。

　　而位于通州的紫峰·九院城项目负责人则透露，项目共1100套自住房源，容积率为1.78，8-11层花园洋房，一梯两户，南北通透。销售价为10000元/平方米，主力户型为85平米两居、95平米三居和135平米四居。“紫峰地产是国企首旅的全资子公司，项目花了2个月时间来敲定最佳户型，通过低密度的社区环境、优秀的户型设计来确保居住品质。”

　　配套派：学校商业都要有

　　代表项目：惠兰美居、首创·悦都汇

　　除了比拼地段、产品户型、社区容积率等硬件外，不少自住房还拼起了“配套”。

　　从自住房自带的配套看，位于通州永顺的惠兰美居项目配套较齐全，配备了约1.5万平方米社区商业街，规划为集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体；教育资源上则配备了小学和幼儿园。北京富力相关负责人昨日表示，项目虽为自住房，但在社区氛围的营造上，富力一直坚持高标准、有特色的建筑设计，在诸如户型打造、园林绿化上都颇有特色。

　　此外，位于大兴的首创·悦都汇主打8层低密度洋房，配备了3.7万平方米的商业配套，包括7000平方米的底商和3万平方米的商务办公类产品，将来会做成餐饮、小型超市和服务于社区的小型商铺。首创·悦都汇相关负责人表示，项目的容积率仅为1.8，而且建筑全部采用南北朝向。

　　科技派：节能绿色一星级

　　代表项目：当代采育满庭春MOMA

　　随着雾霾问题开始明显影响城市居民的生活，绿色环保的住宅理念正日益被开发商和购房者们所重视。当代置业在北京众多的自住型商品房中第一个打出绿色科技这一理念。

　　据悉，当代在大兴采育镇开发的满庭春MOMA项目主要由80-100平方米两居、100-135平方米三居组成，住宅销售限价为9500元/平方米，是目前北京价格最低的自住型商品房项目之一。目前该项目已经启动资格审核，预计将于今年7月开盘，2015年下半年入住。

　　“当代在北京众多开发商中实力不算最雄厚的，但打造的产品都是独具特色的。”当代满庭春MOMA项目营销总监于涛表示，一直以来，当代都以绿色、节能为开发理念，即使是对自住房的开发也不例外。

　　“采育满庭春MOMA采用了当代满庭春系列产品的设计标准，”于涛说，“虽然基于成本上的考虑，采取了部分简化，但是项目依然达到了绿色建筑一星级标准。”此外，他坦言，目前采育满庭春MOMA项目基本上是零利润。“我们做这一项目的主要目的就是想要树立当代的品牌形象，同时也积极承担企业的社会责任。”

　　本版采写/新京报记者 自曾晖 陈禹铭 实习生 辛恩波

　　本版图片均为资料图片