江门5月卖楼：噱头多 实惠少

　　在刚需客的支撑下 5月成交量坚挺 真正大幅度的优惠未在楼市大范围出现

　　文/记者陶旺波、陈杰

　　在4月底接近1600套新增货源和累计近万套存量的双重压力下，5月江门楼市最明显的变化就是开发商们减缓了推货的速度，这使得整个5月江门的新增预售住宅套数和面积大幅减少。

　　与此同时，江门楼市在5月仍然保持了与之前两个月相近的成交量，这说明目前江门楼市仍然有较为稳定的刚需客在支撑，这对于库存量过大的楼市平稳过渡非常关键。

　　也正是因为市场相对稳定，目前江门楼市的房价让利也是噱头多于实惠，真正大幅度的优惠并没有在市场上大范围出现，多半是开发商招揽客户的噱头。

　　5月住宅新增供应量环比降了一半多

　　从数据来看，5月江门楼市新增的供应量相对较少。据市住建局公布的信息，5月江门市中心城区一共有8个项目获得预售证，其中5个是住宅项目，一共有520套住宅，面积总计7.7万平方米，这比4月的1559套、16.76万平方米新增供应量大幅下滑，无论套数还是面积均下降了一半以上，似乎成了4月江门市区出现创纪录新增供应量后的一个“报复性”疲软。

　　从新增房源的户型上看，5月推出的房源中，144平方米以上的大户型和90~120平方米的中小户型数量相差不大。其中5月8日获得预售证的珠江国际新城御景庭10~12幢一口气推出了186套面积总计3.5万平方米的住宅，都是面积在144平方米以上的大户型。而其他4个住宅项目中，山湖雅苑、江海碧桂园、帕佳图世家、帕佳图天玥总计提供了334套、面积为4.1万平方米的房源，其中90~120平方米的中小户型有292套。

　　在5月江门市中心城区获得预售证的8个项目中，江门万达广场两幢、江门市海逸城邦花园3号和北环路138号均为商业项目。

　　成交量与前两月相比呈稳定态势

　　截至5月28日，市住建局公布的5月网签住宅数据仍然停留在781套上，这意味着整个5月的住宅成交数据同上个月的806套相比不会有大起大落。

　　由于3月和4月中心城区新建商品住宅的成交量分别为807套和806套，这样一来，中心城区新建商品住宅成交量恐怕将连续3个月稳定在800套多一点。

　　美吉地产总经理汤建军认为，在目前这种相对低迷的楼市环境下，支撑着楼市的基本都是刚需客户。“这种对小户型的刚性需求还是比较稳定的，所以最近3个月的成交量都保持在一个比较稳定的数字上。不过，这个数量非常明显地比去年的平均数字有所回落。”

　　在开发商推货变得谨慎的情况下，江门楼市的成交量仍然保持一个相对稳定的状态，对此，汤建军分析认为，江门的楼市还是比较健康、正常的。“要说问题的话，可能比较明显的就是短期内市场上供应量是比较大的，这是个问题，但不是个大问题，按照目前江门的成交情况，这些库存量慢慢地是可以消化的。”

　　也有业内人士分析指出，目前江门住宅的销售价格还没有明显的回落，可能有一些项目的促销会比较大，而随着越来越多的项目加入到促销的行列，江门楼市的成交量将在稳定的基础上有所上升，库存的消化速度也会加快，这对楼市平稳度过调整期非常重要。

　　■市场分析

　　卖家优惠多流于噱头 房价低于此前的预期

　　在房价方面，尽管最近一段时间喊跌之声不绝于耳，国内十几个城市地方政府都开始救市也佐证了房地产市场的低迷，全国已有超过20个城市出现了“零首付房”，甚至有地方政府出台了限降令。

　　与此同时，在江门楼市上，各种“打折”、“抵让”的优惠力度也越来越大，路上随处可见的楼盘广告不停地变换着优惠措施和力度。虽然眼下江门还没有出现“零首付房”，但是翡翠华府、珠江御景山庄等几个楼盘都搞了“首付一成起”。以往很多楼盘推出的优惠都是99折、98折，幅度很小，而现在有不少之前均价6000元/平方米以上的楼盘却推出了5000元/平方米的“特价房”，还有很多楼盘推出“5000元抵两万元”、“2万元抵5万元”、“2.5万元抵10万元”的活动，抵扣的幅度越来越超乎想象。

　　有业内人士分析指出，这些活动其实大多是开发商用来吸引人气的一个噱头，真正让利促销也不可能有这么大的幅度。

　　近日，江门有开发商推出了“最低六折”的极限折扣，总价仅需45万元，但这只不过是开发商拿出一套98平方米的三房来参与活动，吸引购房者去参加，成为其聚集人气的一个手段。

　　另外，最近江门新楼盘开盘的价格都比以前低了不少，锦富汇景湾推出了“6280元/平方米起”，而之前上城铂雍汇的精装洋房价格都上“7”字头了。另外，5月新开盘的帕佳图世家也是6250元/平方米，这些价格对于江门楼市来说均低于此前的预期。

　　但根据市住建局公布的数字，截至5月28日，5月江门中心城区的新建商品住宅成交均价仍达到7054元/平方米，再次突破7000元/平方米的关口。

　　对此，汤建军并不认为是江门的房价真的出现了上涨。“其实价格方面还要看成交的是哪些楼盘，如果成交的楼盘属于中高端的，其价格又偏高的话，那么这种阶段性的数据并不能完全代表整体的情况。因为从目前情况来看，江门楼市整体价格上涨的可能是很小的，数字上的上涨主要是销售项目的结构导致的。”他还进一步分析称，这个时候绝不是房价上涨的窗口期，房价上涨是不可能的。