广州三水土地拍卖:3150元/平米 楼面地价创新高

　　本周，备受瞩目的云东海街道白云路北侧1号地块之三、四宗地的联合出让终于落槌。三水云东海新城开发投资有限公司（以下简称“云东海城投”）以24.54亿元的总底价竞得这两宗位于三水新城核心区的地块。此前，今年三水商住用地的“第一拍”，与上述两宗地相邻的白云路北侧1号地块之二，亦为该竞买人收入囊中。

　　上半年连续三宗相邻用地出让，楼面地价均为3150元/平方米左右，起始价均超过12亿元，总占地面积达到58.5万平方米，为历年来三水土地市场所罕见。

　　现象：白云路北侧两地块楼面地价再创新高

　　近年来三水罕见的“3”字头楼面地价首先出现在去年12月，当时三水淼城建设投资公司以底价约6亿元竞得三水新城范围内、云东海街道西南林果场一地块，面积超10万平方米，楼面价约3000.17元/平方米。

　　不过，今年年初成交的去年最后一宗商住用地出让，楼面地价不足1100元/平方米，当时三块位于西南街道新城启动区的地块，为佛山城际轨道实业有限公司以6.41亿元竞得。

　　因此，根据现有资料统计，云东海城投今年以38.86亿元的总价分两次拿下白云路北侧1号三宗地块，可谓创下近年三水土地交易楼面地价新高，三地块楼面地价均为3150元/平方米左右，最高触及3151元/平方米。

　　业内：两宗地块预计会建低密度住宅

　　对于白云路北侧1号三宗地块3150元/平方米的楼面地价，业内不乏认为地价过高的声音。

　　根据楼盘成本估算公式，“楼面地价+4000元”会大致接近目前商品房的开发成本。照此估算，白云路北侧相关地块开发后，其售房价格至少要超过7000元/平方米左右开发商才不会亏本。而开发商要达到市场一般的利润率，其售房价格很可能要过万元。

　　不过，根据规划设计要点，白云路北侧三宗地块和保利所拿地块有较为明显的区别。根据土地出让资料，白云路北侧1号三宗地块容积率均要求为1.0＜FAR≤2.0，建筑密度≤20%，绿地率≥45%，建筑层数≤11层，最高不得超过50米。业内人士分析，这些参数显示两宗地块预计会建设低密度住宅，产品结构可能包括联排别墅及中低层花园洋房。而用地规划类似的云东海高尔夫花园等项目，目前在售的联排别墅产品多在10000多元/平方米。

　　观察：竞买人背景引关注

　　除了庞大的土地成交总价、创新高的楼面地价，白云路北侧1号三宗地块的竞买人也备受瞩目。

　　云东海城投，这个对很多人而言还有点陌生的名字，在今年过年后拿下首宗地块后迅速进入了大众的视野。根据官方披露的信息，云东海城投的组建，就是为了统筹推进三水新城建设、开发与运营，由三水新城与区公资办联手合作打造的投融资平台。

　　其实，地方政府投融资平台已不算是新鲜事物，通过招拍挂拿地也并不鲜见。近年来各地设立的投融资平台层出不穷，其目的主要是为了破解城市发展的资金难题，给市政设施、公用事业和城市建设等方面融资。而政府层面，则通过注入资金、土地、股权等多方面资产，为方便其融资创造条件。

　　不过，传统的平台融资模式存在重融资而轻运营的弊端，容易出现还款能力不强等问题，从而也影响其融资能力和融资规模，并会集聚债务风险。因此，地方投融资平台为了发展壮大、做实做强，很多也在考虑如何保证可持续运营的问题。