深圳开发商小业主降价个案增多

　　CFP供图

　　暴雨天气过后，伴随着国内二三线楼市政策有望调整的消息，深圳楼市也开始回归成交氛围。记者了解到，近一周来，随着天气好转，各大楼盘的售楼处开始积极推广，不少楼盘也在好天气中及时开盘销售。这使得上周深圳的新房成交量回升，而选择低价入市的开发商也获得了不错的成交。

　　而在二手房方面，记者了解到，二手房成交量仍在低位徘徊，明显高于市场价的房源普遍无人问津，而只有那些愿意以市场价或略低于市场价销售的房源才受到购房者的青睐，同时，300万—800万元区间的中端物业更明显地感觉到了市场下行的压力。由于竞争性的物业较多，这一区间的二手房在5月明显出现5%—10%的议价空间。

　　专家认为，第二季度到第三季度，是成交量在低位徘徊的时期，会有更多开发商以价换量入市，而二手房市场出现更多笋盘的可能也更大，因此，这一时期不失为置业者的入市良机。

　　开始有开发商降价换市场

　　二季度以来，市场情绪继续低迷，同时深圳的天气状况也持续不佳，暴雨天气让各大新房的营销中心无法正常推广和营销，市民出门看房也大大减少，这些因素都给市场造成极大的负面影响，新房开盘压力也日渐加大。

　　而随着上周末天气放晴，市场状况则开始出现好转，深圳中原副总经理贺晓丽告诉记者，客户购房情绪在近一周来明显回升，但是对新盘的价格依旧保持较高的敏感性，只有那些定价偏低的楼盘能够得到客户青睐。

　　据深圳中原统计，从5月19日到5月25日，深圳有两个项目取得预售证，分别为领航城·领翔和骏泰·金汐府。其中，领航城·领翔的可售房源为696套，面积为62853.01平方米，而骏泰·金汐府的住宅预售套数为221套，面积为18722.28平方米。

　　这两个项目都在上周开盘。其中领航城·领翔选择在5月25日在大中华开盘，推出650套2—4房的单位，价格在1.95万—2.25万元/平方米，开盘当天优惠为99×99×97×98折。而骏泰·金汐府也在同一天开盘，推出221套房源，均价1.2万元/平方米，开盘当天同时还打出99折优惠。

　　记者了解到，两个项目由于选择了低价走量的方式，都取得了不错的销售业绩，在其拉动下，深圳新房的成交情况明显好转，而其他在售楼盘也在其带动下积极开始价格方面的营销。

　　“5月份的市场已经看到有些开发商在调整了”，美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰告诉记者，尤其是在一些新建商品房供应量比较大的区域，一些中小开发商率先开始以价换量，以低于市场预期的价格入市，而这些积极的策略赢得了市场的成交。

　　300万—800万二手中端物业带头降价

　　而在二手房市场，价格下调的情况也在继续增加，但是成交量依旧低位徘徊。

　　根据深圳中原地产的监测，上周深圳的二手住宅只成交1120套，环比下降12.43%，成交面积为9.25万平方米。分区来看，各区成交套数均下降，其中罗湖、龙岗和盐田下降较多，均在20%左右，宝安下降了11%，福田和南山高端需求受市场影响较小，仅下降6%以内。

　　江少杰认为，近期的暴雨天气多集中在周末，因此大家都很少出门看房，这为本已不景气的深圳楼市更平添一份冷淡。而随着天气好转，各门店的看房量则明显增多，这有望促进成交量的逐步回暖。

　　而从政策面上看，江少杰认为，在央行吹风要求商业银行积极支持首套房房贷后，近段时间，银行的放贷的确宽松一点点，“现在银行是有额度，但都不愿意做房贷。而有了央行的吹风，一些银行愿意上浮一点利率而放房贷，但都是针对首套房用户”。

　　此外，江少杰透露，放盘价低过市场价的房源也在5月份集中出现过，“不是个案，但也不是特别明显”，而这些降价的物业主要出现在中端物业，“刚需物业的需求量很大好卖，而恰恰是中高端物业，香蜜湖、后海花园、福田南片区星河湾等一些楼盘都出现了5%—10%的议价空间”，江少杰表示，这些物业的放盘价与4月相比有明显下调，但由于整个二手房市场的供应量都不大，这些下调价格的物业都能很快被市场消化掉。

　　“现在这个市场，刚需盘成交量明显好过中高端物业”，江少杰认为，中端物业的问题在于定位比较尴尬，100万—300万元的刚需物业，在市区内实际上非常少，需求却很大，而300万—600万元之间的中端物业则实际上有大量的竞争者，“很多原关外的优质楼盘都在这个价位内，而随着地铁等的开通，购房的地域选择会更宽，同等的金额下，这类物业的竞争对手非常多。而同时，新盘还有很多的推广和优惠，会吸引客户去看房。于是，在市场不好的情况，300万—800万元的物业会带头降价。”江少杰表示。

　　深圳放松限购无望或迎来入市机会

　　而对于近期市场放松限购的传闻，江少杰表示，深圳很难放松限购，但其他二三线城市放松限购的消息则会让深圳市场的入市信心有所增强。“二三线城市供大于求，人口就那么多，房子却在不停地建，因此不放松限购肯定不行。而深圳则是明显供小于求，这么多本地人口和外来人口，同时却几乎已经没有可以新增供应的地块了”，江少杰认为，没有什么新增土地，旧改又太过缓慢，估计未来2—3年深圳的新房供应量将会出现一个断层，供小于求的市场态势会越来越明显。在这种情况下，深圳不应该放松限购，一旦放开就会暴涨。

　　江少杰透露，此外，今年过年以后，他还明显感觉到一些投资客已经蠢蠢欲动了，“现在市场上投资客的比例在10%左右，而从看房量来看，投资客的比例上浮更明显”。他透露，现在投资客购买住宅、商铺和写字楼的都很多，四五月出现了很多大宗的写字楼成交都是这种情况，而投资客的入市则是市场回暖的先兆。

　　“二三线城市放松限购会对深圳市场的信心重建有作用，而随着近期信贷的逐渐放松，市场会逐渐好转，预计第二季度、第三季度都很适合置业者置业，因为很多笋盘会出来，或者一些开发商会因为资金的压力选择低价入市，但在三季度后市场则会回稳。”江少杰表示。