房企资金紧张促销五花八门

　　2014年开局，房企资金状况一落千丈，由“偏松”直接跌入“紧张”，压力陡增。从今年前4月标杆房企业绩就可以看出，龙头企业表现两极分化态势明显，而不少业界人士直言“中小房企要做好过冬的准备”。在这样的大背景下，房企从4月下半月就开始备战5月传统黄金期，促销手段五花八门，难掩楼市成交不力的局面。

　　资金来源明显趋紧

　　事实上，标杆房企早已预料到资金状况会偏紧。2014年年初，多家标杆房企都迅速提前布局，从海外资本市场融到资金成本相对较低的钱。但目前来看，海外融资这一融资渠道的大门也开始关闭，4月份融资规模已经骤降。

　　报告显示，2014年一季度，房地产开发企业到位资金累计同比增速大幅回落。2014年第一季度，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9个百分点。其中，利用外资、其它资金同比分别下降33.9%、1.9%，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%、9.6%。相比2013年全年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其它资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。

　　中国房企海外融资规模正在急剧下降，4月份以来仅14.74亿美元，不到3月份的一半，环比骤降56%。业内人士表示，QE已经逐渐开始退出，房企另一扇融资大门逐渐关闭，预计2014年房企的资金压力将进一步提升。

　　值得一提的是，A股资本市场已经有房企成功拿到再融资资金，但多数房企并不看好这一渠道。获得再融资的房企都是小房企，由于规模较小，审核资料较少，流程处理上比较快，但对大型房企而言，审核时间相对很长，加上不确定性因素，所以这并不是房企能够“指望”的快捷有效的融资渠道。

　　值得注意的是，外部融资较为困难之后，房企无奈之下开始忙于自筹资金，重回两年前扩大自筹资金比例的迹象明显。据上海易居房地产研究院发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》显示，2014年一季度，企业自筹资金在企业到位资金中所占比重为38.6%，高于去年同期1.1个百分点。

　　成交下滑 回款吃力

　　2014年一季度商品房销售金额显著回落，由2013年的同比增幅26.3%变为同比降幅5.2%，销售资金回笼和企业回款骤降。

　　2014年一季度，30个典型城市商品住宅成交面积为3854万平方米，环比减少33.8%，同比减少25.0%，成交量复苏态势弱于预期。楼市旺季“小阳春”未能再现，部分城市楼盘降价带来的观望情绪、2013年基期值较高等因素导致楼市持续低迷。

　　中原地产研究部统计数据显示，“五一”三天小长假，北京新建住宅签约169套，二手房住宅签约31套，合计住宅签约200套，同比下降80%，创下自2008年“五一”恢复三天假期、连续7年来的最低值。“五一”期间北京楼市成交均价为每平方米20997元，相比4月的23433元有所下调，成交结构中高端项目减少。

　　“最老牌”、“摸底”、“挤水分”几个关键词，正是2014年“假日楼市”上海房展会的写照。截至5月3日上海一手房在售66344套，总面积1035万平方米。统计显示，5月1日、2日，上海一手住宅成交427套，成交均价约为2.81万元/平方米，同比略跌。

　　“五一”三天假期，广州市共完成住宅商品房网络签约406套，面积达4.44万平方米。其中，增城以110套的住宅商品房签约数量位居第一，花都和番禺位列二、三，分别完成网签90套和49套。与番禺、增城、花都等周边地区“让价多销”的做法相比，海珠、天河等中心地区价格坚挺，价格下调的空间有限。日前，广东省房地产协会会长蔡穗声称：“房价当前大幅度或大面积降价的几率较低。”

　　“五一”小长假，深圳迎来一轮规模不小的推盘潮，但成交却不旺，传统意义上的5月黄金楼市未现开门红。4月下半月共有8个新盘上市，向市场推出超过2000套单位，为今年以来的最高值。深圳市规土委统计的数据显示，5月1日全市一手住宅仅成交1套，成交均价为每平方米13130元；5月2日一手住宅成交20套，成交均价为每平方米19663元；5月3日全市一手住宅也仅成交28套。

　　促销使出浑身解数

　　在一定程度上，促销手段是楼市的风向标。在此之前，楼市走向低迷的杭州、广州、长沙等地纷纷出现了开发商推出“首付分期”甚至“零首付”的现象。这些促销手段主要是为了降低购房门槛，挖掘客户的购房潜力。

　　开发商们都不愿意放弃“五一”这样一个传统销售旺季，“打折降价、3万送5万、零首付”等优惠活动在今年“五一”前夕即已火热登场。多数项目借着“五一”假期加紧展开团购、打折促销等活动，吸引了不少看房客。开发商希望借助五一小长假来增长楼房销售量，给进入平淡期的楼市注入一丝活跃的新血，有力挽狂澜的势头。于是五一前夕便出现各种促销手段，争优惠斗价格，一场没有硝烟的战场在悄然弥漫，许多购房者也盯着五一的优惠，希望可以获得额外的优惠打折。经历过疲软期开发商自然要借机让销售量火一把。

　　五一前夕，楼市又刮起一股“垫首付”风。“垫首付”顾名思义，就是除了在总价上的折扣和优惠外，开发商在首付上给购房者降低了门槛，让资金吃紧想买房的人可以更快更轻松入手。“垫首付”是否是纯粹的利好？对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，购房者首先需要考虑首套房付了首付一成或二套房首付六成后房价到底如何调整的问题。如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺收付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。

　　“以价换量”、加速跑量似乎成为开发商淡市时的必然之举。不过，花样百出的促销手段虽然能集聚不少人气，效果极其有限。根据中原地产研究中心统计数据，五一假期3天，重点监测的54个城市新建商品住宅签约套数为9887套，同比下降超30%，一二线城市下降幅度最大。

　　南方日报记者 许蕾