武汉昔日地王难抵市场变化 高价拿地现平价出手

　　备受市场关注的武汉昔日地王——月湖九龙仓项目，在端午假期推向市场。其93平方米和97平方米户型，折后报价在1.1万元/平方米左右，部分低层房源，折后单价甚至在万元以内。虽然房价依然高企，但较当年拍得土地时每平方米8063元的楼面地价，只能说是“平价”入市。

　　从当年高价拿地到项目开盘，已过去3年半。昔日高高在上的地王，如今为何只能“平价”入市？在这背后，又反映出武汉楼市怎样的时过境迁？

　　高价拿地平价出手

　　6月1日晚，备受市场关注的九龙仓月湖项目首次开盘。首批推出1号、8号两栋楼，主推户型为93、97和130平方米房源。根据武汉市房管局核发的预售证显示，两栋楼共有房源892套。此时，距该项目拿到预售证，已过去将近2个月，外界一度猜测，该项目迟迟不开盘，可能缘于“定价难”。

　　昨日，记者来到九龙仓月湖项目现场，销售人员告诉记者，除130平方米户型折后单价在1.2万元/平方米之外，主推的93和97平方米户型售价，折后多在1.1万元/平方米左右，其中一些较低的楼层，折后单价甚至没有破万。对比武汉平均房价，这个价格不低，但若和该项目土地成本（8063元/平方米）相比，则堪称“平价”。拿地之时，外界普遍认为，该楼盘售价可能将达1.5万元/平方米。但最终定价，却让市场颇感意外。

　　地价8000多元/平方米，房价1.1万元/平方米，意味着什么？以武汉经适房为例，由于不含地价，其房价由物价部门根据建安成本核算得出，目前武汉经适房房价普遍在3000元/平方米，九龙仓项目建安成本明显高于经适房，建安成本显然不止3000元/平方米。“按这个价格售房，这一期房源，开发商亏着在卖。”在售楼部现场，记者听到至少2名置业顾问这样跟客户介绍。

　　地王难抵市场变化

　　作为武汉曾经的地王，该项目在拿地之时就“成色十足”，但即便如此，也难抵市场大势变化。

　　2010年底该地块成交时，恰逢武汉楼市、土地市场位于高峰。九龙仓以10.2亿元的总价拿下月湖这宗面积逾4.2万平方米的地块，楼面地价高达8063元/平方米，彼时汉阳中心区新房均价也才8235元/平方米，堪称“面粉跟面包一样贵”，并创下当年武汉单价地王。而在三年之前，2007年，华润在月湖片区拿地的价格，楼面地价只有3887元/平方米。

　　不过，在九龙仓拿地仅3个月之后，武汉就出台严厉的限购、限贷政策，土地市场旋即进入调整期，并一直持续2年。2012年底，中海地产买下紧邻九龙仓项目地块，楼面地价只有5500元/平方米。

　　国家统计局数据显示，去年9月起，武汉房价连续5个月涨幅高达两位数，但从今年3月开始，涨幅逐渐缩窄至个位数。目前，武汉楼市进入新一轮调整，无论是购房人预期，还是信贷政策，与去年相比都有明显变化。

　　地王项目平价入市，武汉一家房地产研究机构总监分析认为，在目前的市场环境下，对中高端项目压力的确较大，走量回笼资金是应有之义。

　　以时间换空间能否生效

　　身价高昂却面临市场调整，这样的尴尬，并非仅仅月湖这一个项目。

　　2007年，京汉大道义和巷一宗地块被金地拍下，楼面地价达6879元/平方米。当年底，突如其来的房地产调控，让片区房价一直徘徊在8000元左右，整整2年该项目都无法动工。但在这波调控结束后，经历2年发展，片区房价很快冲至1.6万元/平方米，该项目顺势亮相，被市场接受。

　　“以时间换空间，通过房价快速上涨平抑高地价，是高地价项目解套的主要方式。”中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政表示，但房价不可能无限上涨，目前调控已经常态化，在这种情况下，开发商拿地将愈发理性，类似解套的办法是否继续生效，有待观察。

　　值得注意的是，九龙仓自身也在进行调整。记者在售楼部现场看到，该项目在售房源的折前价格，普遍达到1.3万至1.5万元/平方米，若首期推盘取得热销，未来开发商减少折扣，也能弥补损失。

　　同时，该项目还有6栋住宅楼未来将陆续销售，今年2月，开发商已经对待建的住宅楼修改设计方案，从一梯两户到一梯三户，从高端项目向平民项目转身，以期望吸引更多购房者。