小长假开发商各出奇招 京城楼市端午成交仍陷低迷

　　低迷的楼市在传统的“红五月”爽约之际，京城开发商各出奇招，以期把握端午的销售窗口期，然而节日氛围也未能让楼市出现提振的迹象。

　　亚豪机构统计数据显示，端午小长假（5月31日~6月2日）期间，北京新建商品住宅成交254套，成交面积3.03万平方米，创下了自2008年端午开始放假以来连续七年间的最低值。

　　供应充足 销售低迷

　　在刚刚过去的端午小假期里，北京楼市表现依旧低迷。据亚豪机构统计，5月31日-6月2日三天端午假期内，北京新建商品住宅成交254套，创下自2008年端午开始放假以来七年间的最低值。而二手住宅成交受月末翘尾因素的拉动小幅提升，网签量为140套，较去年端午期间上涨了12.9%。新房和二手房网签总量仅394套，同比去年下降五成多，为2009年以来的最低值。

　　今年端午期间，北京新房市场供量充足，据统计，端午三天小长假期间，包括朝阳区的臻园、房山区的天恒乐活城D5、通州区的K2玉蘭湾、大兴区的住总万科橙及顺义区的会展誉景在内，北京共有5个老项目后期开盘，累计新增了千套房源。除了臻园售价4.8万元/平方米外,其余4个项目为定位刚需、“刚改”客群的中低端项目，售价在1.8万-2.9万元/平方米之间。

　　同时，记者了解到，端午小长假期间大多数在售楼盘均表现活跃，纷纷举办各类营销活动。然而销售状况依旧不容乐观，即便是到访客户数量，也多数未能达到预期。

　　业内人士分析，房源供应增加的同时，受自住房分流以及信贷等因素影响，目前的刚需市场去化却较为困难。截至6月2日，北京商品住宅库存量达到7.5万套高位，比起1月底时的5.5万套，短短4个月时间里库存量增加了35%。

　　促销手段层出不穷

　　为了加快销售，房企的推盘强度和让利幅度正在不断增加。一成首付、零首付、零点开盘、无理由退房等在内的众多新鲜营销策略纷涌而来，以期实现差异化竞争，抢夺购房者。

　　继推出“全盘无首付”促销政策造成轰动效应后，端午小长假期间，珠江四季悦城再次祭出“免费送房”的杀招。该楼盘折算单价为1.48万元/平方米，曾制造了一波“北京房价重回万元时代”的关注潮。

　　“目前，开发商对购房者的首付款和按揭贷款的依赖越来越大，几乎占到开发商资金来源的40%。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，因此不少开发商热衷于推出各种措施降低购房门槛，吸引买房人入场。

　　除了在首付款上做文章外，部分项目更是直接在价格上给出优惠。一些刚需项目不但普遍以低于预期的价格开盘，甚至还出现了开盘价格大幅低于取证价格的现象。房山的天恒乐活城D5以1.85万元/平方米的价格推出了最后一期产品，与该批房源2.5万元/平方米的取证价格相比，实际开盘价格仍降低了不少。

　　楼市进入买方市场

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，“未来楼市将步入调整阶段，供需逆差将进一步加大，在自住型商品房形成实际成交之前，未来成交量的低迷现状仍将在一段时间内存在”。北京楼市几乎已经告别了“日光”的节奏，对于这些刚需项目来说，在去年火热之时很难会有开盘数月仍有近半房源未去化的现象。

　　北京中原地产监测数据显示，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房的销售情况不容乐观。

　　业内人士表示，溢价空间的加大明显反映了市场已经从之前的卖方市场转变为买方市场。在信贷未见放松、自住型商品房提速供应的双重压力下，由于大量刚需客户转向等待自住商品房，一向以刚需为主的北京商品住宅市场，买方特征将日益明显，在供应同质化的郊区，或将抢先上演“以价换量”的局面。

　　北京商报记者 董家声