地段仍是王道 钱江新城写字楼依然难敌武林

　　今年以来，赵先生一直在杭州市中心搜罗写字楼项目，想“淘”一套用来投资。在经过一番实地考察之后，赵先生发现，即便武林商圈拥堵不堪，很多写字楼的环境也不尽人意，但相比钱江新城的现代摩登高楼大厦，价格不低甚至更有市场。

　　地段是王道

　　老牌核心区写字楼依旧抢手

　　即便是钱江新城、城东新城、奥体博览城、未来科技城等诸多新城拔地而起，来势汹汹，也动摇不了武林商圈在杭州的核心地位。这一点，在写字楼市场上体现得淋漓尽致。

　　曾经领衔武林商圈高端写字楼的深蓝广场，目前来看停车条件、内部设施等已经跟不上现有需求，但从事写字楼租售中介工作的小邵告诉记者，即便已经有些“跟不上时代”，但由于武林核心地段的稀缺性，仍然能够租出不错的价格。“比如说深蓝广场的写字楼现在就面临停车难的问题，很多酒店式公寓的业主也停在那边，留给写字楼的车位就更少了，来访的客人停车也不容易。”小邵说。即便如此，深蓝广场写字楼目前的出租均价，也在3.8元/平方米·天左右，相比于钱江新城的某些新建写字楼仍然高出一筹。

　　另外，小邵告诉记者，目前深蓝广场的写字楼空置率极低，空出来的可租房源屈指可数，近期有一间位于15层的260m2写字楼空出来，网上挂出没多久，就已经有好几个客户过来问了。

　　但相比同板块内一些管理更为完善、硬件更加先进的写字楼，深蓝广场等老牌写字楼又逊色不少。小邵告诉记者，西湖文化广场的环球中心写字楼，平均租金在5.5元/平方米·天。而位于杭州大厦边的坤和中心，则一直以来霸占武林商圈最贵写字楼的席位，平均租金约8~9元/平方米·天。

　　有业内人士认为，坤和中心租金之所以遥遥领先，除了得天独厚的区位优势和写字楼本身的硬件配置、物业服务之外，与其整体持有出租的模式也有一定关系。整体持有的写字楼能保证更纯粹的办公环境和品质体验，避免了因为产权零散分割而带来的物业管理难度，保证租户的使用质量。“由于统一管理统一招租，坤和中心入驻的企业通常具备一定规模，相比之下深蓝广场由于分割成小面积个人持有，形成了诸多门槛较低的楼中店，不利于集中管理，拉低了整个项目的档次。”该业内人士说。

　　钱江新城写字楼有价无市

　　刚出泥淖又临困局

　　与老牌商业核心区写字楼的“一楼难求”相比，钱江新城的写字楼则是空有一身价值不得施展。2013年起，钱江新城的写字楼空置率就已经超过40%，这一供大于求的境况一直持续到今年一季度才有所缓解。

　　世邦魏理仕杭州分公司4月发布的《2014年杭州一季度房地产市场回顾》白皮书中提到，截止一季度结束，钱江新城区域写字楼空置率已回落至30.6%。导致这一现象的原因除了供应量暂时进入空窗期之外，板块内的项目“以价换量”也起到了一定影响，据统计整个钱江新城区域，一季度租金环比下跌0.9%。而钱江新城租金的下跌并非完全源自于宏观经济的下行趋势，因为与此同时，黄龙商圈写字楼一季度租金环比上涨了1.5%。

　　即便是空置率有所回落，钱江新城的写字楼市场也并不乐观，以过去三年的平均吸纳量测算，钱江新城现有可租面积仍需两年左右时间完成去化。因此在短期内，较高的空置率仍将令区域内项目招租面临一定的压力。汉嘉地产机构副总裁高贤林认为，钱江新城高空置率的现状短时间内无法逆转，“一直以来钱江新城的写字楼大多处于有价无市的状态，供应空窗只是暂时现象，最近钱江新城仅仅市民中心推出的写字楼可租赁面积就高达15万平方米。”高贤林认为，刚刚下降的空置率，又将在大量供应上市的情况下反弹回去。

　　高空置率同时也表现在市场的一线需求上，小邵告诉记者，他们常常想要把租武林商圈写字楼的客户引导至钱江新城，但其中很大一部分由于公共交通、商业配套等尚未完善的原因而放弃。“仅仅依靠万象城，对于很多写字楼中的职员来说太过单调，同时万象城的高端定位也超出很多人的经济承受能力。不过地铁2号线、4号线开通以后钱江新城的通达性会好一些，再加上来福士广场等综合体投入使用之后，钱江新城写字楼的价值也许才会凸现出来。”小邵说。本报记者 任思思