评论：楼市调控还是要摸准市场脾气

　　陆续传出的楼市数据显示，各地对“红五月”的期待基本泡汤。与此同时，我们注意到，在时隔半个多月后，央行的“窗口指导”并未使商业银行房贷收紧的局面得到明显缓解，而个别银行房贷利率甚至还出现一定程度的上升。
　　此前的5月12日，人民银行召集15家商业银行座谈，要求银行首先满足首套房贷款需求，合理确定房贷利率水平以及加快审批发放速度。这被认为是政府运用“窗口指导”工具维稳楼市行为。现在，半个多月过去了，市场普遍观察到，商业银行审批房贷的速度有明显上升，但房贷的利率却普遍没有下降，个别银行房贷利率甚至还出现一定程度的上升。于是，有人认为房贷收紧的局面并未得到明显缓解。
　　一般来说，“窗口指导”是中央银行干预市场的一种典型工具，它既不违反市场经济的一般原则，又可以起到较好的效果，所以包括美、欧等发达国家在内，世界很多国家都在使用。在中国，人民银行使用“窗口指导”方式也绝非首次，但此次关于房贷的“窗口指导”吸引的注意力恐怕远远超过了以往，这也在很大程度上反映出当前楼市在全社会的关注程度。
　　至于此次“窗口指导”的效果，我们觉得还应进一步分析。首先，从5月12日各商业银行在座谈会上的发言来看，当时面临的情况是，或由于担心楼市未来走向不明，或由于受到政府政策的心理暗示，各家商业银行普遍收紧了房贷的审批尺度，批贷速度放缓，大额房贷断供的现象开始出现。如果以当时的这种状况同现在的情况相对比，商业银行审批房贷速度明显加快，恰恰说明央行的“窗口指导”发挥了作用，商业银行已经开始松开房贷审批的绳子。
　　至于房贷利率没有出现下降的现象大致可以反映出，在当前楼市背景下，贷款买房的人要么是有真正的刚性需求、即使利率较高也别无选择；要么是认为市场仍有涨价的空间，相对于未来的房价，当前的贷款利率并不算高。由于缺乏可靠、完整的统计数据，我们不敢断言这两种情况哪一个占的比例更高，但有一点可以肯定，这两种情况都是合乎市场规律的现象。
　　近十年来，随着中国经济的增长，中国楼市价格也在飞涨，老百姓要求政府调控楼市的呼声一浪高过一浪，为此政府承担的压力已经不仅仅限于经济层面，以致住建部部长姜伟新多次被逼得面向媒体作揖求饶。在这种背景下，历届政府都在楼市调控问题屡出新政，但市场的反应却偏偏与愿望相反，以致出现了屡调屡涨、越调越涨的局面，其中固然有宏观经济背景方面的原因，政府也有必要检讨调控措施是否得当。
　　客观地讲，媒体向姜伟新追问房价问题其实并没有找对人。从过去十年的经验看，中国楼市的走势与宏观经济的发展形势有明显的相关性。当前楼市价格出现回调趋势，一个决定性的背景因素是当前中国经济正处于一个深度调整时期，经济增速较过去十年有明显下降。从今年5月12日的“窗口指导”来看，在新的宏观经济背景下，新一届政府在楼市调控方面的策略显然已经有所调整，从市场的反应看，这种柔性的调控措施其实要远比“国五条”之类更适应市场经济的脾气。 ■本报评论员 杜鹃