物业不能说的“秘密”

　　近期，某小区正在筹备业主委员大会，并依次选出会长、楼长、单元长，于是大家晚上经常碰在一起聊天，各种话题最终发展为对物业的声讨。同时，不少业主也知道了物业的一些不能说的“秘密”，比如，动用公共维修基金养护小区中央空调，物业报价近50万，业主询价只需10万；在小区收废品的人每年需向物业交1000元的管理费；每年定期在小区广场卖陶瓷、棉被的商贩也是交了钱给物业，而这些问题只有在成立业主委员会之后才能逐步解决。

　　在实际生活中，物业公司掌管着设施资源、公共财产和属于业主的各种营收。从本质上说，物业公司出售的产品只有一个，就是服务。但是由于信息不对称，很多业主都不清楚自己交着物业费，做着名义上的小区主人，最终买到了什么。

　　电梯广告的钱到底有多少

　　家住一楼的孙女士最近不得已搬家了，原因就是一楼的电视广告太吵了，定期更换的电梯门广告气味非常大，不少细心的业主还发现小区里的广告位越来越多。新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先要经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。

　　但是，在没有成立业主委员大会之前，这部分收入就是一个“秘密”。这部分广告收入，属于利用公共空间经营所得，理应归全体业主所有。即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。

　　被盗窃可追究物业

　　在不少小区的“住户手册”上，物业公司都有这样的服务承诺：园区将实行封闭管理，为业主提供24小时值岗、巡逻服务，协助做好园区内的安全防范工作。事实上，这一服务承诺现在已经成了几乎所有物管公司的通常做法。尽管有值岗，有巡逻，同时还增加了技防设施，但在很多住宅小区，盗窃事件仍然无法根本杜绝。

　　《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，小区业主家被盗，物业公司是否承担赔偿责任，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，不能要求物业公司承担赔偿责任；如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如保安人员是否脱岗，监控系统是否全面良好运作，可疑人员是否被盘查询问等。如物业公司存在以上某一方面的职责疏忽，则应该承担一定的赔偿责任。

　　个人信息值多少钱

　　从物业手中买客户信息，在家装行业已经是公开的秘密，给客户打电话也是家装公司市场部的主要工作。不过买信息也是需要有人脉的，因为毕竟是违法的事情，物业公司的人一般都是卖给较熟的朋友，而同样的信息也可以多次买卖。为了更好管理小区，跟业主保持及时的沟通，在物业公司接手楼盘的时候，开发商会给一份业主名录，里面有业主的联系方式、身份证号码、家庭住址等信息。这些业主信息对于物业工作人员来说，也是一份不能说的收入。

　　“免费保修期”很短

　　家里的东西坏了，物业人员上门维修经常会收取维修费，“上门换灯泡要收10元的维修费，帮忙换门锁要30元，不包含材料费用。”某小区业主刘女士说“我再这个小区居住了5年了，很多东西都已经过了保修期，物业列出的维修费用还是比较合理的。”因为物业公司称，它们只负责维护“公共区域”。

　　屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修在房子卖出去之前就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些，一般在2至5年。物业公司的人说：“电梯的使用年限到了以后，可以启用公用设施基金来购买新电梯，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”　(楼市记者 刘亚伟)