广州降价声中新房价创新高 大波豪宅成交拉高均价

　　广州市国土房管局16日公布了上月广州市房地产市场运行情况的通报，其中显示，上月广州市(包括市辖10区、从化和增城2县级市，下同)新建商品住宅网上签约面积64.05万平方米，网上签约均价15767元/平方米，一手房网签均价在一片降价声中再度刷新历史新高。业内人士表示，官方数据滞后失真难以反映目前市场现状，广州楼盘限价限签松绑、高端楼盘成交多，导致一手房均价出现结构性上涨。

　　一大波豪宅成交拉高均价

　　最近一段时间，各种楼盘降价促销的短信满天飞，在楼市一片风声鹤唳的焦灼之中，广州全市一手房均价却出乎意料地再创新高了。广州市国土房管局的最新数据显示，上月广州市10区二县网上签约均价达到15767元/平方米，刷新了今年4月立下的15443元/平方米的房价纪录，环比略涨2%。

　　不过，在全市一手房均价创新高的背后，这样的数据进入业界人士的观察视野：2014年5月，广州市辖10区新建商品住宅网上签约均价17712元/平方米，环比4月的18830元/平方米，下跌了1118元/平方米，跌幅近6%。同时，中心6区新建商品住宅网上签约均价由4月的28182元/平方米一下跌至上月的26229元/平方米，跌幅近7%。

　　被视为降价重灾区的外围4区新建商品住宅网上签约均价14048元/平方米，反而比4月的13585元/平方米上涨了3.4%。

　　此外，增城市新建商品住宅网上签约均价8536元/平方米；从化市新建商品住宅网上签约均价7795元/平方米。

　　从广州市各街道新建商品住宅网上签约均价情况看，一大波豪宅楼盘成交，拉升了广州部分街道的一手房价。如越秀区梅花村街上月一手房均价47294元/平方米，比4月的35771元/平方米，一月之间猛涨了32%。

　　主要是由于该街道成交的5宗商品住宅均坐落于富力新天地花园，该楼盘成交价格较高。荔湾区多宝街上月均价53621元/平方米，主要是由于该街道成交的2宗商品住宅中，有1宗坐落于睿薇御景花园，该楼盘成交价格较高。天河区冼村街成交的17宗商品住宅中，有13宗坐落于价格较高的尚东君御雅苑，该街道均价拉升至44003元/平方米。

　　花都番禺成交量超越增城

　　从成交量看，今年5月新建商品住宅网上签约面积64.05万平方米，基本与今年4月基本持平。其中，市辖10区新建商品住宅网上签约面积50.74万平方米。知名房产专家吴定金认为，60万平方米左右的月网签量，如果对于十区来说仅仅是“及格”水平，但如果这是十区两市的成交量的话，则说明市场还是萎缩得比较厉害。

　　数据显示，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔等中心6区新建商品住宅网上签约面积15.26万平方米；花都、番禺、南沙、萝岗等外围4区新建商品住宅网上签约面积35.48万平方米；增城市新建商品住宅网上签约面积10.01万平方米；从化市新建商品住宅网上签约面积3.30万平方米。

　　值得一提的是，花都、番禺超越增城成为全市成交量最多的两大区域，网上签约面积分别达到了11.94万平方米、11.32万平方米。花都网签面积一月之间猛增4.06万平方米，几乎快赶上一个白云区一个月的成交量。

　　增城一手房网签面积由4月的15.21万平方米一下子跌至上月的10.01万平方米，跌幅达34%。

　　上万套新增住宅供应抢闸入市

　　与全市整体成交量的停滞不前相比，广州未来供应却出现井喷，批准预售商品住宅面积大幅猛增，未来销售将是压力山大。

　　广州市国土房管局的数据显示，2014年5月，广州市批准预售商品房12274套，批准预售面积146.45万平方米；其中，批准预售商品住宅11181套，批准预售面积137.25万平方米。记者对此数据发现，批准预售商品住宅面积环比增幅高达四成。

　　广州楼市消化库存压力有多大？合富辉煌的市场分析报告则给出这样的答案：广州十区库存量需要23个月才能消化完，是北上广深四大一线城市中最久的。其中，南沙需要31.4个月、花都29.9个月、番禺26.4个月，是压力最大的三个区压力；天河22.8个月、海珠21.1个月，这两个区库存量集中在高端豪宅项目，消化速度慢，其他区则市场压力相对小些。

　　专家分析：中心区企稳 郊区继续降

　　为什么一片降价声中全市一手房均价还在创新高？为什么数据显示中心六区一手房价在跌，外围楼盘一手房价却在涨？……官方晒出的数据让人有些看不懂。

　　以番禺区为例，据不完全统计，番禺多个大盘降幅超过3000元/平方米。在市桥某学位盘，日前就由于降价幅度过大而引起了旧业主的强烈不满，而该盘的售价从今年初超过19000元/平方米直降至万元出头。而番禺的另一个大盘亚运城，同样也因为售价跌至“9字头”而遭到旧业主的强烈抵制。除此之外，包括万科欧泊、珑翠等番禺楼盘都陷入了降价风波当中。然而，广州市国土房管局的最新数据却显示，上月番禺一手房均价为17261元/平方米，相比今年4月的15736元/平方米，环比上涨9.7%。

　　对此，不少业内人士表示，此前由于限价、限签等本地化调控政策的实施使得房价数据在一定程度上失真，如今一边是政策放松，一边是市场调整，使得房价数据已经混乱。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬表示，目前国土房管局的官方数据不能完全匹配市场现状，主要原因在于限价、限签逐步放开，高端楼盘成交导致房价数据呈现结构性的上涨。他透露，目前广州房地产市场的真实状况是中心城区价格企稳，外围区域价格下降，未来一段时间还会有更多外围区域的楼盘加入降价促销的行列，成交量可望在金九银十有所回升。

　　合富辉煌首席分析师黎文江指出，在当前这段楼市胶着期，降价是打破房地产市场僵局的最明智策略。

　　广东省房协理事赵卓文认为，今年楼市分三个阶段：第一阶段，楼市缩量阶段，1—6月；第二阶段，以价换量阶段，7—9月；第三阶段，量价齐跌阶段，10—12月。2014年下半年至2015年，按当前市场态势发展，将出现重大“变盘”，当前唯一的变数是政府政策的取向。如果政府“救市”，楼市将被“托住”；如果政府不救市，2015年楼市将陷入低谷。

　　南方日报记者 郑佳欣