珠海开放式老旧小区整治：改造难 管理也难

为农社区是珠海典型的开放式老旧小区。王荣 摄

　　“大家讲白话好，还是讲普通话好？”“讲白话。”6月12日，香洲区为农社区业主联合委员会暨整治提升征求意见联合大会召开。

　　为农社区是珠海典型的开放式老旧小区，住宅楼多在上世纪60—80年代建设，今年列入了市、区首批旧区整治提升试点。在实际改造中也遇到了全市老旧小区改造面临的普遍问题：住户改造的意愿有多高？改造资金谁来出，怎么改，改造完后如何持续？

　　为农社区的探索是：怎么改由住户说了算。几个月里，社区投入了大量精力在民意调查上。“一开始开会都找不到人，现在很多人主动找上门来，说明大家慢慢关心起来了。”80多名参会的住户代表给了社区书记刘水方一些信心，“老百姓关心身边事，才会慢慢有自治的基础。”

　　如果顺利，为农社区业主联合委员会将成立，“作为业主权利的执行机构，引导业主去商量。”而社区整治提升的方向是推动后期物业管理走上规范和持续之路，并逐步推动小区业主综合自治能力的提升。

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　　没有物业的烦恼

　　今年初，香洲区确定今年再投资5400万元对全区232个老旧小区进行整治提升，其中为农街片区和莲花山小区将以大手笔投入打造成老旧小区整治样板工程。

　　与莲花山小区不同，为农街片区是典型的无人管理老旧小区。在120栋住宅楼中，无人管理的住宅楼有49栋，维持基本管理的物业有5个小区，管理较完善的物业只有1个小区。住宅楼多是在上世纪60—80年代建成，由于没有物业公司管理，存在环境脏乱差、基础设施破旧、排水排污管网老化破损堵塞、乱搭乱建严重、治安状况较差等问题。

　　“真的是要改改了。”76岁的谭志芳阿婆在这里一住就是32年，“房子建起来我就住进来了，现在老(旧)了没有人管，小偷晚上爬个水管就上来了。”阿婆觉得还是有人巡逻最安心。从工厂退休的李金彩阿姨也一直没从这里搬走，唯一影响她心情的只有家门口破破烂烂的路和老化的下水管。“住久了，破了正常得很，但要改造我百分百同意，谁不想住得更舒服啊，政府出大头，我们出小头是可以的。”

　　“小区太多问题了！”得知为农社区要改造，年轻的何女士松了一口气。为了送孩子读书，她4年前买了为农街一套一楼的老房子，没想到住进来不久就被化粪池问题难住了。“我家是与隔壁那栋楼共用一个化粪池，如果是同一栋楼抬头不见低头见，要隔壁楼掏钱太费口舌了，今天找这家明天还要找第二家。”

　　但不去沟通，受影响的还是自己。何女士只好自己挨家挨户找人，“有些人不肯掏钱，我就帮他们掏了。”何女士说，这样的情形在这里并不少见，“一定是谁召集的谁最后自己贴钱。”

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　　改造方式的两难

　　香洲老旧小区改造的目的是为改善居民的居住条件和提升生活品质。在为农社区，旧区怎么改，住户说了算。

　　为了更好地贴近民意，今年4月起，通过楼道张贴、电话告知、上门宣传、喇叭广播等多种方式，为农社区居委会先后动员住户召开了11场住户大会，让他们充分表达自己的意愿。在49栋开放式楼栋中，居委会还推选了96名业主代表，并发放了《为农社区整治提升征求意见调查表》，回收整理成综合意见。

　　居民的诉求是多元的，所谓“众口难调”，为农社区的旧区改造方案也因此放缓。比如，业主虽然对于楼栋外立面和楼梯翻新、安装新防盗网有诉求，但因为须业主分摊费用，大多数业主不愿意出钱；有些业主的防盗网占用了公共空间，但不愿意改动。

　　违章建筑是旧区整治的一大阻力。为农街一些小区居民投诉，几栋清拆房长年占据消防通道。“这些清拆房都属于违法买卖，如果当年及时清拆，就不存在历史遗留问题了。”刘水方感慨道。

　　在为农社区还存在少数几栋危房。从居委会了解的情况来看，此前已有一家开发商与业主签订了收购改造合同，计划拆除重建，但因为涉及规划问题没有获批。“因为涉及到住户的安全问题，我们希望政府尽快采取措施。”一位社区工作人员透露，周边一些违章建筑就是对危房的加固，“要是拆违的话，还怕房子倒了。”

　　摆在居委会面前的另一道难题是过去“住改商”对小区管理模式的影响。为农社区现有住户2400多户、商铺160多家，全封闭势必会影响一些商家的生意，激发改造的矛盾。“所以我们会考虑半开放式的管理模式。”刘水方介绍，半开放指的是主要通过电子监控设备的投入，实现对小区安全的保障。“当然，如果大多数业主同意封闭，那我们能封就封。”不过，封闭式管理意味着保安亭和安保人员的更多投入。

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　　重改造也重管理

　　如果说香洲去年投入千万元对108个老旧小区进行硬件方面的整治提升是“强筋健骨”，那今年以为农街片区等为示范的旧区改造，就是“脱胎换骨”。其最重要的探索是要理顺政府、居民、业委会、物业公司之间的关系，寻求一种老旧小区的长效管理机制。

　　这也是居民的普遍诉求。为农居委会收集的意见显示，对完善排污、疏通排水、地面硬底化、修剪树木、安装监控、修建物业用房等政府的硬件投入，大多数业主表示支持，并赞成后期引进物业公司管理或自管物业。

　　实践证明，重改造轻管理的理念只会导致老旧小区一些乱象回弹。但仅仅靠政府投入又无法从根本上解决老旧小区的问题。“那么多旧区，政府能投入多少呢？就算投入了，业主不愿意出钱管理也无济于事。”刘水方说。

　　实际上，在香洲区去年的老旧小区整治中，一些小区就曾出现过政府掏钱安装摄像头和路灯，但居民却不愿掏电费的尴尬现象。在刘水方看来，政府推动业主引进物业管理，“先管起来，是当务之急”。

　　考虑到为农社区低收入群体多、老年人多、困难户多，他认为，政府在管理初期应该承担更多的责任，引进物业后再结合实际制定扶持政策和管理方面的资金投入，“这样既符合民意，政府又少花钱。”

　　不过，因老旧小区收费较低、物业收缴率不高的问题，物管撤离小区的事情并不鲜见。在意见征集过程中，为农居委会跟一家资质不错的老物业公司有过沟通，在评估物业运作经费的基础上，拟订了硬件投入整改后的后期物业收费标准，并公开向居民征求意见。

　　但最终的决定权在居民手上。业主联合委员会将作为居民权利的执行机构。是选择物业公司还是自己成立服务机构来管理，“由联合委员会引导居民去商量，让他们知道这不是一个人的事，是整个社区的事”。

　　动向

　　珠海市老旧小区综合整治管理办法拟今年出台

　　业主要合理承担相应费用

　　老旧小区改造一直是社会各界关注的民生问题。记者获悉，2013年初，结合《珠海市城市更新办法》的推进实施，市城市更新办以香洲中心城区为重点，对老旧小区改造进行了调研，并结合调研情况起草了《珠海市老旧小区综合整治管理办法》(以下简称《办法》)。

　　《办法》以业主自治和合理承担相应费用为出发点，在老旧小区界定标准、各类型改造准入门槛和实施步骤、资金筹措等多方面拟订出了相应条款，正在征求相关单位意见，按计划将在今年内出台实施。另据了解，《办法》中还包含了老旧小区多层建筑增设电梯事项。

　　关注

　　住房维修基金何时“照进现实”？

　　老旧小区出现脏乱差等现象，一个重要的原因是在硬件设施上“先天不足”，而在软件管理上，物业公司同样缺位，在经济利益微薄的前提下，一些物业公司不愿意接手或“弃管”老旧小区。一旦面临重大公共设施维修，资金将是最大的困扰。

　　“久病不治”累积了更多的问题，政府虽然每年都在投入，但治标不治本。近年来，珠海多名代表委员在两会上发声，呼吁设立物业专项维修资金。今年市政协委员、狮山街道办副主任陈秀华也提交了提案，建议制定符合珠海实情的住宅物业维修资金管理办法，成立隶属于政府部门的物业维修资金管理中心。

　　珠海自2007年2月起规定暂停收取物业专项维修资金，2008年4月1日《珠海市物业管理条例》实施，规定维修费用“一事一筹”，而国家条例规定业主“应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”，是“事先筹集”。

　　公开的报道显示，早2009年，市住房和城乡规划建设局就已在着手制订专门的物业维修资金管理办法，但时至今日，仍未见办法出台。

　　最新的公开信息显示，市政府将《珠海市物业维修资金管理办法》列为政府规章立法计划预备项目，市住规建局已起草了《珠海市住宅专项维修资金管理暂行办法(草案)》，待市政府审议通过后颁布实施。

　　南方日报记者 向松阳