央行首套房政策"喊话"满月 "雷声大雨点小"原因几何

　　上月中旬，中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

　　如今，央行“喊话”力挺居民首套房信贷需求已经满月，但不少地区的住房按揭贷款的紧张情况却未见缓解，利率上浮、排队等“贷”等现状，令怀揣着安居梦想的居民，遭受着首套房贷政策“雷声大雨点小”的尴尬。

　　“房贷紧张情况没有感受到明显缓解，还是有排队等待放款的情况，基本没有看到央行喊话的效果。”我爱我家市场调研部门的分析员告诉记者。

　　业内人士指出，“窗口指导”效果不大，商业银行发放首套房贷的积极性仍偏弱。预计未来几个月，多数城市的房地产市场仍将保持降温态势。

　　“金融圈内流传着‘十不我贷’，其中有一句是，‘打折房贷昨日梦想，商业地产城市暮光’，说的就是商业地产已是夕阳产业，成为银行规避和惜贷的领域之一。”一位国有大行分行负责人告诉记者。

　　个人住房按揭贷款有抵押、低风险，历来属于优质资产，在商业银行的资产组合中占到一定配比。有些人不明白，原先的银行热烈争抢的领域为何忽然就被嫌弃了？

　　“个人住房按揭贷款资质相对稳定，但这是建立在房价和房地产市场相对稳定基础上的。”南开大学经济研究所教授周京奎表示，但随着多地房价下调，部分楼盘降价销售，房地市场的风险仍在逐步暴露，不少商业银行出于风险考量，还是选择惜贷以规避风险。

　　中国指数研究院数据显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元／平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

　　“在房地产发展繁盛时期，商业银行有过一段盲目的同业竞争时期，各家银行都在拼楼盘、抢客户、比优惠，但这是不正常的。”建行首席经济学家黄志凌表示，随着房地产市场不再景气，银行也开始冷静下来，要根据客户资质进行评分，实现差别化的信贷条件。

　　“在住房销售规模大幅下降、价格不稳定时，银行无法精确判定房地产市场的风险，多持观望心态，在审核客户时自然会提高授信门槛，这也使得不少客户在资质审核时难以过关，审贷一拖再拖。”周京奎说。

　　5月以来，一线城市楼市成交量依旧疲软，二三线城市成交量弱反弹，首套房利率也根据地区房地产市场走势有所分化，“涨价贷”比比皆是。就北京地区而言，首套房利率大多是基准利率上浮5%到20%，而福建首套房贷利率普遍上浮10%左右，海口市的部分银行甚至将首套房利率上浮30%。

　　此外，在银行存款搬家、影子银行发展迅猛等因素推动下，银行信贷资源更为紧俏，分析人士认为，银行基于利润的考量，不排除将一些有限的信贷资源投放给地方融资平台等收益更高的项目中，而利息较低的房贷则成了“舅舅不疼、姥姥不爱”的鸡肋业务。

　　“尽管近期货币政策有所调整，但市场资金价格仍然不低，我们更希望将有限的资金投向收益更高的项目上，维持基准利率没有什么盈利空间。”一位城商行有关人士表示。

　　在互联网金融和利率市场化的双面夹击下，银行揽储成本大幅攀升。银率网数据库统计，6月1日至7日银行发行的非结构行人民币理财产品的平均预期收益率为5.18%。按照目前5年期贷款利率6.55%计算，若实行85折优惠银行几乎无利可图。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，信贷收紧是今年楼市出现降温的最主要原因，目前看，这一影响依然在持续。央行就房贷问题“喊话”后，部分银行的措施只是提高了贷款审批效率，对市场来说影响微乎其微。

　　专家指出，发展个人住房信贷是拉动经济增长、推进城镇化和落实普惠金融的重要举措，也是重点的民心工程，监管部门力挺首套房贷的态度非常明确，但银行在房地产市场现状面前依然保持着审慎的态度。

　　银监会2013年监管年报显示，房地产业2013年不良贷款余额214.4亿元，不良贷款率为0.48%；住房按揭贷款的不良贷款余额为225.8亿元，不良率为0.26%。

　　“如果央行出台强力政策，势必有助于加快首套房扩大规模，缓释目前紧张的房贷需求。”周京奎表示，但就数据来看，整个银行业对房地产贷款方面质量还是比较稳定的，监管部门要是判断目前房价变化对于金融的稳定性不会产生太大影响，近期将不会出台过于强硬的政策。(记者吴雨、王宇)