东莞楼市量价齐跌 临深片区是救命稻草？

　　楼市快评

　　龚名扬

　　在过去的一个星期，与东莞火热的高温天气所相对的，是降到冰点的东莞楼市。

　　从数据上来看，上周东莞的住宅成交，无论是套数还是成交均价，和过去一周以及去年同期相比，均出现了不同程度的下滑，堪称“量价齐跌”。

　　其实自今年春节以来，东莞的楼市一直弥漫着观望的氛围，而且并没有因为5月的传统交易旺季到来而有所缓解，反而一直延续至今。

　　当然，在如此艰难的市场环境下还是能够找到亮点的，比如临深片区镇街销售表现就可圈可点，业界称其表现为“撑市”。所谓临深片区，即塘厦、凤岗、樟木头、清溪、黄江这些临近深圳的镇区，虽然远离东莞市区，但是与深圳相邻的地理位置使得这些镇区的房地产发展得尤为兴旺。

　　由于经济特区深圳的房价高企，中心区每平方米的均价达四五万元，而临深片区的价格虽然近年来有所升高，但普遍在每平方米8000至10000元，是典型的价格洼地。而随着莞深之间的交通接驳越来越发达，进一步拉近了临深片区与深圳中心区的距离，使得更多深圳购房者愿意以时间换空间。

　　据统计，在多个热销的临深片区项目中，被业界称为“深圳客”的购房者占了大半，他们带旺了临深片区的房地产市场，使这几个镇街在东莞房地产市场中独当一面。

　　去年，临深片区是东莞房地产市场中绝对的“明星区域”。从2012年开始，由于万科、碧桂园、中信、珠江投资、金众地产等大开发商的新项目集中上市，临深片区楼市就像坐了直升飞机——2012年全年，区域住宅成交量首次“破百万”，达到143万平方米的成交量，同比2011年上涨53%；2013年同比往年爆涨61%，达到了230万平方米，为全市之最。

　　其中，塘厦签约销售住宅9663套，面积合计99.68万平方米，接近100万平方米，同比更是增长111%，销量在全市独占鳌头；而临深片区的另一主力凤岗也不遑多让，成交6634套，仅次于南城排在全市第三。

　　因此，今年年初业界普遍看好临深片区，认为这几个镇街的销售情况在今年会有一个更大的飞跃。事实上，在市场大环境的影响下，临深片区虽然是成交大户，但远未能达到原有的预期；虽然近几个月临深片区对支撑楼市成交起到了一定作用，但真能成为东莞楼市的“救命稻草”吗？笔者对此持保留意见。

　　根据日前广东省统计局公布的房地产统计数据，广东商品房销售面积2893.98万平方米，同比下降11.8%，商品房销售额2682.91亿元，下降10.2%。作为临深片区主要客源所在地的深圳，今年以来的情况同样令人感到悲观。上周深圳中原地产罕见地唱空深圳楼市，预计今年9月深圳楼市将全面衰退，那时房价下跌将显而易见，9月前是开发商最后的出货时机，复苏遥遥无期。

　　若深圳楼市真的进入衰退期，那么临深片区的成交量会回升吗？笔者认为可能性不大。究其原因，临深片区楼市与深圳楼市其实是唇亡齿寒的关系，一旦深圳房价持续下降，那么作为临深片区的购房大户，刚需型购房者的观望情绪会更浓。在楼市看跌的预期下，这一部分购房者会继续等待——说不定深圳房价会降到一个能够接受的心理价位？

　　而对于投资型购房者而言，届时临深片区的吸引力也不大。假如深圳楼市持续走低，那么在调整期相信会有不少投资者入市，因为作为经济特区，深圳的房价应是长线看涨，调整期反而会带来更大的价格上升空间。

　　其实造成如今这一局面，除了因为银根紧缩这一政策性因素外，开发商坚持与购房者博弈，不愿在价格上做出实质性的让步也是重要原因。6月是一年的分水岭，假如开发商不愿意以量换价，回笼资金，那么在下半年的日子将会非常难熬。至于临深片区，虽然如今表现依然不俗，能够为布局这一区域的大开发商回笼一定的资金，但难以独善其身。

　　说到底，等人来救还不如自救，抱团取暖，共度时艰。