郑州“腰围”到五环 北五环变身“价值高地”

　　在我国，北京、广州等地环线的扩建实现了为楼市增色，为置业加分。郑州的楼市随着环线的扩建，是再次复制经典，还是独成规模，十分值得期待。

　　同时，郑州楼市在经历了一环发展、二环升值、三环潜力倍增的历程后，今后的四、五环发展也将延续这样的模式，环线的发展将带来土地以及配套的升级，成为楼市提升的重要原因。

　　1500万人口，郑州“腰围”到五环

　　曾几何时，人们说起郑州的时候，总是将火车站和二七广场当做城市发展的标签，作为“火车拉来的城市”，这是郑州城市的缩影和荣光。

　　但随着经济社会的发展，特别是中原经济区上升为国家战略，郑州在中部城市中的战略地位极速提升。作为中原经济区核心重地，郑州城市框架拉大和城市规模的膨胀，成为热门的话题。

　　河南省商业经济学会常务副会长宋向清认为，新增人口主要来源于城镇化进程中，农村人口转为城镇人口。此外，郑州都市区规划的“六城十组团”，也将为郑州提供大量城市人口。

　　而根据《中原经济区郑州都市区建设纲要》，到2020年，郑州都市区总人口将达到1500万以上，占全省1/5左右;建成区面积将达到1000平方公里以上，其中主城区建成区面积将达到800平方公里左右。

　　“郑州市常住人口的激增史，体现出了城市变迁之迅速。尤其是1996年城市化进程加速之后，房地产成为城市人口激增下‘借光’最多的一个行业。应该说，房地产发展、城市发展和人口发展三者是相辅相成的。人口增长是房地产快速发展最主要的一个因素。”河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰说。

　　清华·忆江南一名项目负责人表示，郑州城市发展跨入“五环时代”实属必然，因为城市规模的扩大，城市人口数量的大幅增加，城市必然将按照“环线”发展的轨迹向外扩张。

　　按图索骥，大郑州的“环线”轨迹

　　根据省政府制定的《中原城市群发展战略构想》，到2020年，城市规划将以内环、二环、三环、四环、五环加城市主要干道放射线为主，届时，市区任意两点间出行时间不超过45分钟，外围5市1县到郑州中心区的出行时间不超过60分钟，大郑州开始迈向全国一线城市行列。

　　郑州为什么要按照“环线”轨迹发展?文件里的描述不难看出，“环线”发展的轨迹，正是郑州城市发展的一贯方向。早在上个世纪50年代，郑州的环路建设就出现萌芽。当时，为配合河南省会从开封迁到郑州，郑州市绕城一环主要由金水路、大学路、陇海路、紫荆山路构成，这是最初的郑州市区环城路，也成为今天郑州最繁华的商业区域和高档的生活区。

　　随后，郑州市建成了二环路，二环路全长28公里，由农业路、桐柏路、航海路、未来路合绕而成。2003年，郑州提出“北移东扩”的城市发展战略，郑东新区投入建设，实际上就相当于提出了城市环线扩张战略。城市三环路建成，全长43公里，这是郑州市城建史上一次性投资规模最大的基础建设项目，但如今面临着较大的交通压力。在去年年底，西四环、南四环、连霍高速郑州西口到107国道路段综合整治改建完成，郑州4条环线全部闭合。

　　“道路是一座城市的血管，而环线道路则是城市经济跳动的大动脉。”业内专家如是说。2008年，郑州市建成区面积为303平方公里。而随着五环时代的到来，郑州城区面积将快速拉大，郑州城市“大盘”的扩张，将带动区域内经济飞速发展，环线交通网的有力构建，将为实现中原城市群的共同繁荣打下坚实基础。

　　北五环通车，“价格洼地”变身“价值高地”

　　在郑州市2011年的五环初步规划中，北侧的环线被称为“S314新线”，它是郑州北沿黄河的一条东西快速通道，因此也叫“沿黄快速通道”。目前，这条路正在修建的西半段江山路至巩义石河路段，正处于清华·忆江南南门口，年底前有望通车;东半段则还在前期准备当中。

　　从地图上可以看出，省道S314改建工程横贯郑州北部，沿途连接了巩义、上街、荥阳、惠济、郑东新区、中牟等多个县、市、区，是名副其实的交通要道。

　　“江山路到石沟路这段通车后，郑州到巩义就多了一条快速通道。”业内人士分析，未来，郑州市区北部，黄河南岸，这条穿行于风景名胜之间的快速通道在给市民带来更多旅游休闲便利的同时，也将促进郑州市区与荥阳市、巩义市的紧密连接，将被打造成为一条生态文化旅游产业带。

　　纵观国内外城市发展经验，随着交通道路的延伸，居住范围也迅速扩大，郊区大盘也因而受益良多。而以清华·忆江南为代表的郊区大盘从“价格洼地”变身为“价值高地”，最直观的表现，一个是项目认可度的大幅提升，另一个是项目生活配套设施的逐步完善。

　　首先，从价格认知层面来看，随着“五环”时代的到来，北五环沿线高端低密度楼盘已经成为郑州高端居住楼盘的代表，比如置业清华·忆江南的不少业主，如今已经赚得盆满钵满，而正是看到该项目的价值增长趋势，使这里成为不少购房者最关注的热盘之一。

　　而在生活认可度方面，以清华·忆江南为例，河南省中医院、省级重点名校郑州一中、新加坡品格蒙特梭利国际幼儿园、丹尼斯全日鲜等正式进驻，社区双气、四星级江南春温泉酒店、中原影视城等建成投用……该项目营销负责人表示，随着道路交通的改善和众多休闲度假场所的投入使用，这里已经成为郑州市民置业的一个重要选择。

　　生态北五环，下一个楼市主场?

　　可以看到，四环之内，有新兴的中央商务区、传统的商务区、新兴的购物中心、传统购物商圈、新兴人居区、传统人居区……对大郑州版图而言，唯一缺少的是一个真正的生态休闲区，而郑州北五环，沿黄河一带，分布着丰富的生态文化资源，恰恰填补了这一空白。

　　“郑州未来将发展成为千万人口的大都市，非常需要有个生态、休闲、度假的新空间。打造郑州黄河滨河公园的思路，为郑州北部经济发展亮出了鲜明旗帜，该区域独特的生态功能、文化旅游特性将使其成为中原地区一处亮丽的风景。”河南省社科院副院长刘道兴建议，就像建设“郑东新区”一样，可以提出建设“黄河新区”概念，在该区域重点开发文化、旅游、休闲等产业，为市民建设一个美丽的“后花园”。

　　“加上几个新企业、新项目的参与，在这里的项目包括温泉度假酒店、会议中心、历史文化长廊、特色建筑庭院、野外拓展基地、山地游乐项目、野生动物园、休闲运动主题乐园、水上游乐园等多种业态，具备很强的接待和容纳能力。”一名业内人士分析称，随着清华·忆江南为代表的一批旅游休闲地产项目成熟发展，它们将与周边的文化、生态旅游资源形成合力，真正成为郑州市后花园中的风情小镇，将引领郑州人休闲度假的潮流。

　　毫无疑问，生态宜居是北区的先天优势，也是未来城市发展和人居发展的基础，在郑州都市区建设组团发展的框架下，如何充分利用这些丰富的自然生态资源，应该成为规划者、建设者和居住者共同思考的问题。

　　而清华·忆江南作为区域地产开发先行者，背靠后山万亩自然山林，紧邻500亩伴山湖，与万亩黄河湿地相连，周围遍布历史、人文自然景观，并且其充分利用天然地貌，依山就势，将人类社区与自然山水巧妙地融合在一起，成了生态宜居社区的典范。

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　　国内外城市的“环线规律”

　　纵览世界发达国家的城市化进程，尽管各个大都会的功能百花齐放、各有侧重，但其发展的路径和空间分布却出奇的统一：每个城市都有自己所特有的城市轴线，但毫无例外，均是以某个中心为基准向外围扩张，并逐渐形成了以内城区、外城区、郊区等多个区域环状分布的特殊结构。比如纽约，以曼哈顿区为基准向外扩张布朗、布鲁克林、皇后及李奇文依次分布，最终构建了活力异常的世界超级大城市。

　　事实上，城市环状分布是必然。因为最节约的分布方式正是同心圆。在城市较小的时候，以环状分布才能使人们到城市中心去的时间最短、距离最近、资源最节约。而随着城市的不断发展，当去城市中心的成本大幅上涨的时候，城市副中心的出现也是必然趋势。

　　细看国内一线城市，也不难发现城市扩张的轨迹跟环线密不可分。比如历史悠久的北京，早已从一环(紫禁城)、二环、三环、四环、五环，发展到了六环。但北京的环线递进轨迹仍可以清晰地看到，从最初的二环东直门使馆区的涉外商圈，到以国贸和燕莎为中心的新经济中心，城市外扩的步伐一直是随着环线外扩而不断产生新的热点。

　　而在上海，虽然环线的格局与北京极其相似，但是与北京新建的中环、外环间点状分布的副中心所不同的是，上海内环以内的商业中心仍占有极其重要的位置。内环内的外滩、人民广场、南京路商业街、城隍庙商圈等知名老商业中心依然是大型企业与国际化大牌进驻的首选;上海的房价也早有内环、中环、外环3∶2∶1的说法，即内环房价如果是3万元/平方米左右，中环房价则在2万元/平方米，外环房价就仅有1万元/平方米。

　　当环线化成为城市的发展趋势，交通系统和商业分布也就自然而然地随着环线发展和壮大。