学者驳楼市“撞冰山”：未来房地产需求仍很大

　　■许多人动辄拿国外泡沫及破灭的经验，来论证中国楼市泡沫之大，描绘未来崩盘之惨。其实，我国的经济社会发展程度与房地产市场所处阶段，与国外情况存在较大差异，不宜简单对比。——上海易居房地产研究院副院长杨红旭。

　　■租金只要有利率一半，泡沫就不存在。没有信贷膨胀，泡沫是不重要的，就算破灭也没关系。香港的楼市跌过好几次，最后都涨回来了。——近日，著名经济专家张五常表示，楼市有点泡沫是正常的，但是如果信贷扩张，同时楼价下跌，麻烦就大了。

　　□徐立凡

　　楼市最近似乎有点冷。

　　价格有涨有跌，这是市场经济的正常规律。但是，一些城市的救市传言也引起了关注。

　　那么，应当如何看待房地产市场的阶段性调整？楼市调控是否又站到了新的十字路口？

　　从历史趋势来看，房地产市场大起大落的一幕很难重演。一方面，曾经的部分城市的房价虚高，一定程度上是流动性过剩的结果，如今宏观经济仍在合理区间，货币政策保持定力，加之简政放权的深入，社会资本投资渠道拓宽，不再盲目涌向楼市，这些都在弱化房价盲目上涨的趋势。另一方面，伴随保障房建设、棚户区改造的积极推进，房地产行业健康稳定发展的环境和预期，都在不断优化。

　　尽管如此，我们对于个别地方政府可能的救市冲动，也要保持警惕。正如习近平总书记在中央政治局集体学习时指出的，住房问题既是民生问题也是发展问题。从国五条到建立长效调控机制，再到分类调控，政策内涵不是趋于模糊而是更加明确。其指向正是从治标到治本，总的方向是“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，更好实现宏观大局与地方利益的平衡。

　　这就要求，地方政府应与宏观经济大局保持应有的协调性。既要坚持市场化改革方向，增加住房供给，保障好群众的居住权，还要保持房地产关联行业的合理景气，这就是宏观大局。楼价企稳，是房价回归合理区间的必经阶段，需要正确对待。而近年来中央持续加大保障房建设、棚户区改造的力度，也为相关上下游产业的景气奠定了基础。对于中央的既定政策，地方应继续坚决落实，而非另辟蹊径、随性救市。

　　置于新型城镇化的历史方位观察，房地产市场的健康与否，关乎人民住有所居的梦想，关乎经济转型升级的成败，关乎改革爬坡过坎的深化。无论是保持调控定力，还是重塑地方发展路径，这都是减少改革成本的好时机。在改革关联性和耦合性愈加受到重视的今天，如果只用简单的救市举措，错失了这一契机，损失的只会是未来。

　　□陆娅楠

　　“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”5月底，SOHO中国董事长潘石屹的“高调看空”，让楼市走向再次成为焦点。

　　交易清淡、供需紧张缓解是今年楼市降温最直接的表现。国家统计局数据也显示，今年前4月，我国商品房销售面积同比下降6.9%。中国指数研究院的数据也显示，今年5月全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次下跌。

　　外资机构集体唱衰也为中国楼市增添了一抹悲观。5月，穆迪宣布将中国房地产业预期从此前维持了18个月的“稳定”调整为“负面”。投行巴克莱预计中国内地房地产的衰退趋势将延续至2015年。瑞银则指出，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的最大下行风险，中国的房地产市场正面临拐点。

　　“拐点”“恶化”“负面”……中国楼市果真进入下行通道了吗？

　　增速下降并不等于负增长。在住房和城乡建设部总经济师冯俊看来，新开工面积、成交量出现同比负增长，是由于2013年同期的基数过大。如果与2008年至2012年同期指标相比，仍属正常增长。“过去增速那么高，现在下降些也是市场正常调节。”

　　受不动产的特性影响，市场分化不仅是正常调节，也是发展主流。清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，今年4月，部分城市房价出现环比下降的原因有三：其一，当地居民住房保有水平偏高，其二，产业结构调整过程中部分制造业人口随企业迁出了该区域；其三，该区域存在住房供给过量或价格过高问题。房价下降属于正常的市场调节。

　　房地产市场既然是市场，波动就是不可避免的规律。住建部政策研究中心主任秦虹认为，经过十几年的高速增长，住房市场目前已迈入高基数低增长的发展阶段，这是必然趋势。“行业增速调整并不意味着市场的终结。上涨就是错误，下跌就是‘崩盘’，这样的分析值得商榷。”

　　对于外资机构的集体唱空，秦虹分析，一方面，一些外资机构对中国市场的特殊性并不了解，比如父母帮子女购房、全世界最高的首付比例等，将国外市场特点套用到中国市场分析难免有偏颇。另一方面，一些外资机构的数据也缺乏科学支撑。“比如有一份研究报告称2013年中国城市竣工住房面积达25.96亿平方米，比国家统计局数据高了一倍多。据此计算，对市场走势的判断就会有很大不同。”

　　虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。

　　在业内专家看来，目前楼市出现的调整既是正常的，也是宏观调控一直所引导追求的。

　　“目前出现的调整，是我国住房市场迎来的一次难得的自我调整机会，大趋势正朝着中央政府过去几年来一直追求的楼市合理回归的方向发展，是政府和包括绝大部分开发商在内的社会各界普遍期盼的，非常有利于住房市场的持续健康稳定发展。所以中央政府层面暂时还没有‘救市’的需要。”刘洪玉说。

　　调整期的中国楼市仍充满机会。在房地产领军企业万科集团总裁郁亮看来，中国房地产行业已经度过了它的黄金岁月，进入了白银时代。“虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。”

　　秦虹分析，目前我国24—28岁的人口有1.2亿人，其中约8000万人在城镇生活，他们是目前刚需的主体。而39—49岁的则是高储蓄人口的主体，他们是改善型需求的购房者。“中国的人口结构正处于两者叠加的高位期，因此未来房地产的需求仍然很大。”

　　■链接

　　日本房地产泡沫的

　　破灭之路

　　□晓杨

　　追究日本房地产泡沫的短期因素，有4根导火索：一是银行利率连续大幅度提高。从1989年3月到1990年8月，日本银行连续五次提高贴现率，过于急剧的货币紧缩加速资产市场崩溃；二是政府紧缩对房地产企业的贷款。1990年4月，大藏省开始就日本金融机构的房地产贷款进行总量控制；三是股市崩盘促使楼市加速下跌。日本股市从1990年初即开始大幅下挫，楼市1991年才开始大跌，股市下跌的恐慌情绪传导到楼市；四是境外资金撤离。由于日元升值，外资涌入日本，许多境外投资机构通过挤破日本股票和楼市泡沫大赚了一笔，比如美国老虎基金从1990年初开始抛空日本股票市场，直到1997年亚洲金融危机时，还持有大量的日本股票市场空单。

　　日本土地价格和住宅价格长期持续下跌，严重打击了建筑业。直到2000年，破产的建筑企业仍达到6214家，占全部破产企业的三分之一。房地产泡沫的破灭使巨额房地产贷款成为坏账。住友、东京三菱、大和、三和等多数银行全面亏损，兵库银行、北海道拓殖银行等最终倒闭。从1992年开始，日本经济长期低迷，即便是近两年安倍狠劲折腾，仍未彻底走出泡沫经济的阴影。

　　日本泡沫的生成与破灭，在全球房地产泡沫史上非常具有典型性。从本币升值、货币政策、投资需求、房价涨幅等来看，过去几年我国楼市与日本上世纪80年代后期有一定的相似之处，但多数情况要好于日本。更关键的是，从宏观面和基本面分析，当前我国经济正由高速增长向中速增长转变，但仍能保持7%以上。2013年我国城镇化率还只有53.7%，明显低于70%。当前城镇户均住房套数刚达到1左右，尚未饱和。总体而言，当前我国房地产业的基本面更接近日本上世纪70年代初期或中期，而非80年代后期的情形。因此，我国楼市并非如日本当年房地产一样形成巨大泡沫，因此也不会轻易崩盘。