楼市遇冷多盘调价 杭州板块价格基准线被重塑

　　2014年杭州楼市开局遇冷。继德信北海公园以15800元/平方米的特惠价“清盘”引爆马年第一降后，不断有楼盘陆续推出特价房、存就抵等促销活动。无论明降，还是暗折，创各大板块新低的楼盘在不断地涌现，杭州主城区各大板块的房价在此起彼伏的价格战中，被重新定义筑底。

　　开发商“杀跌跑量”，价格战不断深入，变幻的市场，让人无法预测“下一个降价的会是谁？”种种迹象表明，楼市或许正在酝酿着一次更大的风暴。而价格，依然是这场运动的绝对领导者。

　　站在年中的时间点上，重新审视杭州主城区各大板块的生存现状，蓦然惊觉那些调价的楼盘已经将各大板块的新价格基准线悄悄重塑。

　　北

　　勾庄板块总价66万元起

　　赞成赞城“低飞”抄底城北新城

　　6月初，大城北青年住区赞成赞城，以其低价攻略开启了“求赞”之路。

　　赞成赞城首开以88平方米户型为主，均价8000多元/平方米，最低总价66万元起。赞成赞城这次“低空飞行”，让业内再度将目光聚焦大城北。

　　赞成赞城的这个价格定位，可以说是把城北新城勾庄板块的价格基准线拉回到了去年。2013年9月，嘉凯城名城博园抛出8500元/平方米的起价，就有资深房产界评论人士表示：“在绕城以内如果说一万左右的均价，还真不太找得到。在未来科技城可以找到这样价格的楼盘，但要绕城出去近10公里路。名城博园的价格在绕城以内是绝对低的。我个人认为，对于真正的刚需购房者应该是一个不错的选择。”

　　万达入驻，地王频出，北宸之光低开热销，从去年以来，城北就是杭州楼市最耀眼的明星区块。赞成赞城地处杭州北部新城板块，是城北配套最成熟的区域，有规划三条地铁经过，现在有物流人气，未来还有大型的经济适用房小区、小学、中学、医院，以及办公金融设施等配套，居住的价值潜力可以预见。当同时，这个板块除了2009年的赞成美树开盘之后，并没有新的项目继续跟进。并没有形成氛围板块房产开发，却随着名城博园和赞成赞城的先后入市，将价格洼地的形象深入人心。

　　现在，名城博园在售的房源价格缓缓回升到了10000元/平方米，而这也是一个相对合理的价位，在板块东北处逸居城、赞成美树均价都在12000-13000元/平方米左右。相隔并不算太远的万科北宸之光二期均价14800元/平方米。名城博园预测定价，曾经一度达到15000元/平方米。按照该区域已经突破6200元/平方米的楼面价，加上建造成本，8000多的单价也绝对可以看得出诚意十足，让利很猛。

　　在赞成赞城出现之前，嘉凯城名城博园一直是这个区域内的性价比楼盘代表，2013年两度推盘，两度热销。无论是推出10套以下的8500元/平方米的特惠房，还是总价仅66万起的特惠房，都被视为城北绝无仅有的大力度优惠。赞成赞城的出现，让这种一枝独秀，变成两相角力。

　　在特惠房活动告一段落后，嘉凯城名城博园的均价已在万元出头，首发的赞成赞城却接过了青年刚需的旗帜。这样的低价，或许是楼市低迷下应时应景的做法，但对刚需购房者来说正是抄底好时机。

　　西

　　银泰商圈16000元/平方米

　　富越香郡直击板块价格极限

　　“起价130万”，城西银泰商圈的富越香郡针对在售的央景4号楼打出了这样的诱惑价。

　　调整后的富越香郡，均价16000元/平方米，跟原先在售18000-19000元的价位相比，便宜两三千了。

　　关于价格的调整，开发商的解释是：楼与楼不同，户型与户型不同。这只是针对部分户型。在他们提供的销控表上，确实还可以看到，部分位置较好临河的边套房源在卖20000-22000元/平方米的价位。只能说，富越香郡的这次定价，将房源之间价格差异化拉得很大。

　　2012年11月，富越香郡以17100元/平方米的折后均价首开，二号楼基本售罄。在当时，且距市中心武林门仅七八公里的距离，均价在20000元/平方米以内的板块，几乎也仅有富越香郡所在位置热销可以想象。

　　富越香郡的位置，既是新兴的桥西板块，又近邻银泰商圈板块，所以，很多人在下单前，会不自觉地将这两大板块内的楼盘和其做比较。当然，说起桥西板块，不得不提及两次降价事件。一次是2011年底，顺发吉祥半岛和名城公馆的价格厮杀战，一举将原先22000-25000元/平方米的板块价格基准线拉到了18000元/平方米。另一次，发生在今年2月，被称为“杭州马年第一降”，也爆发在大桥西板块。继德信北海公园宣布以15800元/平方米的均价清盘，离北海公园不远的天鸿香榭里盘直降数千元，以13800元/平方米的均价应战。应该说，富越香郡的首推定价和这次主动针对部分房源的营销策略，多多少少和整个区域的价格变化有关。然而，从客观角度来说，当初富越香郡首开，算得上低开入市，彼时筑底过后的桥西价格体系已经在慢慢上调，顺发吉祥半岛和名城公馆都已经站回到了20000元/平方米的价格水平。而对年初降价的两个楼盘来说，富越香郡的位置又稍稍更靠近了申花板块，就目前可见的居住繁华度而言，更胜了一筹。

　　当然，如果跟申花板块的在售楼盘做比较，富越香郡的价格优势就更明显了。放眼城西银泰商圈，富越香郡的4号楼约16000元/平方米的均价，甚至还不及区域内其他项目的楼面价。新近入市的申花板块某楼盘25000元/平方米，在整个区域内也算不上定价高，但是和相隔并不算远的富越香郡相比起来，单价足足相差10000元左右。差不多同一个区域，同享相似的地段、配套、交通等条件，有这样的价差存在，富越香郡比价优势就出来了。

　　在此次定价之前，富越香郡也有了不少“加分”动作。去年9月份与卖鱼桥教育集团签约，正式跻身名校学区房；同时，2.5公里生活半径内，城西银泰城的盛大开业，更是让香郡晋升为银泰黄金辐射圈内第一层级的在售新盘。加上步行范围内的北城天地、奥特莱斯、运河天地等七大综合体配套，香郡的性价比优势被放大。在这个时段，做出营销策略的调整，以均价16000元/平方米挑战银泰商圈板块价格极限，只能说富越香郡更加顺应了市场需求的变化。

　　东

　　同协路板块12000元/平方米起

　　天阳晴朗挑战百万学区房

　　放价挑战同协路的天阳晴朗，最终挑战成功。“主城区百万总价采荷二小大三房”，这样一个长名词组合，包含的信息量极大。

　　总价仅98万起，“同协路板块核心区的百万学区房”，天阳晴朗以价格和学区的双概念重构了同协路板块的价值。被称为杭州城东金腰带的同协路，构建了杭州楼市一个全新的板块。同协路肩负着板块破壁融合的使命，从南至北串联起了钱江新城(CBD)、城东新城(CTD)和中央居住区(CLD)三大城东中心板块，给杭州带来全新的发展格局。同协路开通所带来的价值潜力，也让敏锐的开发商如港中旅、金地、天阳、龙湖、北京城开、淮矿地产、保利、金地等大牌房企开始进驻。

　　2013年11月，拿地不过10个月左右的龙湖名景台以15800元/平方米的价位开盘，不到2小时去化9成，当日销售额达到5.5亿。在名景台开盘前，有推测认为，以龙湖的营销能力和对板块的撬动力，如果将名景台与同协路上其他明星项目相比，其价格很有可能飚上17000元/平方米。当时，同协路沿线的其他楼盘售价每平方米基本超出了2万大关，和同协路较近距离的城东新城楼盘，均价普遍在20000-22000/平方米。

　　只是在如今的市场行情下，没有最低只有更低，五月首开的天阳晴朗，82平方米三房，开盘起价为98万元/套，也就是说12000元/平方米都不到，比低开领跑的龙湖名景台还要低上个两三千元。

　　天阳晴朗从5月17日首开劲销超七成，到后期仍持续热销，以48套的成交量位列杭州楼市五月“销售套数前十”，并荣膺5月江干区住宅销冠宝座。有人说，天阳晴朗的成功在于其是“当今市场上为数不多的精确定位项目”，能够在户型功能、价格制定方面专门为目标客群量身打造，其实，从天阳晴朗的百万总价82-90平方米全优“三”房、同协路核心五分钟醇熟生活圈、主城区采荷二小名校学区房等宣传语中，就可看出这个楼盘“主攻刚需市场”，“向青年客户看齐”的清晰目标客户锁定。

　　天阳置业作为业界“户型工科生”的美誉早已远扬。在天阳晴朗这个项目上，天阳更将小户型的空间研发做到了极致。边套户型拥有创新级独立储藏室，中间套户型拥有创新级主卧衣帽间。82平方米的户型做到了三房。客厅和两个卧室朝南，只有一个书房朝北。而且，因为有12平方米的赠送面积，即使是3个房间的设置，客厅开间也做到了3.7米，还有2.1米进深的阳台，非常宽敞和舒服。

　　主城区百万学区房的天阳晴朗带给同协路板块的价格震撼余波还在，接下来，同协路将迎来新一轮新盘亮相、老盘推新的节奏，同协路板块价格贴身肉搏之战的日子，或已为期不远。

　　南

　　滨江奥体板块破2万

　　绿地旭辉城精装修卖得比毛坯还要低

　　精装修的均价比毛坯还要低，甚至比之前打折的毛坯还要低。这就是绿地旭辉城在奥体板块所掀起的价格风暴。

　　5月底，绿地旭辉城推出的精装新品房源“总价173万元起”，中间套封顶价188万元，认筹享受“交2万减5万”。不足20000元/平方米的单价，在以价格为导向的刚需购房者心目中足以秒杀一切。

　　“这个地段，这种装修，这个价位，给力死了。”关于绿地旭辉城的降价，立刻有购房者作出了兴奋反应。

　　不到200万元，在滨江买个精装修的89平方米，无论放在哪个时间点来说，都可以算得上是“性价比超高”。去年12月28日，滨江奥体板块的绿地旭辉城首次开盘，起价20888元/平方米，均价22000元/平方米左右。这样一算，不到半年的时间，绿地旭辉城将奥体板块的每平方米价格体系往下拉了两三千。

　　去年5月，同样是奥体板块的龙湖春江彼岸首开，均价为22000-23000元/平方米；今年年初，板块内的另一个楼盘莱蒙水榭春天首开，起价20777元/平方米，均价在23000元/平方米左右。值得注意的是，奥体板块的这三盘齐刷刷地登上杭州楼市一季度主城销售套数、金额排行榜前十，可见消费者对奥体板块的价值认同。也就是说，在绿地旭辉城精装新品房源入市前，23000-24000元/平方米的价位，是滨江奥体板块客群普遍还能够接受的价格基准线。

　　在首开奠定奥体板块的绝对话语权后，绿地旭辉城又来了一次颠覆，使得群雄争霸奥体板块成为楼市价格新战场。绿地旭辉城是旭辉集团史上拿地金额最高的一宗地块，楼板价为13476元/平方米，其35.65亿元的总价也是彼时杭州土地市场的最高价。如果说，之前旭辉城20888元/平方米的价位算得上是低开，那么现在19000元/平方米的起价基本上是贴着底价在卖。

　　淡市之下，精装修楼盘“去豪宅化”现象屡有发生，用精装修改为毛坯来降低总价换取成交量，也成为开发商惯用的手段。不得不说，即使前期卖得还算不错，在整体市场低迷的态势下，绿地旭辉城也不可避免地受到了价格波动的影响，这个时候，开发商能够在坚持做品质、不减配的情况下，略将价格做些下滑式的调整是可以理解的选择，但是，绿地旭辉城采取的是反其道而行的方式，在产品上做起了加法，全新推出精装修产品，堪称是“大胆突破”之举。

　　对此，开发商也很明确地表示，绿地旭辉城这次推出精装修产品，也是为了让项目性价比得到提升。作为旭辉在奥体板块的首个精装修项目，绿地旭辉城希望抢占先发优势。在这样一个低迷的市场中，我们发现购房者更加看重产品的实际居住感受，包括空间的利用率和功能配置，因此我们并没有追求奢华配置或者刻意追求精装溢价，而是通过合理的成本投入在精装上给予购房者更大价值。

　　精装修房卖出了比毛坯房更低的价位，可以说目前的旭辉城价格已经是低开的极限，未来降价空间也已经非常小。

　　杭州日报记者 胡灵波