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上海楼市限购4年难放松 业内称松绑或致投资回潮

2014年06月19日 16:05 来源:新民晚报 参与互动(0)

□地产评论员 蔡琦雯

  关于“限购”是否应该“松绑”,近日成为了业内热议的话题。仅就上海楼市而言,业内人士认为,虽然“松绑”有利于成交回暖,但目前来说,盲目的放松限购或将带来“不堪设想”的后果。

  限购并非长效机制

  虽然到目前为止,上海未有放松限购的迹象,但是这并不妨碍全国各地一系列的限购“松绑”传闻屡屡成为上海房地产业内的热门话题。那么,究竟为何“限购”这一政策总是能吸引到业内的关注目光?

  “这主要是因为目前楼市中被限购政策影响的购房者较多,而今年上海楼市的成交也并不理想,所谓‘关心则乱’。”德佑地产研究总监陆骑麟对如是表示。他认为,如果上海的限购政策放松,将能够满足部分为限购政策所“误伤”而无法购房的人群,如外省市来沪务工的单身人士,而本地的一些置换型购房者也可能由此获得之前受限的“购房权”,使市场需求得以有效释放。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为,限购放松,可以让很多有购房需求的人快速入市。

  乐智研究院常务副院长石薇指出,限购政策更大意义上是一种阶段性的行政指令,而房地产的调控还是要依靠长期性的金融、税收杠杆政策,形成房地产市场自我调节的长效机制。若限购放松,那么市场调节机制将成为主导,使得楼市更符合市场发展规律,趋于良性发展。

  松绑或致投资回潮

  虽然业内人士普遍认为上海限购“松绑”将对市场带来一定利好,但目前来看,“弊端更大”。

  陆骑麟表示,限购一旦“松绑”,也意味着投资、投机性购房重新涌入市场。在限购的影响下,投资性购房目前已被市场边缘化,“残余力量”多被限制在一些传统高端区域。但一旦投资性购房因为限购取消而回潮,势必会导致投资性购房重新向全市铺开,引发房价的报复性上涨,不利于刚性和改善性需求者购房。

  上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏也表示,限购的主要目是为了抑制投资过剩和房价增长过快。

  从数据层面来看,在2010年限购政策出台前,上海楼市2009年全年的成交均价由17783元/平方米上涨至22004元/平方米,涨幅达到23.7%。而在接下来的3年间,这组数字由2011年的21924元/平方米涨至2013年的24757元/平方米,涨幅仅为12.9%,明显放缓。

  严跃进也表示,取消限购,很有可能将加剧房地产泡沫,并最终损害“刚需”的利益,不利于楼市长期发展。

  上海目前“难放松”

  上海统计局数据显示,2013年,上海常住人口规模持续扩大,截至去年底,总数已达到2415.15万人。

  石薇表示,从这组数据来看,上海房地产市场仍然处于供不应求的态势之中,未来仍有较大的发展空间。目前仍需限购政策持续发挥作用,为形成以金融、税收杠杆政策为中心的市场自发调节机制换取时间,因此,上海的限购政策不宜放松。

  不仅上海,其他一些城市楼市限购“放松”后的处境也并未明显好转。龚敏表示,从目前取消限购的城市的市场情况来看,取消限购不仅没有达到刺激交投活跃的效果,反而加剧了市场的恐慌。

  从数据上看,南宁市取消限购后,5月的成交量由4月的同比上涨32.93%暴跌至同比下跌80%。沈阳很早前就传言松绑限购,成交量不但没有增加,反而有不少开发商陆续选择从沈阳撤离。

  对此,石薇也表示目前并不是限购松绑的最好时机,金融、税收杠杆政策等市场调节手段发挥作用需要一定时间,而目前,这种调节手段是在全国范围内进行,自发调节机制尚未形成。

  龚敏则表示,在楼市低迷、房价走低的敏感时期取消限购会给市场发出救市的心理暗示。从而影响买卖双方对市场的信心。在买涨不买跌的心理驱动下,市场成交可能会更低迷,但也有人认为,“救市”心里或促需求冲动入场。

  上海限购之路

  2010年10月7日

  “沪12条”发布,上海正式进入限购城市之列。

  2011年2月1日

  新国八条上海细则“沪9条”出台,细则要求二套房首付金额提高为六成。

  7月28日

  新“沪4条”出台,包括加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策等内容。

  2012年2月27日

  上海房管局通知,明确表示即使居住证满三年,也不可购买二套房,全市范围内均严格执行住房限购政策。

  7月27日

  上海发布新“沪6条”,进一步严格执行房地产市场各项调控政策,包括严格执行差别化住房信贷等规定。

  9月13日

  上海要求区县房管部门、房地产交易中心在9月30日前完成住房限售政策执行情况检查,并上报市房管局。

  2013年

  2月20日

  新“国五条”出台,释放了坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。

  3月30日

  新“国五条”上海细则出台,细则称“2013年度本市新建商品住房价格控制目标为:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

  11月8日

  “沪七条”出台,将上海购买第二套住房首付比例提高到七成,同时对外地户籍购房者需要缴纳社保年限从一年提高至两年。

【编辑:马榕】
 
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