刚需楼盘遭疯抢 二三线城市楼市现回暖

　　■合肥、平顶山相继出现“日光盘” 市场回暖气氛浓

　　6月21日、6月22日，安徽合肥恒大中央广场、河南平顶山恒大名都分别开盘。恒大中央广场开盘销售25.6亿；平顶山恒大名都开盘销售6.1亿。两盘单价均持平甚至略高于当地周边市场均价。两项目均刷新了楼市销售纪录，其中合肥恒大中央广场创造了全国楼市今年开盘销售纪录，平顶山恒大名都创造了今年三线城市开盘销售纪录。

　　作为中国布局至广的龙头房企，反应市场走势敏锐、客观，恒大的销售状况最能体现楼市近况。上周末恒大连开两盘，排队认购的客户均远超推货量，受追捧程度可谓火爆，双盘销31.7亿刷新纪录，也向市场传递了一个信息：刚需盘入市依然受追捧，部分二三线楼市正微现回暖。

　　恒大

　　抢得楼市回暖“头啖汤”

　　6月21日，安徽合肥恒大中央广场的销售中心一大早门外已经堵满了守候的人群。开盘当天，恒大中央广场住宅开盘销售13.4亿。就在恒大中央广场住宅开盘的第二天，恒大中央广场的商铺与河南平顶山恒大名都也同时开盘。据统计，恒大中央广场商铺开盘销售12.2亿；平顶山恒大名都开盘销售6.1亿。两盘单价均持平甚至略高于当地周边市场均价。

　　据透露，两项目开盘销售总计近31.7亿元，均刷新了楼市销售纪录，其中合肥恒大中央广场创造了全国楼市今年开盘销售纪录，平顶山恒大名都创造了今年三线城市开盘销售纪录。

　　笔者发现，此次合肥、平顶山两楼盘购房者中基本都是自住型买家。热销的原因不难分析：定位刚需、高性价比。与恒大大部分项目分布在刚需旺盛的区域或城市核心地段一样，合肥、平顶山两个项目同样契合民生需求，且具有高增长潜力，两楼盘90平方米左右的刚需户型占总货量的70%以上。值得一提的是，该盘在销售前的认筹量均远超推货量，其中认筹人群中超过八成为自住型需求。

　　恒大刚需盘遭疯抢，这令不少人对于今年的后续行情充满了期待。笔者注意到，在近期成交回暖的城市中，前期调整较大的二线、三线城市表现尤其突出。上海易居房地产研究院数据显示，5月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为968万平方米，环比增长15.8%，同比仅减少2%。同时，三线城市成交也有所反弹。5月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为239万平方米，环比增长11.2%，同比减少19.8%。其中，有8个城市的成交量出现环比增长。

　　6月18日国家统计局公布了5月份70大中城市商品房销售数据，与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有69个。

　　刚需入市积极性的增强成为当地出现楼盘热销的主要因素。据深圳中联地产统计，截至到今年5月25日，深圳首次置业占比连续两周持续保持较高水平，达到66.7%，首次刚需置业作为市场中坚力量入市较为积极。

　　各方预测房地产市场

　　将实现回暖

　　在刚需买家入市积极性提高、调控“松绑”等利好因素的刺激下，各方预测整个行业将在平稳发展中迎来新的机遇。

　　早在今年3月，恒大集团董事局主席许家印在恒大年报业绩发布会上表示，只要全国GDP能完成增长7.5%的目标，一线房价肯定会有10%的上涨，二三线则有5%左右的上涨。许家印指，楼市形势并非如媒体报道的悲观，不能用个别市场来代表整体走势。长远来看，房地产的主战场是在二三线城市。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对近期楼市成交情况作了分析，其表示，5月份市场成交量赶超4月，主要与推盘放量有关，另外和部分城市促销等策略的实施有一定关系，未来楼市交投量会继续保持。

　　标准普尔6月报告指，预计今年下半年中国楼市销量将增长10%。

　　瑞银6月份发布的报告称，中国房价不会出现崩盘。两个关键因素决定了这一趋势，一是房贷违约风险整体上可控，购房者不太可能被迫出售住房；二是政府仍有能力和意愿应对房地产下行，决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于增长的改革，政府还可以放松一线、二线城市的限购政策，放松对房地产行业的信贷、降低首付比例，以及放松三线、四线城市的户籍制度，从而支持当地住房需求。

　　近日一位知名地产董事长也表示，在宏观经济下行的大背景下，房地产行业肯定会跟着下行，没必要因为一时的交易量下降就对房地产绝望。“我不敢预测明天的房价，但我敢说未来肯定会有一个反弹，有能力或有需求的购房者该买就买，不必挑时间。”

　　多地政府

　　隐现“松绑”限购

　　“目前整个中国房地产市场调整后已平稳，特别从最近几周的情况来看，市场整体在回暖，市场参与方的信心均在恢复。”恒大集团执行董事、副总裁何妙玲表示。

　　据悉，5月12日，央行领导召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。

　　除了信贷松动支持刚需，各地亦纷纷出台政策促楼市健康稳定发展。4月22日，无锡户籍新政正式出台，规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

　　据了解，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　根据杭州萧山4月发布新规定，杭州通过下调土地竞买金，以减轻开发商资金成本压力：购地保证金1000万上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内购房获补贴。

　　房企分化明显，

　　优胜劣汰加剧

　　随着二线、三线城市成交量的回暖，部分房企的销售额也出现了回升势头。

　　据中原地产统计数据显示，截至目前，已有30多家上市房企公布了前5个月的销售数据，其中17家房企业绩出现同比下滑，完成年度销售目标的平均率仅为29%。

　　其中大型房企出现销售额集体回升的势头。今年前5个月，万科和恒大均完成了年度目标的40%以上，其中恒大前5个月销售562亿，同比增加64.4%，是唯一一个前5个月完成年度销售目标过半的大型房企。

　　据观察，恒大在过去数月一直保持强劲的销售势头，万科、保利等其他龙头企业则通过积极的营销政策调整，销售额出现企稳回升的势头，但相当一部分中小型房企由于调整策略缓慢，导致销售额持续下滑。

　　市场也关注到，今年3月份以来，宁波兴润置业、南京盈嘉地产、海宁立德房产、南京福地房产、南京亚细亚置业、青岛君利豪、惠州光耀集团等十余个企业均被媒体曝光陷入倒闭、濒临破产，显示部分房企在市场调整中面临困境。

　　尽管业内仍在激辩楼市的走向，房企业绩出现分化则成了公认的事实。业内人士认为，无论政策和市场如何调整，满足刚需、高性价比的产品，都会得到市场认可，在竞争中脱颖而出。（赵燕华）