购房资格纠纷：已生效合同不受限购政策影响

　　2011年2月出台的“京十五条”也被称为“限购政策”，此前签署的购房合同受不受“京十五条”的限制？成为近年来房屋买卖合同纠纷的新问题。日前，朝阳区检察院通报一案，明确正在履行中的房屋买卖行为不因为限购政策的出台而无效。

　　2010年1月，小谢与小苏签订《房屋买卖合同》，双方约定小苏将名下一套位于朝阳区望京的房产以288万元的价格转让给小谢，小谢分五期支付房款。合同签署当天，小谢支付了10万元订金并住进该处房产。就在小谢按约定支付完前四期房款后，“京十五条”出台。因为小谢没有本市户口，且双方没有办理房屋过户手续和网签(即签订合同后到房地产相关部门备案，并网上公布)，小苏要求双方终止合同，小谢则起诉到法院要求小苏继续履行合同。

　　法院经过审理后判决合同继续履行，小苏应配合小谢办理房屋过户手续。小苏不服生效判决，向检察机关提出监督申请。检察机关经审查认定原审判决并无不当，最终未支持小苏的监督申请。

　　办案检察官认为，“京十五条”在性质上不属于行政法规的效力性强制性规定。我国合同法规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据上述规定，房屋买卖合同不因违反“京十五条”而无效。本案中，小谢是否具备购房资格、是否按行政机关的要求办理网签、是否具备过户的现实可能性，只会对合同履行及房屋过户产生影响，不影响合同生效。小苏提出的合同无效并没有法律依据。

　　其次，本案也不适用情势变更原则。国家对房地产市场的宏观调控并非是令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应有一定程度的预见和判断。房屋限购政策不属于不可预见的客观情况，不适用情势变更原则。

　　检察官提醒广大市民，卖房人将房屋卖给不具备在京购房资格的购房者，买卖合同一般是有效的，但可能会被法院判决解除。而在诉讼中，如果当事人对购房者是否具备购房资格等事实存在异议，可向房屋管理部门反映，购房者对其具备“京十五条”规定的购房资格应有举证责任。

　　北京日报记者 刘可 通讯员 余作泽