多地频传限购松绑 业内：能否救市很难说

　　近日，有多个城市传出将取消楼市限购的消息。一时之间，有关取消限购政策，房价将立马上涨的观点不时见诸媒体。在房地产市场分化格局仍将持续一段时间的情况下，如何看待楼市限购政策的松绑？可以从以下四个方面进行思考：

　　首先，当前整个中国进入新一轮经济调整期，即经济结构调整，增长方式转型，由粗放的高速度低质量增长转入集约的中速度高质量增长，由过分依赖投资转向主要依靠消费，由过分依赖出口外需转向主要依靠扩大内需。这种调整本身就包含了房地产业发展的合理调整和房价的适度回调的要求。在这种调整中，商品房投资减速和商品房价格适度下行已成为中国经济调整中的必然选择。

　　其次，当前出现的是我国商品房市场连续十多年来的高速扩张和房价持续猛涨并形成泡沫以后必然会出现的自然调整。从2008年到现在这5年，我国房价整体上涨了50%左右。这迫使中央不得不在部分一、二线城市实行限购。于是部分二线城市和三、四线非限购城市就有大量开发商进入，形成大量过剩。到今年4月底，全国35个城市的新建商品住房库存总量已经达24891万平方米。有些地方的库存按目前销售速度可能几十年都消化不了。在这种局面下，房价怎么会不调整？

　　第三，银行房贷态度的变化。无论刚性需求、改善性需求，还是投资性需求，购房都离不开金融杠杆。几年前，所有商业银行都把房地产贷款当作香饽饽，认为这是一块很好的优质资产。然而从去年起，它们的房贷态度大变，个中原因除了受制于信贷额度外，主要是银行本身盈利模式的转变要求。在金融改革深化过程中，利率市场化改革使存贷款利差空间不断压缩。按政策规定，给消费者贷款利率通常只能和理财产品的成本持平甚至有时还低一些。对此，作为企业的银行恐怕很难欣然接受。

　　第四，政府楼市调控政策变化的预期。十八大以后的新一届中央政府对楼市调控政策与上一届相比，无论在思路与态度上都发生了变化。从思路看，按照让市场对资源配置起决定作用和更好发挥政府作用的大思路，在楼市政策有三大变动：一是不再出台行政命令式的调控老办法；二是真正重视市场归市场、保障归保障的做法，政府切实担当起建设保障性住房的民生改善的重担，大力推进棚户区改造，大力推行共有产权房建设，保障房体系真正开始建立起来，从根本上改变商品房市场上的供求关系；三是决心用市场经济的政策来调控商品房需求，加快房地产税立法并决定适时推进改革，并且立即启动有关不动产统一登记制度的各项准备工作。

　　这样看来，即使限购政策松绑，投资需求能否马上起来，还很难说。但总体而言，当前房地产市场出现的调整符合市场运行规律，有利于缓解资产泡沫。 　

　　尹伯成(作者单位：复旦大学房地产研究中心)