北京楼市新风向：阶段性拐点或临近

　　中国的房地产进入了新的阶段，房企已由弯腰捡钱的黄金时代进入到挣辛苦钱的白银时代，其处境压力空前。在北京的局部区域，来自库存、自住与观望等方面影响已将部分地产商压得气喘吁吁。

　　本报记者 王少杰报道

　　但凡楼市的任何风吹草动，都会引起外界的无限遐想，尤为触及涨、跌“中枢”令供需者神经紧绷。

　　有分析者指出，现已进入“敏感期”的楼市，一些地区市场动荡令地产商气喘，房价高企同盟或不再铁板一块，由“死磕”到“点降”，众房企似乎都在“抢跑”。

　　不过，或许此轮降价仍然难以成为京城楼市的大趋势。有人预测，阶段性拐点或许就在四季度或者明年一季度，彼时，房价又将上扬。

　　房价虚实

　　在北京，一向有着楼市风向标意义的通州，近期刮起了新风向。

　　受高库存与市场观望等多重因素叠加影响，北京楼市或迎来今年阶段性拐点，“明降”已开始在北京通州诸多入市楼盘中发酵并逐一释放。

　　从今年3月份起，通州地铁沿线的万达广场（商业）、K2玉兰湾及华业东方玫瑰等大型新开楼盘相继入市，当地房价随之水涨船高每平方米最高已破3万元。不过，早已处在楼市寒冬下的通州很快陷入“有价无市”的尴尬境地，惨淡业绩已波及市场预期。

　　为了加速推盘，快速形成成交，包括北京通州在内的多数在售楼盘都拿出了不同程度的优惠折扣吸引购房者。以“买就送”的花样不断翻新，让楼市的促销乱战形成，抢市场进入白热化。

　　6月22日，《中国产经新闻》记者在位于通州地铁临河里站附近的华业东方玫瑰地产项目走访时了解到，尽管该地产项目早在一个多月前就宣称，5月13日开盘当天便消化所推C区300套房源中的近9成，约合260套，折合人民约5亿元。不过，至今该楼盘仍有大量房源在售，据该楼盘销售人员介绍称，目前，C区多栋楼盘中的5层、14层、22至25层均有房源在售，数量不低数十套。

　　为了应对当前低迷的楼市，“打折、送精装、返现金”已成为通州多个在售楼盘促销使出的“杀手锏”之一。

　　据了解，华业东方玫瑰还打出“降价”组合拳。目前，该楼盘正在推出“2万抵5万的优惠”活动，在此基础上，凡一次付清全房款者再可享受总房款94至97折的优惠浮度。

　　与此同时，位于九棵树地铁旁的K2玉兰湾商品房项目，地产商针对在售楼盘则打出了凡购买一定户型面积的住宅可免费赠送该房屋精装修或返15万元装修费等优惠政策，试图刺激消费者购买欲望意图不言而喻。

　　采访中记者还发现，在通州为深度挖掘潜在购房人群，某楼盘一位不愿透露姓名的销售代表小叶向记者透露了一些不为人知的业内秘密和黑幕。据她介绍称，一些楼盘销售人员为了拉客户，甚至可为“限购”人员代办“解禁”业务，即通过有关渠道和特定方式可为“限购”人员取得在京购房资格，近而顺利购房。可见，为了推盘，地产商的迫切之意可见一斑。

　　记者注意到，虽然各楼盘间的促销在一定程度上释放出“降价”信号，但地产商们对“死磕”高房价心态依然强烈，坚挺房价原地踏步。

　　有迹可循的是，诸如通州K2玉兰湾及华业东方玫瑰等在售楼盘目前的大体运营轨迹是，在以促销方式向外界释放“降价”信息的同时，对在售房源进行提价，试图巧打保持高房价的如意算盘。这样一来，看似极具有诱惑力的降价浮度在已被虚位拉高的报价掩饰下，高房价依旧。

　　继通州后，高房价已传导至北京整体房地产市场，其中高端楼盘依然价格坚挺。有机构统计，在近期开盘的中高端项目中，以位于北京朝阳区东北五环的“龙湖双珑原著”和位于海淀区西北旺镇的“五矿万科如园”为例，两者开盘调价涨幅在10%左右，3月入市的两个项目开盘价涨幅则高达50%。而高端住宅春节以来的成交量占到商品住宅总销量的12%，与去年同期提高了3个百分点。

　　对此，有地产商始终认为，“北京的楼盘一定不会降价或者是平价销售，因为市场调研显示，目前北京楼市需求还是非常旺盛的。”

　　拐点将至？

　　不难发现，当下“摇摆” 的北京楼市令地产商有些摸不着“北”，一边是为随行就市而释放着“以价换量”的求稳信号，一边则又为固守高房价表现出“死磕”意志。那么，北京楼市真的会出现房价下调趋势吗？

　　27日，城市空间发展促进会史书华秘书长在接受记者采访时表示，部分楼盘在提高入市价格的同时，又推出各种优惠幅度不等的促销举措，实际上是“明涨实稳”。这表明，“点降”仅为刺激市场而设计的数字游戏，房价依然高企不下，地产商对业态企稳持过高期望。

　　不过，史书华也认为，伴随自住型住房“围堵”和商品房库存压顶，今后一段时间内将明显影响市场的预期。在不容小觑的压力面前，地产商如不再转变意识和调整心态势必将钻入死胡同。

　　据链家地产市场研究部统计显示，截至6月23日，北京6月纯商品住宅成交量2189套，同比下降54.5%。

　　有报道称，截至22日，北京楼市库存量达80263套，这是过去18个月以来的新高。与此同时，上周北京10个新房预售证获批入市，预售审批的速度和开发商推盘的节奏都在加速。业内人士预测，由于成交量的持续走低，新房入市量的进一步增加，北京楼市新房库存量不断攀升的局面预计仍将持续。

　　采访中记者还发现，市场低迷令购房者持币观望情绪依然浓厚。

　　据了解，面对开发商开出的种种优惠条件，购房者依旧继续“看空”，由于北京二手房价格从2013年12月开始已连续6个月价格微跌，大多数购房者认为“房价还未见底”。

　　有业内人士分析认为，导致市场观望的另一主因是自住房的大举介入，由于该“政策房”定价仅为周边市场售价的一半左右，在很大程度上将牵制刚需入市商品房市场。

　　资料显示，目前北京累计出让含有自住房地块项目已有近50多宗，这些地块可供应的自住房项目累计可达5万套，大部分都将在今年入市。预计年内后续还将有超过20个自住房项目开工建设。虽然申请难度非常大，但大量自住房的入市足以锁定大量的刚性需求。有统计显示，单从金隅汇星苑（自住房）项目的供应量来看，几乎相当于北京一个季度的商品房住宅成交。

　　很显然，来自库存、自住与观望等方面影响已将部分地产商压得气喘吁吁，加大了房企跑量的难度。从市场本身看，房价下跌预期已形成，接着买涨不买跌的市场心理必将起作用，需求将继续萎缩，房企库存越来越高，去库存化压力越来越大。

　　史书华认为，出路只有降价走量。在市场成交下行阶段，地产商应在下半年启动本轮市场调整以来较为明显的“以价换量”策略。在市场杠杆调解供需平衡中，唯有通过价格调整才能吸引购房者入市，才能更好地促进项目成交。这或许是为缓解资金压力和高库存，地产商现阶段要做的不二选择。■